Facka proti prehriatiu trhu

Po letnom prázdninovom suchu každoročný septembrový rozbeh predaja bytov nenastal. Môže za tým byť spomalenie bratislavského trhu, pomalé nasycovanie dopytu i finančná kríza.

NEPREHLIADNITE:

• Kam až spadnú ceny bytov
• Dokedy budú klesať ceny bytov? (Anketa)

Ako tvrdí Martin Lazík, generálny sekretár Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska, na klientov doliehajú negatívne informácie a s kúpou bytu váhajú aj tí, ktorí si reálne potrebujú vyriešiť vlastné bývanie. Daniela Danihel Rážová, riaditeľka spoločnosti Bond-Reality a predsedníčka Predstavenstva Asociácie realitných maklérov SR dodáva, že na trhu vládne schizofrénia, veľa zmätočných informácií. Časť ľudí čaká, že cena ešte pôjde dole. Iní však hovoria, že aj tvrdší úver treba brať, lebo časom ani taký nebude. Na nedávnej konferencii Slovak Real M. Lazík hovoril o facke, ktorá môže pomôcť trhu, aby sa neprehrial. Inak by prišiel väčší prepad a trh by sa dlhšie zotavoval. Tohoročné ceny sú maximom, znamenajú historický rekord.

Staré zlacnejú

„Jednoznačná prognóza, ako sa bude trh vyvíjať, by bola odvážna,“ myslí si D. Danihel Rážová. „Ceny starých bytov by sa však mohli zastaviť až na úrovni z polovice roku 2006. Môj názor podporuje aj aktuálna výška bankových úverov na staré nehnuteľnosti. Je odhadom bánk o budúcej hodnote bytov, ktorými sa ručí. Banky poskytujú úver na 60 až 70 percent z ich hodnoty, pretože interne predpokladajú pokles ich cien. Ak by dávali 90 percent, išli by do rizika, lebo o rok môže mať byt o 15 až 20 percent nižšiu hodnotu.“

 

Všeobecne rozšírené nezmysly: Ceny obytných nehnuteľností nikdy dole nepôjdu. Treba kupovať, lebo euro nám znehodnotí úspory. Po prechode na euro ceny stúpnu, lebo sú opticky nízke. Začnú nakupovať Rakúšania a Nemci, pretože zmizne riziko koruny. Ceny pozemkov budú stále vyššie, lebo je ich málo. Nehnuteľnosť sa kupuje či stavia na celý život. Čím väčší dom postavíme, tým viac na ňom zarobíme.

Súčasne sa domnieva, že vyše polovica ponuky starých bytov je ešte stále nadhodnotená o 300- až 600-tisíc korún. Niektoré aj viac. Prichádzajú však už aj očakávané lacnejšie ponuky. Realita môže byť však nakoniec úplne iná. Rodinných domov a stavebných pozemkov v Bratislave je nedostatok, preto nečaká pokles, ale skôr udržanie terajšej ceny.

Zbohom luxusu

O vývoji cien novostavieb podľa D. Danihel Rážovej rozhodne trh aj finančná kríza. Ak banky ohlásené projekty dlhodobo nebudú financovať, zrejme sa mnohé projekty na trh nedostanú. Tak môže dopyt prevýšiť ponuku a silní developeri budú môcť zvýšiť ceny strednej kategórie novostavieb alebo ich aspoň udržať na dnešnej úrovni. Dôležitú úlohu bude hrať čoraz väčšmi finančná sila developera, garancie dostavby a výhodné splátkové kalendáre pre klientov.

Luxusné nehnuteľnosti majú problém s predajom už vyše roka a zmenu čakať netreba. „Pochybujem, že niekto bude teraz vo väčšom financovať luxusné byty,“ hovorí Miroslav Tym, riaditeľ Korporátneho špecializovaného financovania v ČSOB v Bratislave. Tak to je v celej strednej Európe.

„Počas finančnej krízy však klienti môžu pri novostavbách v najbližších mesiacoch získať aj krátke cenové výhody, lebo banky žiadajú od investora vlastné zdroje a viac bytov rezervovaných v predpredajoch. Keď to investor splní, ceny zvýši.“ myslí si D. Danihel Rážová.

Drahšie úvery i hypotéky

Podľa Jána Kovalčíka, hlavného analytika Trend Analyses, úvery budú všeobecne drahšie a ťažšie dostupné. Najmä pre developerov, ktorým banky na Slovensku úverovali ich projekty až priveľmi veľkoryso. Ak pred rokom stačilo 10 až 15 percent a ostatné financovala banka, dnes musí mať developer minimálne 30 a niekedy až 50 percent vlastných zdrojov a musí počítať aj s vyššími úrokmi. M. Tym z ČSOB pre TRENDreality.sk potvrdil, že pri novom bytovom projekte budú žiadať 30- i viacpercentný predpredaj pred prvým čerpaním úverov. V prípade väčších projektov s cenami do dvetisíc eur za štvorcový meter banka žiada rozdelenie projektu na niekoľko fáz. Uprednostňujú sa malé a stredné projekty.

Na Slovensku je na hypotéky hotovosti zatiaľ dosť, ale banky reagujú na nedostatok eurovej likvidity v západnej Európe. „Úročenie hypotéky v eurách môže vyskočiť aj na deväť percent, a to už je citeľná zmena oproti donedávnym šiestim,“ upozorňuje M. Tym. Predpokladá, že kupujúci si poriadne rozmyslia, či sa zadlžia, alebo ešte pár rokov počkajú. J. Kovalčík tiež očakáva rast úrokových sadzieb hypoúverov, predpokladá však, že to bude jav skôr dočasný. Už v nasledujúcom roku môžu opäť klesnúť.

D. Danihel Rážová sa však obáva, že môžu nastať problémy so splácaním niektorých hypoték. Zodpovedný človek by podľa nej nemal ani v čase pohody, ani v kríze ísť na doraz, do absolútneho rizika. Lebo aj malá zmena úrokovej sadzby, zmena zamestnania, choroba, päťsto či tisíc korún poplatkov navyše môžu byť ničivé.

Ilustračné foto - Flickr

© 2008 TREND Holding, spol. s r.o.