Ako neprísť o budúci byt

Deň otvorených dverí máva Prezidentský palác, parlament, televízia Markíza. Najnovšie majú dni otvorených dverí aj novostavby. Dokončované, dokončené a nepredané a možno aj nepredajné domy a byty. Kandidáti na umŕtvené peniaze.

Ľudia už neberú všetko. Stratili obavy, že to, čo je dnes drahé, bude zajtra ešte drahšie a investujú rozvážnejšie. Pýtajú sa aj sami seba, čo so splátkami, ak by stratili prácu. Niektorí zistili, že na kúpu nového kalkulovali s predajom staršieho bytu, no ten je už za očakávanú cenu nepredajný. Rozhodnutia odkladajú aj v predstave, že developer v núdzi spustí, prípadne dá čosi navyše. Veď dáva svoje „šrotovné“ – napríklad parkovisko, vybavenie kuchyne a niektorí už sľúbili aj auto.

Vlani v lete sa sťažil prístup k úverom a objavili sa názory o konci realitného boomu (na možno už nasýtenom trhu) v strednej Európe a o ekonomických problémoch developerov. Šéfredaktor portálu TRENDreality.sk Peter Kremský eviduje od leta výrazné spomalenie až prepad predaja nových, rozostavaných a dokončovaných bytov. Stavebný ruch vidno najmä na dokončovaných „predkrízových“ objektoch, rozbieha sa aj niekoľko vlani pripravovaných stavieb. Ale viacerí developeri sa s ďalšími projektmi neponáhľajú a odkladajú ich na ďalšie roky.

Opatrní

„Mnohí by aj mali záujem o nové bývanie,“ konštatuje Daniela Danihel-Rážová, riaditeľka spoločnosti Bond reality, ale upozorňuje na začarovaný kruh. Dobre je, že chcú vidieť a porovnávajú, neraz však majú obavy, či sa dom dostavia. Veľmi citlivo reagujú na každý problém, vrátane správ o problémoch spoločnosti Orco. Kým v minulosti, pri hlade po novostavbách podmienky do zmluvy zväčša písali developeri, v súčasnosti ju kreuje aj kupujúci a prichádza aj s nereálnymi požiadavkami. V prípade zmlúv však má slovo aj financujúca banka. Advokát Ján Gajniak si myslí, že pri akýchkoľvek obavách môže zájsť kupujúci s konceptom zmluvy po radu k právnikovi.

Netreba sa báť, že váhajúcemu jeho objekt určite niekto vyfúkne. Váhajúcich je veľa. Pretože v kríze čoraz viac ľudí uvažuje aj o tom najhoršom, v prípade konkurzu developera, ktorý si už dal vyplatiť kúpnu cenu či zálohu, no budúci majiteľ ešte nie je zapísaný v katastri, právnici odpovedajú, že každý prípad je individuálny, ale pohľadávku voči developerovi bude treba ohlásiť správcovi konkurznej podstaty. „Najdôležitejšie je uplatniť si pohľadávky na súde včas, lebo nedodržanie lehôt má prepadný charakter a potom je všetko stratené,“ upozorňuje J. Gajniak. „Treba spolupracovať s právnikom a právnu ochranu možno dosiahnuť a výsledný efekt závisí od štádia uplatnenia nárokov a solventnosti dlžníka.“

D. Danihel-Rážová hovorí, že v ostatnom čase sa výrazne zmenila výška záloh a splátok. Istotou kupujúceho je aj to, že už stačí vopred iba 10 až 15 percent. „Je určite lepšia zmluva, kde sú splátky závislé od stupňa rozostavanosti,“ hovorí J. Gajniak. „V ostatnom čase je už pomaly trendom platba až po postavení stavby.“

Ohrozený druh

Tomu, kto má obavy z developera a vývoja stavby, odporúčajú dokončené byty. Je ich na výber. Platbu možno aj zložiť v banke, ktorá ich developerovi uvoľní až po zápise do katastra.

Konzervatívne banky na Slovensku sú zdravé, ani v automobilkách nie sú také otrasy ako vo viacerých prípadoch v zahraničí. Nedostatok obchodov však vetrá v nejednej lízingovej spoločnosti, obchody s luxusným tovarom sa síce veľmi nerušia, ale ani nevznikajú, problémy majú niektoré cestovné kancelárie i hotelieri. Bez práce sú viaceré realitky a ohrozeným odvetvím je aj development. Český denník Mladá fronta Dnes pripomenul, že developerské firmy majú často veľmi nízke základné imanie. Banky prestali poskytovať úvery, záujem o nové byty prudko klesol a prázdne dostavené objekty musia s cenou dolu. D. Danihel-Rážová si myslí, že problémy majú najmä developeri s luxusným segmentom, ktorí nemajú dostatok vlastných finančných strojov.

