Byty pomaly smerujú k upokojeniu

Realitný trh na Slovensku rastie, za posledné roky pribudli tisícky bytov. Nasledujúca etapa je v stave vylievania betónu, ďalšie byty čakajú na papieri, iné sa ešte len rodia v hlavách developerov. No vzrušujúce obdobie, keď už rozbahnené staveniská poznali svojich majiteľov, postupne odchádza do histórie. Štvorcové metre pribúdajú po státisícoch, spolu so zvyšovaním ich množstva rastú skúsenosti investorov aj bývaniachtivých zákazníkov.

Mnohí naďalej kupujú byty len preto, lebo automaticky očakávajú zhodnotenie investície. Nafukovanie biznisu podporujú aj neutíchajúce správy o raste cien, ktoré sa za ostatné tri mesiace roku 2007 podľa Národnej banky Slovenska medziročne zvýšili o tretinu. No rovnako sa zvyšujú aj očakávania zákazníkov, prostá existencia bytu na obrazovke monitora už jeho predaj nezaručuje. Vidieť tu posun. Ľudia sa sami pýtajú na pridanú hodnotu, štandard či okolie novostavby.

Stabilizovaná

Hlavné mesto je stále v kurze a rovnako bude aj v najbližších rokoch. Pomyselné nožnice medzi ponukou a dopytom sa síce pritvárajú, ale naďalej je medzi nimi veľa priestoru. Neostáva nepovšimnuté ani v medzinárodnom meradle, s väčšou či menšou opatrnosťou ho tak zapĺňajú domáci i zahraniční investori.

Bratislavu ešte len čakajú zaťažkávacie skúšky. Kým doteraz malo mesto skúsenosti najviac so 700-bytovým Koloseom a aktuálne trávi vyše 600 bytov v Troch vežiach a 500 v Jégého aleji, vo výhľade sú skutočné megaprojekty. Lamačský Port od Penty má tisícky bytov, podobné číslo spomína South City na juhu Petržalky. Po ďalšom projekte menom Bergamon, ktorého prvá etapa mala prísť do predaja v minulom roku, sa nateraz zľahla zem. Izraelčania spolu s Ditecom sľubovali v lokalite na Mlynských nivách blízko biznis centier 1 500 jednotiek.

Aký vplyv na trh bude mať pripravovaná záplava tisícok bytov, zatiaľ možno len hádať. Isté však je, že metropole podľa odhadov stále chýba zhruba 50- až 80-tisíc jednotiek, takže by sa postupne mali predať. Marža developerov, ktorých výstavba štvorca bytu vyjde na zhruba 30-tisíc korún, je totiž napriek doznievaniu realitného Klondiku minimálne dobrá. Meter v Bratislave stál v roku 2007 v priemere 50-tisíc korún, čo je číslo, ktoré pred dvomi rokmi budilo rešpekt.

Pod túto sumu sa v súčasnosti predávajú už len byty v lacnejších lokalitách, napríklad na konci Petržalky. Byt v novostavbe Pegas na okraji ľudnatého sídliska sa v prvej etape predával za necelých 50-tisíc Sk/m2 vrátane DPH, pričom napriek blízkosti rušnej štvorprúdovky neostal voľný ani jeden. Druhá etapa, predávaná o približne rok neskôr, priniesla ceny v priemere o desaťtisíc za štvorec vyššie. V tejto lokalite môžu ceny ešte vyrásť po rozbehnutí výstavby električky a South City.

Napriek kríze

Celosvetovou udalosťou vlaňajška v biznise bola americká hypotekárna kríza. Kým slovenskí bankári a developeri v prvých mesiacoch žiadny vplyv na slovenský trh nepripúšťali, dnes sa situácia zmenila. Banky sú pri poskytovaní úverov opatrnejšie, zvýšilo sa aj úročenie.

Konkrétny dosah v rezidenčnom segmente je, že ak chce developer peniaze od banky, bude musieť predať viac bytov ešte pred štartom výstavby. Minimálny predpredaj už ako záruka úspešného navrátenia financií nepostačuje, investori si injekciou od banky nemôžu byť takí istí ako pred problémami na druhej strane oceánu.

Aj preto sa zdá, že divoké cenové výkyvy v hlavnom meste sú už minulosť. Spľasnutie bubliny, ak ju tak možno nazvať, síce teraz nehrozí, no ceny by mali postupne spomaľovať rast.

A trh sa očistí od špekulantov, ktorí ceny kúpou bytu „na kšeft“ z plných pľúc nafukovali. Dôležitá bude aj reakcia na odchod Britov a Írov, ktorí prostredníctvom agentúr skupovali desiatky nových bytov. Ich pomalý presun na atraktívnejšie trhy v rámci EÚ už TREND avizoval. Pre obyvateľov novostavieb je pozitívne, že namiesto duchov budú mať susedov z mäsa a kostí. Byty totiž viac než v minulosti kupujú domáci na bývanie, nie iba ako investície.

