Bratislavský nájomný trh stagnuje, potenciál sa skrýva v regiónoch

Tohtoročné zvýšenie poplatkov spojených s bývaním príliš nepotešilo prenajímateľov bytov. Rástli ceny energií aj poplatky pre správcovské spoločnosti či odvoz odpadu. Takmer pätinový nárast celkových nákladov si však majitelia bytov do ceny prenájmu premietnuť nemôžu. Výnosnosť nájomného biznisu je tak čoraz nižšia, najmä v hlavnom meste, kde je trh najrozvinutejší.

Konkurenčný tlak nájomným tarifám nielenže nedovolí rásť, ale ceny dokonca priemerne klesli približne o desať percent. Smerom nadol sa hýbala najmä hodnota tradičných sídliskových bytov, ktoré tvoria základ bratislavskej ponuky. Vyhľadávané lokality, ako je centrum či podhradie, si svoju cenu držia, ale ani tu sa nedá očakávať nejaký výrazný rast nájomného. Zaujímavým by sa mohli v tomto roku stať aj trhy s prenájmami v iných mestách. „Automobilové centrály“ – Trnava a Žilina síce zatiaľ výraznejšie cenové posuny nezaznamenávajú, spolu so spustením výroby sa však dá čakať nárast záujmu o bývanie.

Prebytok ponuky

Náklady na bývanie rastú kvôli deregulácii cien energií každý rok. Tento rok svoje služby zdražovali aj správcovské firmy. Ďalšia vlna zvyšovania odmien pre bytových správcov má prísť v druhom štvrťroku, aj keď v absolútnych číslach pôjde rádovo najviac o pár stovák korún ročne.

Na cenách prenájmov sa to však v ostatnom období vôbec neprejavuje. Kým pred dvoma-tromi rokmi bolo bežné, že nájomca uhrádzal poplatky za energie či služby mimo nájomného, súčasná prax je často úplne iná. Zákazník väčšinou platí paušál, v ktorom sú zahrnuté všetky poplatky. Keď sa náklady zvýšia a nájomné nie, majiteľ bytu získava menej.

A ceny nerastú – stagnujú, ba dokonca klesajú. Predovšetkým v Bratislave, kde ako v jedinom slovenskom meste funguje rozvinutejší trh s prenájmom bytov. „Inde je tento trh symbolický, skôr vykrýva náklady na réžiu a obstaranie bytu. Zmení sa to až rastom zamestnanosti v regiónoch,“ myslí si konateľ košickej G.I.C. Real, s.r.o., Marián Vrábel.

„To, čo tvorí základ trhu, klesá,“ potvrdzuje riaditeľ pre obchod a investície Tatra realu, a.s., Bratislava Ľuboš Valach. Sídliská ako Petržalka či Dolné hony zlacneli najvýraznejšie. Ceny medziročne spadli takmer o pätinu. Dôvod? Výrazný prebytok ponuky.

Príčinou je rozpínajúca sa nová výstavba, ale aj „presuny investícií do nehnuteľností v nedávnom období“, nazdáva sa Ľ. Valach. Nákupy ovplyvnené „realitnou horúčkou“ z predvstupového obdobia do únie spôsobili, že záujemca o bývanie si v súčasnosti môže vyberať z bohatšej ponuky ako v minulosti. Bytov na prenájom je dosť a cena prestáva byť jediným kritériom, podľa ktorého sa klienti realitiek rozhodujú.

Nielen cena

„Lokalita, kvalita a vybavenie bytu, zariadenie či obyvateľská skladba domu,“ vymenúva Ľubomír Kardoš, prezident Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska. Najväčší záujem je tradične o malometrážne byty. Jedno- či dvojizbové byty s výmerou do 60 štvorcových metrov sú preto najvychytenejšou komoditou v nájomnom segmente.

Ceny tých najbežnejších 2-izbových bytov v panelákových domoch sa dnes v Bratislave pohybujú na úrovni 10- až 12-tisíc korún mesačne. Cenová stabilita je znakom napríklad bratislavského Ružinova, ani jemu sa však s postupom času mierny pokles nevyhne. Najmasívnejšia výstavba nových bytov je totiž práve v tejto časti Bratislavy.

