Ceny bytov: Sny verzus realita

Na začiatku je majiteľ bytu či domu, ktorý si odmieta priznať, že jeho predstavy o predajnej cene za nehnuteľnosť sú premrštené. A na konci celoslovenské čísla, ktoré sa od reality podstatne odlišujú.

Jediným zverejňovateľom oficiálnych údajov o vývoji cien realít na Slovensku je dnes centrálna banka. Vychádza z dát, ktoré jej poskytuje najväčšia realitná asociácia a najväčší inzertný portál. Publikuje ich dva mesiace po skončení štvrťroka. V čase, keď sú aktuálne ceny zase niekde inde. A hlavne čerpá z ponúk, teda z čísel, ktoré si určujú predávajúci. To, že skutočná predajná cena je odlišná, už štatistiky nezachytia.

Ceny bytov sú jeden z najsledovanejších údajov na trhu. Podľa nich možno sledovať rast i pokles celého biznisu. Zaujímajú predávajúcich, kupujúcich, developerov i banky úverujúce bývanie. Ako ich zreálniť? Ciest je niekoľko, no žiadna z nich nevyzerá nateraz schodná.

Pavučina snov

Zdrojom základných údajov pre Národnú banku Slovenska (NBS) je Cenová mapa nehnuteľností (CMN) obsahujúca desaťtisíce aktuálnych a viac než milión archívnych záznamov. Cenová mapa je komerčný produkt za komerčné ceny, ktorý vytvorila a spravuje IT firma Datalan spolu s Národnou asociáciou realitných kancelárií Slovenska (NARKS). Asociácia do mapy zadáva čísla, pričom vychádza z vlastného portálu, dnes najnavštevovanejšieho reality.sk. Ten síce obsahuje státisíce záznamov, no ich užitočnosť skresľujú túžby predávajúcich. Svoje byty, prirodzene, inzerujú za trochu vyššiu cenu než sused. Napriek tomu, že ich napokon predajú aj o desatinu, štvrtinu alebo i tretinu lacnejšie.

Aký je skutočný rozdiel medzi ponukovými a realizačnými cenami, na tom sa nevedia hráči na trhu dohodnúť. Podľa NARKS je tento odstup dnes len zhruba päťpercentný, niektorí ľudia z realitiek hovoria o podstatne vyšších číslach.

Rozdiel sa v čase obmieňa, no stále existuje. Napríklad na vrchole boomu bola vďaka pretlaku bytov ponúkaných na predaj často nižšia ponuková cena. Formou dražby priamo na mieste sa totiž hnala nahor, občas prekročila inzerovanú. Aktuálne je už trh niekde inde.

Čísla vydávané národnou bankou nazval Peter Danihel z realitnej kancelárie Bond ešte v marci teóriou. „Prax sa od nej odlišuje o 20 až 30, niekedy aj 50 percent," povedal vtedy. Svoje tvrdenie dnes zmierňuje, podľa neho je medzi ponukovými a skutočnými cenami v priemere desaťpercentný rozdiel.

Martin Lazík z NARKS odhad rozdielu zjemňuje, ide o približne štyri až päť percent. Podľa neho sú dôležité oba údaje, „na posúdenie trhu a cenového vývoja sa vždy bude treba pozerať na ponuky aj skutočné obchody".

Z núdze cnosť

M. Lazík dôveryhodnosť cenovej mapy, a teda aj oficiálnych čísel obraňuje: „Dnes je zo všetkých dát v systéme 26 percent realizovaných." A ďalšie pribúdajú, podľa konkrétnych obchodov ich dopĺňajú členovia asociácie. Deje sa tak už od roku 2005, keď začala NARKS spolupracovať s národnou bankou.

NBS si už na začiatku spolupráce uvedomovala nedostatky. Napriek skutočnosti, že databáza NARKS nespĺňa niektoré štatistické náležitosti výberového súboru, nateraz je jedným z mála dostupných zdrojov, napísali jej ľudia v jednom z vtedajších materiálov.

Presnejšie údaje na slovenský trh by okrem sledovania skutočných obchodov v realitkách mohli dodať ďalšie inštitúcie, najmä kataster a banky poskytujúce hypotéky.

