Ako vyzerá najžiadanejší byt

Netradičná situácia nastala v roku 2004 v prípade bytovky Slnečný dvor v bratislavskej Trnávke. Spoločnosť Urbicom, ktorá ju developovala, musela v rýchlosti zmeniť projekt. V plánoch sa počítalo s piatimi veľkometrážnymi bytmi, no dopyt bol po menších. Každý z piatich veľkých bytov preto rozdelili na polovicu.

Dnes už vedia developeri v spolupráci s realitnými kanceláriami trh prečítať lepšie. Odpoveď na otázku, o aké byty je na trhu najväčší záujem a rýchlo sa predajú, už poznajú. V Bratislave idú na odbyt najmä dvoj- a trojizbové v širšom centre, pričom na niekoľkých tisícoch za štvorcový meter hore-dole až tak nezáleží. V regiónoch je to iné. Najmä v tom, že tam na cene záleží oveľa viac.

Kde sa usadiť

Pri výbere budúceho obydlia je najdôležitejšia lokalita. Slogany marketingových stratégov dokážu za výhodné označiť aj miesto mimo civilizácie. No každý chce bývať čo najbližšie k svojej práci, na dosah do prírody, ale aj nákupného centra. Na druhej strane málokto túži bývať v pešej zóne centra hlavného mesta, len pár krokov od búrlivých nočných osláv. Nehovoriac o zlej dopravnej dostupnosti.

Za jednu z najvychytenejších bratislavských lokalít sa považuje Ružinov. Šikovná doprava električkou do centra, niekoľko možností na oddych a množstvo nových rezidenčných projektov. Kto chce vidieť realitný boom v praxi, tu si príde na svoje. Je dokonca taký prudký, že miestna samospráva zakročila a v Ružinove platí do septembra tohto roka stavebná uzávera.

Bytovku tu buduje aj skúsený český developer Finep. Katarína Lindbergh z Czech and Slovak Property Fund, ktorý sa na projekte s názvom Jégého alej spolu s českou spoločnosťou podieľa, radí na prvé miesto tiež lokalitu „v širšom centre mesta“. Podobne sa na to pozerá aj Filip Žoldák, konzultant realitnej kancelárie Lexxus. No upozorňuje, že lokalitu a cenu nemožno oddeliť. Podľa neho si záujemca najprv vyberá miesto a potom sa v rámci neho snaží nájsť vyhovujúci byt, kde už hľadí aj na cenu a štandard.

Pripúšťa aj určitú formu lokálpatriotizmu. Pokiaľ niekto napríklad vyrástol v Ružinove, pri neskoršom výbere uprednostní práve túto mestskú časť. Povestný je aj petržalský lokálpatriotizmus.

Dôležitú rolu lokality pri výbere bývania potvrdzuje aj Andrea Sadovská zo spoločnosti Iuris. Dodáva, že záujemcovia sa orientujú aj na výhľad, ten sa zase odvíja od lokality. Najvychytenejší je aj podľa nej Ružinov, kde sa strieda množstvo rozdielnych projektov, v ideálnom prípade vidno z balkóna Bratislavský hrad.

Čo to stojí

Skúsenosti v Bratislave radia cenu až na druhé miesto. Byt v širšom centre metropoly do 60-tisíc korún za štvorcový meter (s DPH) je podľa K. Lindbergh veľmi zaujímavý.

Ceny v projekte Jégého alej už Finep niekoľkokrát upravoval. Kým v máji minulého roka začínali na cene 45-tisíc korún za štvorcový meter, dnes sa už prehupli cez 54-tisíc. Ďalšie úpravy nie sú vylúčené, veď vyše dvesto bytov, ktoré spoločnosť začala predávať v prvej etape, sa minulo za pár týždňov.

F. Žoldák na otázku o cene ideálneho bytu reaguje pragmaticky: čo najlacnejší. No možnosti slovenských domácností rastú a spolu s nimi aj chuť po lepšom bývaní.

Priemerná cena bytov v metropole je podľa štatistík Lexxusu od 47- po 54-tisíc korún za štvorcový meter. „Priemer znižujú byty v projektoch, s ktorých výstavbou sa začalo niekoľko rokov dozadu,“ vysvetľuje F. Žoldák.

Najnovšie bratislavské byty sú podľa neho na úrovni 60- až 70-tisíc korún za štvorcový meter. A stále sa predávajú. No pripúšťa, že predaj sa spomaľuje. Príčinou je fakt, že rýchlo pribúdajú nové projekty. A tiež trend, že ponuka pomaly dobieha dopyt. „Na význame naberajú najmä nové komunikačné stratégie,“ hovorí.