„Čoraz viac ľudí kupuje nový byt ako investíciu, ktorú zhodnocuje prenajímaním,“ vysvetľuje Ľ. Kardoš. Je to však pri klesajúcich cenách prenájmov zaujímavé? Podľa Ľ. Valacha určite áno. „Výnosnosť sa pohybuje približne na úrovni päť percent ročne, čo je približne na úrovni stredne prosperujúceho dlhopisového fondu,“ tvrdí. Najlepšou investíciou je však podľa neho nový byt, cena panelákových totiž už neporastie.

Regionálny potenciál

Kým bratislavský trh s prenájmami zažíva pokles cien, budúcnosť praje menším mestám. Najmä takým, kde je dostatok pracovných príležitostí. „Najbližšia budúcnosť praje Žiline a Trnave,“ domnieva sa Ľ. Kardoš. Automobilky zamestnávajúce tisícky ľudí zdvihnú aj ceny bývania. „Spočiatku sa to odrazí najmä na cenách prenájmov. Väčšina ľudí, ktorí sa za prácou prisťahujú, si nebude hneď kupovať byt alebo dom,“ dôvodí prezident realitnej asociácie.

Realitný trh v meste pod Dubňom však zatiaľ spí zimným spánkom. „Malý náznak sa objavil koncom roka, ale momentálne sa nehýbe nič,“ tvrdí maklér žilinskej agentúry PV Reality Miroslav Marčan. Situácia by sa mala podľa neho zmeniť začiatkom jari, keď začne situácia okolo kórejskej automobilky naberať reálnejšie kontúry. „Očakávame však, že najmä zo strany sťahujúcich sa manažérov bude skôr záujem o rodinné domy ako byty,“ myslí si. Byty budú zaujímavé skôr pre Slovákov, ktorí do Žiliny prídu za prácou z iných kútov krajiny.

Kým v Žiline je okolo bytov zatiaľ ticho, Trnavou sa realitný trh rozhýbal už krátko po ohlásení investície francúzskej automobilky Peugeot Citroën. „Ceny sú výrazne nadhodnotené, až nereálne vysoké,“ ťažká si Richard Stanislavský, majiteľ trnavskej realitnej agentúry Rich. Preto ich výrazný rast ani neočakáva. „Nie je už veľmi kam rásť, ceny sú v podstate na úrovni hlavného mesta, čo je spôsobené najmä nižšou ponukou,“ hovorí.

Príchod automobilky sa podľa neho prejaví skôr tak, že niektoré trnavské lokality sa stanú zaujímavejšími. Napríklad okrajové sídlisko Linčianska, o ktoré doteraz veľký záujem nebol. „Odtiaľ je však blízko do fabriky Peugeot Citroën aj priemyselnej zóny, čo situáciu obracia,“ poznamenáva R. Stanislavský.

Daňové úniky

Na prenajímateľov bytov majú ťažké srdce najmä daňové úrady. Zďaleka nie všetci z nich totiž svoje príjmy aj priznajú. Objem šedej ekonomiky v tomto biznise odhaduje Ústredné daňové riaditeľstvo SR na 600 – 800 miliónov korún ročne, daňové úniky asi na desatinu z tejto sumy. „To je nekvalifikovaný odhad, ale podľa nás sa blíži k realite. Nie sú to zásadné sumy, ale ide o princíp,“ zdôrazňuje hovorca ústredného daňového riaditeľstva Róbert Merva. Za najväčší problém považuje predovšetkým nízku vynútiteľnosť práva v tejto oblasti.

A to by chceli daniari zmeniť. „Chceme, aby sa ľudia správali štandardnejšie,“ prízvukuje R. Merva. Napomôcť tomu má on-line prepojenie so správami katastrov. „Bude vidno majiteľov viacerých nehnuteľností a vieme si porovnať ich daňové priznania, či si priznávajú daň z príjmu z ich prenajímania,“ vysvetľuje. Námietku TRENDU, že nie každý, kto vlastní viac ako jednu nehnuteľnosť, musí tie ostatné prenajímať, akceptuje. „No to je riziková skupina, na ktorú sa pri preverovaní chceme sústrediť,“ pripomína.

Foto - Milan Illík