Kauza Orco

Topmodelka Adriana Sklenaříková a Anthony Delon, syn svetoznámeho francúzskeho herca, sa vlani v auguste stali reklamnými tvárami bratislavskej City Gate, luxusu, aký v hlavnom meste ešte nebol a luxemburská developersko-investičná skupina Orco Property Group projekt predstavovala ako svoju vlajkovú loď. V tom istom čase však už portál TRENDreality.sk písal, že Orco, pôsobiace v Nemecku a na trhu v šiestich postkomunistických krajinách, má veľké finančné problémy a viaceré nedávno nakúpené nehnuteľnosti alebo podiely v nich musí predávať, aby malo na splácanie pôžičiek. V reštrukturalizačných snahách sú na predajnej listine obchodný dom Dunaj a pivovar Stein v Bratislave. Ak príde kupec, dá oveľa menej, než sa čakalo. Pritom Orco ich nekupovalo za vlastné. Záložné právo na ne má VÚB a banka Calyon z Francúzska.

Za jediný rok klesli akcie Orca o 90 percent. Kým v roku 2007 malo Orco 87,5 milióna eur čistého zisku, vlani stratu 390,6 milióna. „Rýchla expanzia a bezhlavý nákup nových projektov dopomohli k strmému pádu,“ konštatoval TREND v story o „schladenom dravcovi“. Koncom marca parížsky obchodný súd vyhovel požiadavke Orco Property Group o ochranu pred veriteľmi. Petra Zdenková, šéfka komunikácie a public relations Orco Prague, pre médiá vysvetlila, že ochrana má zabezpečiť strategickú, prevádzkovú a finančnú reštrukturalizáciu. A pri otázke o možnom bankrote podčiarkla, že špeciálny ochranný režim (safeguard) sa poskytuje iba firmám, ktoré preukážu solventnosť.

Panika v Česku

V Česku na rozdiel od Slovenska má Orco rozrobených celý rad obytných súborov a budúcim majiteľom vystúpil pot na čelo. Vplyvný český mienkotvorný denník MF Dnes obavy klientov naplno priklincoval titulkom Developer Orco má problémy: Ako neprísť o zaplatený byt? Denník si zobral na pomoc pražskú advokátsku kanceláriu Ambruz & Dark a tá ubezpečila, že zatiaľ sa nič nedeje.

Ochrana pred veriteľmi má priamy dosah iba na materskú firmu a nedotýka sa priamo českej dcéry Orca. Nik sa nemusí báť o zaplatený byt, ak je už ako majiteľ zapísaný v katastri. „Dcérske spoločnosti, ktoré stavajú jednotlivé projekty, patria do majetku Orca, ich akcie či obchodné podiely sú prípadnou súčasťou možnej konkurznej podstaty,“ odpovedala advokátska kancelária na otázku, čo s rozostavaným bytom, ak by došlo ku konkurzu. „Až ak by sa v konkurznej situácii ocitli dcérske spoločnosti, mohli by byť súčasťou konkurznej podstaty aj byty, ktoré ešte neboli prevedené v katastri nehnuteľností na kupujúceho.“

Potenciálni českí klienti znervózneli po informáciách médií, že developer ECM Real Estate Investments vlani prerobil dvakrát viac, než sa očakávalo – vyše 92 milióna eur a isté problémy riešil aj Geosan a po investíciách v Rusku i Sekyra.

A na Slovensku?

City Gate a Parkville v Bratislave majú zaručené financovanie, takže nie sú v žiadnom nebezpečenstve, vyhlásila P. Zdenková. Kto má už byt na Kolibe kúpený a zapísaný v katastri, trápiť sa nemusí. P. Kremský však naznačuje, že určité problémy by mohli nastať pri zmene správcu novostavby. Na City Gate sa pracuje. Predaný ešte nie je jediný byt.

Orco sa dalo počuť, že ráta s desaťpercentným poklesom ceny v City Gate. Ceny však nezávisia od neho, pretože napríklad J&T znížil odrazu ceny v luxusnom River Parku o štyridsať percent. Aj na predané. A v ďalších luxusných objektoch sa o cene zvyčajne rokuje individuálne. Profit má informácie o individuálnych rokovaniach aj pri nepredaných bytoch v nižších cenových kategóriách.

Ilustračné foto - Maňo Štrauch

© 2009 TREND Holding, spol. s r.o.