Podľa A. Sadovskej je dôležité, či developer dokáže ponúknuť aj niečo navyše. Najbežnejšia požiadavka je podľa nej parkovacie miesto v suteréne, vlastný balkón alebo lodžia. Mnohí začínajú hľadieť aj na možnosť zriadenia recepcie.

Mimo hlavného mesta je podľa nej situácia podobná, avšak priemerné ceny za štvorcový meter odhaduje zhruba o 10-tisíc korún nižšie. A pripomína, že pri rozhodovaní je cena bytu dôležitejšia.

Viac dvojizbových

Dve izby uprednostňuje osamostatňujúci sa mládežník, tri mladá a štyri rozrastajúca sa rodina, zjednodušene definuje záujemcov F. Žoldák. K. Lindbergh potvrdzuje, že najväčší záujem je o dvoj- až trojizbové byty. Ich priemerná rozloha je 55- až 75 štvorcových metrov. Výhodu majú byty do 80 štvorcových metrov, pretože na ne možno získať dotáciu zo Štátneho fondu rozvoja bývania.

Tvrdenia podporujú štatistiky ministerstva výstavby. Podľa nich mala takmer tretina bytov dokončených v minulom roku tri izby. Štvrtina štyri izby, no len niečo vyše dvadsať percent pripadlo na dvojizbové.

Pri pohľade na ohlásené a rozbehnuté projekty bude podiel dvojizbových bytov zrejme stúpať. Svoje miesto na trhu si našli aj najmenšie jednoizbové, ktoré sa kupujú najmä ako investícia na ďalší prenájom.

Priemerná podlahová plocha vyše 14-tisíc bytov dokončených minulý rok bola 116 m2. V tomto čísle sú započítané aj rodinné domy.

Situácia v regiónoch je v niečom podobná a v niečom stále odlišná od tej v hlavnom meste. Tiež záleží na lokalite, cene, počte izieb a štandarde. No hlavný faktor je, aby bol byt vôbec v ponuke.

Podľa realitnej kancelárie Spirit v Liptovskom Mikuláši je bytov pre čoraz lepšie zarábajúcich ľudí v menších mestách nedostatok. Na prvé miesto pri rozhodovaní teda zástupcovia kancelárie radia na pohľad samozrejmosť. A to, že byt vôbec stojí a je na predaj.

Najdôležitejší z ďalších faktorov je cena. Preto sa podľa skúseností kancelárie najviac predávajú dvojizbové byty, ktoré sú najlacnejšie.

Najvyššia hranica, po ktorú sú záujemcovia v Liptove väčšinou ochotní ísť, je zhruba 1,3 milióna korún. Pri priemernom dvojizbovom byte s rozlohou 50 štvorcových metrov to znamená cenu necelých 30-tisíc korún za meter.

V lokalite majú záujemcovia podľa informácií realitky Spirit jasno: „čo najbližšie k centru mesta“. Na blízkosť obchodného domu, materskej škôlky či možnosti oddychu zatiaľ až tak nehľadia. V malom meste sú vzdialenosti neveľké. Dôležité je práve to, aby byt už stál. Aj keď pri pohľade na počty plánovaných a rozbehnutých projektov v regióne postupne získajú na význame aj tieto faktory.

Dopyt mnohonásobne prevyšuje ponuku aj v Košiciach. Podľa tamojšej realitnej kancelárie RS Reality je preto ťažké určiť, čo pri výbere bytu zaváži najviac.

Veľký význam sa prikladá cene a podobne ako v Liptove, existencii bytu. No v regióne už existuje malá časť kupujúcich, ktorí sa s pripravenou hotovosťou obzerajú najmä po lukratívnej lokalite.

Staršie byty sa predávajú za zhruba 26-tisíc korún za štvorcový meter. Najpredávanejšia rozloha neprekvapí, pohybuje sa zhruba od 54 po 68 štvorcových metrov.

Požiadavka nadštandardného vybavenia bytu ešte nie je podľa realitnej kancelárie natoľko zaujímavá, pretože cenovo výhodnejšie oproti nadštandardnému bytu vychádza rodinný dom v blízkom okolí Košíc.

Ilustračné foto - Maňo Štrauch

© 2007 TREND Holding, spol. s r.o.