Ceny starých bytov budú deformované aj v tomto roku

Minulý rok privial boom hypotekárnych úverov, ktorý priniesol na realitný trh neobvyklé množstvo finančných prostriedkov. Pätnásťmiliardový balík peňazí, ktoré vďaka nim na trh pribudli, vyvolal cenové deformácie. Slovenským špecifikom sa tak stalo, že ceny starých a novopostavených bytov sú aj v priemerných lokalitách takmer rovnaké.

Najbadateľnejšie je to v hlavnom meste. Vlani sa v Bratislave nové byty predávali od tridsať- do 55-tisíc korún za štvorcový meter. Cena sa odvíjala najmä od lokalizácie bytového domu, svoju úlohu však hral aj jeho štandard.

V najobľúbenejších bratislavských sídliskách, najmä Ružinove, Karlovej Vsi či Dúbravke, však cena bytu vychádzala často na 35-tisíc až 40-tisíc korún za štvorcový meter.

Dva trhy

Cenovú deformáciu vyvolalo množstvo peňazí, obrovský dopyt a minimálny počet nových bytov. Tých sa postaví na Slovensku zhruba štrnásťtisíc ročne.

Drvivá väčšina z nich sa však na voľný trh nedostane. „V súčasnosti sú napríklad všetky projekty, o ktorých v Bratislave viem, už rozpredané,“ tvrdí riaditeľ pre obchod a investície bratislavskej a.s. Tatra Real Ľuboš Valach.

Podľa neho tak fungujú vlastne dva rôzne trhy. Tým, že jeden z nich, ten s novými bytmi, je nedostatočný, sa deformujú ceny toho druhého.

V ostatných dvoch rokoch zdraželi aj panelákové byty v slovenskej metropole dvojnásobne. Nereálne očakávania zo vstupu do Európskej únie a s tým spojená nákupná horúčka vytiahli ceny nahor. Ich dramatický pokles sa však ani v tomto roku, napriek predpovedanému väčšiemu pokoju na trhu, nečaká.

„Výstavba nových bytov nestíha zasýtiť dopyt, ktorý na trhu stále je,“ vysvetľuje viceprezident Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska Ľubomír Kardoš.

Podľa neho preto nebude v tomto roku cena starších bytov „v slušných lokalitách“ výrazne klesať. „Stane sa tak vtedy, keď bude na trhu dostatok voľných nových bytov. Vtedy si budú ľudia môcť vyberať,“ myslí si.

Dlhá cesta

Kým sa tak stane, má slovenský realitný trh podľa Ľ. Valacha pred sebou ešte dlhú cestu. „Osobne v tomto roku nepredpokladám žiaden výrazný rast ani pokles cien,“ predpovedá.

V menej atraktívnych lokalitách však podľa neho ceny mierne klesli. „V Petržalke, ktorá je lakmusovým papierikom bratislavského trhu, klesli ceny v priemere o sto- až dvestotisíc korún.“ A to je približne desať percent.

Niečo podobné sa deje alebo bude diať v najbližších mesiacoch aj v menších slovenských mestách. V „dobrých štvrtiach“ sa však ceny zatiaľ znižovať nebudú, aj keď mierny pokles časom Ľ. Valach nevylučuje. Rásť by však už nemali: „Pravdepodobne sme dosiahli rastový strop.“

Ľ. Kardoš si myslí, že sa nedá vylúčiť ani mierny rast. Podľa neho vstup do EÚ v ľuďoch stále evokuje zdraženie všetkého, teda aj bytov.

„Aj keď to v princípe spolu nemá nič spoločné, podporuje to dopyt a ani predávajúci nebudú chcieť zľaviť zo svojich požiadaviek,“ tvrdí. Stále sa zlepšujúca kúpyschopnosť podľa neho rozšíri aj investorský náhľad na kúpu nehnuteľnosti.

Ľ. Valach sa zase nazdáva, že investorov v najbližších rokoch mierne odbudne. „Aspoň čo sa týka najdrahších bytov.“

Okruh ľudí, ktorí takto ukladajú svoje úspory, je podľa neho obmedzený, takže špičkových bytov bude v ponuke viac. Ani prílev investorov z Európskej únie, ktorý budú mať záujem práve o top lokalizované byty najvyššieho štandardu, mierny pokles záujmu nezastaví. „Bude to badateľné, ale nie dramatické,“ dodáva.

Cenové nožnice medzi starými a novými bytmi sa postupne budú otvárať. Tento rok však rozdiel ešte nebude až taký citeľný.

Rast DPH o päť percentných bodov, zvýšenie ostatných vstupov, najmä energetických, a racionálnejší pohľad spôsobia, že rast cien nových bytov bude v niektorých lokalitách až pätinový. Celkovo však budú prevládať novostavby stredného štandardu, po ktorých je najväčší dopyt.

Lokalizované by mali byť v okrajovejších štvrtiach Bratislavy, ale aj ostatných väčších miest. A to znižuje ich atraktivitu pre investorov a otvára možnosti pre záujemcov riešiacich akútnu bytovú otázku.

Foto – Miro Nôta