Byty pokračujú v hľadaní dna

Bývanie lacnie. Ceny bytov a domov stále nepoznajú svoje dno, štatistiky ponukových cien z Národnej banky Slovenska hovoria o štvor- až päťpercentnom poklese medzi prvým a druhým štvrťrokom tohto roka. Znížené ceny priniesli väčší záujem kupujúcich, čo je základ optimizmu realitných maklérov a developerov do ďalších mesiacov.

No ponuka starších bytov je vo veľkých mestách obrovská a stále rastie aj v prípade dokončených nových bytov. A bude ich pribúdať najmä koncom tohto a začiatkom budúceho roka. Ku koncu júna bolo podľa Štatistického úradu SR na Slovensku vo výstavbe zhruba 40-tisíc rodinných domov a 30-tisíc bytov.

Iba za prvý polrok dokončili vyše sedemtisíc bytov, z toho viac ako dvetisíc v Bratislave. Možno teda očakávať, že nepredané nové byty budú developerov tlačiť do ich zlacňovania a to zasa pritlačí na ceny starých bytov. No nebude to tak dlho. Štart novej výstavby sa výrazne spomaľuje. V druhom štvrťroku tohto roka vydali úrady v prípade bytov o sedminu menej stavebných povolení ako za rovnaké obdobie vlani. Ešte výraznejší je pokles pri rodinných domoch.

Zjazdy a brzdy

Cenový vývoj je nerovnomerný, slovenské regióny stále reagujú na trhové vplyvy v porovnaní s Bratislavou s miernym oneskorením. Výnimkou v poklese cien medzi prvým a druhým štvrťrokom bol napríklad Žilinský kraj, kde bývanie zlacnelo iba nepatrne. Stabilizáciu potvrdzujú aj realitní makléri a poukazujú na fakt, že ceny v tomto regióne najvýraznejšie padli koncom minulého a začiatkom tohto roka. Podobne si úroveň drží Nitriansky kraj, ktorý zasa zlacnel najmenej v medziročnom porovnaní – iba o tri percentá. V tomto ukazovateli sú zasa na opačnom póle Košice. Ceny sa tam medziročne prepadli takmer o štvrtinu.

V Bratislavskom a Prešovskom kraji prepad taktiež dosiahol dvojciferné hodnoty, prináša však rozdielne posolstvo. Kým na západe Slovenska už z konca tunela presvitá svetlo, prešovský región je v jeho najtemnejšej časti – tretí štvrťrok by mal priniesť ďalšie výrazné zlacňovanie. Aj preto, že v tomto regióne leží väčšina horských apartmánov, ktoré sa aj cez leto predávali veľmi slabo. Developeri tak začínajú okrem lákania autom zadarmo aj s reálnym znižovaním cien.

Letné mesiace zvyčajne prinášajú dovolenkový útlm realitných obchodov. Tento rok sa podľa generálneho sekretára Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska (NARKS) Martina Lazíka prejavili inak, pritlmili skôr zosun cien: „Niekde sa aj zastavil, najmä staršie byty za dobrú cenu sa už dobre predávajú,“ pochvaľuje si. V niektorých lokalitách ceny už zjavne klesli na prijateľnú hodnotu. Najciteľnejšie je to podľa jeho slov v hlavnom meste, ktoré o niekoľko mesiacov predstihuje zvyšok Slovenska.

Podobné zastavenie pádu očakávajú aj realitní makléri v Žiline, Banskej Bystrici, Košiciach a ďalších mestách, aj keď v ich pohľade sa tradične prejavuje túžba po opätovnom rozbehu biznisu. „Cítiť jemné oživenie, nárast záujmu o kúpu i prenájom,“ potvrdzuje Patrik Kurimský zo žilinského Licitora. Staré byty sa podľa neho prepadli, ale odvtedy si cenovú hladinu držia. Takmer identická je situácia podľa Dušana Štrica z RK Spirit v Liptovskom Mikuláši i Jana Vundra, riaditeľa BB-Reality v Banskej Bystrici.

Róbert Friedrich, majiteľ košickej Reality69, hovorí, že z najvyšších úrovní nastal v jeho meste aj 40-percentný pokles, kým krajské štatistiky ukazujú iba 23 percent. V máji sa ceny konečne ustálili a podľa neho sú reálne. Naštartoval sa tak záujem kupujúcich, čomu dopomohla aj väčšia ochota bánk poskytovať hypotekárne úvery oproti začiatku tohto roka.

Kedy nahor

V odpovedi na otázku, čo trh čaká v najbližších mesiacoch, sú realitní makléri zväčša optimisti. „Želáme si masívnejšie oživenie,“ hovorí za viacerých P. Kurimský. „Naša predpoveď bola, že oživenie príde v treťom štvrťroku, a vidíte, stalo sa.“ Stabilizáciu a mierny nárast cien vidí pred sebou majiteľ košickej Reality69. V meste je totiž nedostatok nehnuteľností i nových developerských projektov.