Za klesajúci záujem spoza hraníc môžu najmä ceny. Štvorec v projektoch obľúbených Britmi stojí v súčasnosti 70- až 80-tisíc korún, čo pritlmilo ich ochotu ho kúpiť. K dispozícií sú aj výrazne lacnejšie byty, no v lokalitách nevyhovujúcich najmä z pohľadu ďalšieho prenájmu. Výška mesačného nájomného zároveň oproti začiatku dekády výrazne klesla.

Regióny

Viac než v hlavnom meste rástli ceny v regiónoch. Napríklad v Košickom kraji podľa údajov NBS o 60 percent. Kým v roku 2006 sa priemerný byt predával za menej ako 18-tisíc Sk/m2, minulý rok mala suma prevyšovať 24-tisíc. A možno čakať ďalší rast, keďže do plánovanej výstavby v metropole východu smerujú miliardy korún. Ide najmä o očakávanú prestavbu Pivovaru Cassovar, ktorý má priniesť viac než stovku nadštandardných bytov. Ešte rozsiahlejší projekt je investícia britského realitného molocha Letterstone, ktorý na Terase plánuje postaviť pol tisícky bytov.

Naopak, Žilina sa stala minuloročným hitom ani nie rastom cien o zhruba 40 percent, skôr množstvom ohlásených i budovaných bytov. Investícia automobilky Kia síce bola veľkým stimulom, no či to stavebníci neprehnali podobne ako v Trnave po príchode PSA Peugeot Citröen, sa uvidí už v tomto roku. Vývoj predaja veľkých projektov ako vyše dvestobytových Arborea, Amfiteatra či Europalace s viac než sto bytmi ukáže skutočnú pripravenosť miestneho trhu.

Amfiteater na Bôriku s nadštandardnými bytmi za cenu od 40-tisíc Sk/m2 už načrtol horné mantinely. Predaj bytov tu zaostáva, no celý projekt menil majiteľa, tým novým sú Slotovci, ktorí by odbyt radi zlepšili. Najbližší rok zároveň ukáže, do akej miery je uskutočniteľná vízia 42-podlažnej veže Ciss City, veľkolepého projektu mrakodrapu predstaveného v meste koncom minulého roka.

S očami plnými očakávania sa prebúdzajú aj ďalšie regióny. Nárast cien starých bytov nad hranicu 20- až 25-tisíc Sk/m2 prináša motiváciu developerov pustiť sa do novej výstavby, ktorú dokážu ponúknuť len o niečo drahšie. Banská Bystrica hlási jeden stobytový projekt za druhým. V lete minulého roka sa rozbehol predaj v centre, na Bakossovej, kde do jesene vznikne 200 bytov.

Pri cenách okolo 40-tisíc Sk/ m2 sú predané všetky menšie – do celkovej sumy necelé dva milióny, väčšie byty sa takému záujmu netešia. Novostavbe konkurujú mnohé ďalšie, okrem Jesenského vŕška aj Milestones na Fončorde či rozsiahla zástavba rodinných domov a menších bytoviek na Graniari. Firma patriaca do impéria Grafobalu však na kopci stavia opatrne, po etapách. Chuť na mesto pod Urpínom si robí aj skúsený Letterstone či španielska Antea.

Trpké sklamanie zažíva, naopak, Prešov, kde ceny niektorých bytov v minulom roku vyskočili aj na dvojnásobok. Dôvodom bola zrejme zmena vo vedení mesta a očakávanie veľkých zahraničných investícií. Tie však zatiaľ neprišli a tunajšie byty čaká stagnácia alebo mierny pokles. Až do príchodu skutočných investorov, ktorí zahrnujú napríklad Nitru, a nie do príchodu virtuálnej reality.

Ďalší vývoj v regiónoch sa dá odvodiť od situácie v Bratislave. Hlavný impulz na vznik nových bytov sú veľké investície prinášajúce pracovné miesta. Až po nich môže prísť dopyt po bývaní, nová výstavba, neskôr skúsení hráči a kvalitná architektúra. Spolu s nárastom záujmu však treba počítať s rastom cien, vo viacerých mestách sa preto zopakuje scenár známy z metropoly. Z roka na rok môžu niektoré lokality zažiť aj zvýšenie cien na dvojnásobok. No po zvládnutí divokých skokov sa trh aj v ďalších mestách upokojí.

Foto - Maňo Štrauch

© 2008 TREND Holding, spol. s r.o.