Jednotlivé katastrálne úrady už údaje sprístupňujú. Riaditeľ kancelárie predsedu Úradu geodézie, kartografie a katastra SR Jozef Seman tvrdí, že dohoda existuje rok a pol. No umožňuje len nahliadnutie do kúpnych zmlúv. Aby z toho vznikli hodnoverné štatistiky, pre pracovníkov NARKS by to znamenalo obehať desiatky úradov v krajine a prezrieť tisícky zmlúv.

Systém, ktorý by umožnil získavať čísla vo veľkom, zatiaľ nefunguje. Dohoda o získavaní ucelených dát podľa obchodného manažéra Datalanu Pavla Závodného stroskotala na nedostatku kapacít. Hoci firma je ochotná diskutovať aj o cene. „Vieme, že kataster neposkytne údaje cenovej mape zadarmo," pripomína. Podľa neho sa len hľadá spôsob, ako by to šlo, o presnom termíne nehovorí. Môže to byť rok 2010, 2011 aj 2012, odhaduje.

Inštitúciu na spoluprácu „vyzývajú" dva body v zákone o katastri. Zmluvy aj údaje o cenách pozemkov má poskytovať „osobám, ktoré vyhotovujú cenovú mapu": nerozlišuje pritom, či ide o súkromníka alebo štátnu inštitúciu. Mapu robí aktuálne len NARKS, napríklad štatistikom alebo centrálnej banke kataster nemôže zmluvy poskytovať. „Tie by ich mohli získavať len cez tretie osoby, napríklad NARKS," naznačuje postup J. Seman. Konkrétne čísla teda štátna inštitúcia môže poskytovať združeniu súkromných firiem a to potom údaje môže predávať inej štátnej inštitúcii.

Ďalší kanál štatistický úrad, ktorý obdobné dáta zbiera napríklad v Česku, zatiaľ na Slovensku len hľadá vhodné informačné zdroje pre zisťovanie realizačných cien. Najvhodnejším sa úradu javí kataster, podotýka hovorkyňa ŠÚ SR Eva Kelemenová.

Presnejšie dáta

Cenovú mapu, a teda aj oficiálne štatistiky centrálnej banky by mohli spresniť i finančné domy. S nimi už mali mať inštitúcie zapojené do tvorby cenovej mapy spoluprácu dohodnutú v priebehu minulého roka. Doteraz rokujú. Trojica bánk (VÚB, Dexia banka Slovensko i Tatra banka) uvedená v prezentácii CMN spred roka síce už s portálom spolupracuje, ale len jednostranne. Dáta prijíma, nie dodáva. Rokovania o ich podiele na prispievaní do systému naďalej prebiehajú. Zástupca Datalanu si netrúfa spresniť termín, kedy sa dohodnú. „Nejaké dohody na svete sú, len hľadáme najvhodnejšiu formu," potvrdzuje aj M. Lazík.

No ani čísla z bánk by situáciu nevyriešili, keďže tie disponujú takýmito údajmi iba vtedy, keď si klienti berú úver na bývanie. A to sa zďaleka netýka všetkých. Odhady P. Danihela hovoria, že približne 20 až 30 percent obchodov stále beží v hotovosti. A ani kataster nemusí byť podľa neho hodnoverný, napríklad rodinní príslušníci môžu do kúpnych zmlúv vpisovať iné, nižšie sumy.

Do systému by viac presností mohla priniesť spolupráca realitiek, katastra, bánk, štatistického úradu i národnej banky. Realitné kancelárie by na základe vlastných skúseností pridávali skutočné ceny obchodov, kataster by čerpal z kúpnych zmlúv. Banky by prispeli číslami za hypotéky, čo sú odhadom tri štvrtiny trhu, štatistický úrad môže priniesť presné metodiky. No národná banka sa doteraz spolieha predovšetkým na ponukové ceny z jedného zdroja, ktoré oficiálne čísla deformujú. „Databázu NARKS v súčasnosti považujeme za jeden z mála reálne dostupných zdrojov," hovorí Mikuláš Cár z NBS. Jeho vyjadrenie tak kopíruje tvrdenie banky spred štyroch rokov.

Ilustračné foto - Profimedia.cz

© 2009 TREND Holding, spol. s r.o.