Na druhej strane J. Vundr očakáva „ešte možno malý pokles niekedy koncom jesene“. Vtedy sa podľa jeho slov dostanú na trh nehnuteľnosti v dražbách, ktoré ich majitelia nedokážu splácať po strate práce. D. Štric odkazuje, že ak chce niekto kúpiť byt, mal by to urobiť teraz. Novej výstavby v Liptove totiž bude poskromne a to ceny potlačí zasa nahor.

Šéf odvetvovej asociácie M. Lazík vidí rastové perspektívy naopak skôr skepticky: „Máme pred sebou obdobie stagnácie. Niektoré mestá ešte môžu klesať a štatistiky NBS môžu zastavenie pádu cien ukázať v štvrtom štvrťroku tohto alebo v prvom budúceho roka."

Pri hľadaní odpovede na otázku Dokedy ešte? je zaujímavé porovnanie súčasných cien s úrovňou zo začiatku roku 2007, keď sa najväčší boom cien bytov na Slovensku začal. V prípade Bratislavského kraja sú byty teraz už len o 15 percent drahšie ako pred dva a pol rokmi. Na opačnom póle sú Nitriansky ( 66 %) a Žilinský kraj ( 55 %).

Na rozdiel od Banskej Bystrice, kde bývanie odvtedy zdraželo takmer o 50 percent, ide o regióny, do ktorých prišlo v posledných dvoch rokoch najviac zahraničných priemyselných investícií. Rast cien nehnuteľností je preto logický a podporený aj zvyšovaním príjmov domácností. Otázna je jeho miera, ku ktorej isto prispela aj psychóza zdražovania v celej krajine.

Na druhej strane Nitra, Žilina, Banská Bystrica, ale aj Martin či Dolný Kubín sú mestá, kde sa v najbližších rokoch dokončia stovky bytov. V Pribinovom meste sa napríklad už dnes ponúkajú aj za ceny tesne nad úrovňou starších bytov. Situácia podobná tej v Bratislave spred roka môže priniesť iba rovnaké ovocie – zastavenie trhu so starými bytmi a prudké zníženie ich cien. Výraznejšie padanie cien sa očakáva v Trenčíne, kam sa tiež chystá veľa obytných projektov. Do mesta však prichádza nová fabrika výrobcu monitorov AU Optronics, čo môže mať krátkodobý podporný vplyv.

Dvojité dno

Ani bratislavské dno cien starších bytov napriek želaniam predávajúcich ešte nie je celkom jasné. Objavujú sa totiž developerské projekty, ktoré na okraji hlavného mesta rátajú s predajnými cenami základného bytového štandardu okolo 1 500 eur za štvorcový meter s daňou. Na túto úroveň sa pravdepodobne budú musieť znížiť aj mnohé nepredajné byty v dokončených projektoch, čo sa už napríklad stalo v prípade stavieb na Dlhých dieloch alebo Dolných honoch. V okolí Bratislavy možno dokonca nový byt kúpiť ešte výrazne lacnejšie, aj okolo 1 000 eur za meter. Je potom logické, že staršie byty musia klesnúť ešte nižšie, hoci do priemeru sa započítavajú aj transakcie v lukratívnych lokalitách ako Staré Mesto, Koliba alebo širšie centrum.

Štatistická ponuková hodnota okolo 1 400 eur/m2 pri starších bytoch sa tak zdá realistickým bodom pre odraz od dna. Znamenala by zhruba 30-percentný pokles cien z najvyšších úrovní tesne nad 2 000 eur/m2 v polovici minulého roka, ktorý predpovedal prezident NARKS Ľubomír Kardoš. M. Lazík si dnes nemyslí, že by sa ceny mali dostať až tam: „V budúcom roku by mali dlhodobo stagnovať, nebudú sa výrazne hýbať ani hore, ani dole.“ Na druhej strane si myslí, že zlacňovať sa budú novostavby, čiastočne aj preto, že nové projekty už prídu s nižšími cenami.

Akokoľvek by hráči na trhu radi verili, že obdobie jazdy z kopca sa skončilo, fundamentálne údaje tomu celkom nenasvedčujú. Úroveň pod 1 500 eur za štvorec sa bratislavským cenám pravdepodobne podarí dosiahnuť počas posledného štvrťroka tohto roka. V regiónoch s výnimkou Trnavského kraja úzko previazaného s Bratislavou si na definitívnu stabilizáciu môžu počkať do leta budúceho roka. Pri zabrzdení poklesu by malo pomôcť aj očakávané opätovné naštartovanie mierneho hospodárskeho rastu Slovenska koncom tohto roka.

Ilustračné foto - Milan David

Tento text bol súčasťou TRENDU číslo 37/2009.

© 2009 TREND Holding, spol. s r.o.