Hypotekárnym úverom pribúdajú súrodenci

Financovanie bývania na Slovensku naberá nový rozmer. Kým donedávna boli typickými nástrojmi hypotekárne úvery a úvery od stavebných sporiteľní, v tomto roku banky do svojho úverového arzenálu doplnili nové zbrane.

Majú charakter hypotekárnych úverov, banky ich však označujú za spotrebné či investičné. Môže sa nimi financovať nehnuteľnosť a ako zábezpeku môžu tiež využiť nehnuteľnosť.

Keďže však nie sú hypotékou podľa zákona o bankách, tie ich nemusia financovať zdrojmi získanými z hypotekárnych záložných listov. Môžu na ne použiť lacnejšie primárne zdroje. Hypotekárne úvery ako také však neustupujú do úzadia.

Spôsoby, ako získať klientov aj pre klasické hypotéky, hľadali banky aj naďalej. Výsledkom bolo nielen zjednodušenie prístupu k úverom, ale aj zvýšenie jeho maximálneho objemu.

Po explózii pokoj

Minulý rok bol najmä v prvej polovici pre hypotekárny trh na Slovensku výnimočný, keďže zmena fixnej štátnej podpory hypoték na pohyblivú pritiahla do bánk veľké množstvo klientov. Tento rok sa už žiadny vonkajší faktor nepostaral bankám o klientelu, a tak museli nových klientov lákať samy. Za prvý polrok schválili nové hypotekárne úvery za 7,5 miliardy korún, čo je zhruba o polovicu menej ako pred rokom.

Na špici rebríčka hypotekárnych bánk sa ku koncu prvého polroka usadila Tatra banka, ktorá schválila zmluvy za necelých 1,4 miliardy korún. Na druhú priečku tak odsunula vlani hviezdnu Všeobecnú úverovú banku (VÚB), ktorá uzavrela o necelých dvesto miliónov zmlúv menej.

Slovenská sporiteľňa schválila tretí najvyšší objem hypoúverov. Necelých dvesto miliónov korún hypoúverov chýbalo na tretiu pozíciu OTP Banke. Hoci vlani jej objem schválených zmlúv nafúkli hypotéky na nešpecifikovanú nehnuteľnosť, tento rok potvrdila, že sa medzi hypotekárne obry nedostala náhodou a na hypotekárnom trhu to myslí vážne.

Prvá iskra

Banky už v úvode nového roka začali hypotekárny biznis v inovačnom duchu. Najprv HVB Bank Slovakia a neskôr aj VÚB zrušili povinnosť klienta spisovať pri hypoúvere notársku zápisnicu.

NEPREHLIADNITE SÚVISIACI ČLÁNOK:

• Bývanie na lízing zatiaľ lízingovky nezaujíma

Klientovi tak na začiatku úverového vzťahu odbúrali najväčšiu prekážku, ktorá ho na poplatkoch notárovi stála niekoľko tisícok korún. Nenasledovať takýto krok konkurencie bolo pre ostatné banky veľkým handikepom, a tak postupne všetky upustili od požiadavky notárskej zápisnice.

Notárska zápisnica bola pre banky v minulosti dôležitá v prípade, že klient nebude riadne splácať úver a banka by bola nútená siahnuť na jeho majetok. Notárska zápisnica bola priamo exekučným titulom, banka nemusela žiadať súd v zdĺhavom procese o povolenie speňažiť majetok dlžníka.

Niektoré banky nahradili notársku zápisnicu bianko zmenkou, vďaka ktorej sa tiež môžu vyhnúť dlhým súdnym procesom. Zmenkové spory by sa mali na súdoch riešiť prednostne.

Niektoré banky nežiadajú od klienta ani len vypísanie bianko zmenky, súčasťou úverovej zmluvy je však súhlas klienta s tým, že v prípade nesplácania úveru sa založená nehnuteľnosť predá na dobrovoľnej dražbe. Na tej licencovaný dražobník predá nehnuteľnosť, uhradí si z nej poplatky a pohľadávku banky, zvyšok dostane klient späť.

Dobrovoľné dražby sa začali využívať v minulom roku. Banky s nimi zatiaľ veľké skúsenosti nemajú, pretože neevidujú veľa prípadov, keď boli nútené predávať majetok dlžníka. Je pre ne výhodnejšie, keď sa s klientom dohodnú napríklad na odklade splátok istiny.

Štát bude podporovať bývanie – ale inak

Podpora bývania zo strany štátu sa od budúceho roka zmení. Bonifikácia hypotekárnych úverov, ktorá mala koncom deväťdesiatych rokov pomôcť sprístupniť úver na bývanie širším masám, prestala mať zmysel. Úrokové sadzby na trhu klesli na akceptovateľnú mieru, očakáva sa rast reálnych miezd a úvery sa budú splácať ľahšie. Ministerstvo financií preto navrhlo, aby sa od budúceho roka znížila bonifikácia hypoúverov na nulu. Ak návrh štátneho rozpočtu, v ktorom sa výška bonifikácie nachádza, prejde parlamentom, všetci ľudia, ktorí si vzali hypotéku v druhom vlaňajšom polroku či tento rok, stratia štátnu podporu. Tí, ktorí si stihli uzatvoriť zmluvu ešte pred koncom vlaňajšieho júla, keď sa menil fixný príspevok na pohyblivý, budú mať naďalej bonifikáciu na úrovni, ktorá vtedy platila.
Bankárom sa návrh na zrušenie bonifikácie nepáči a argumentujú tým, že hypoúver sa stane niektorým ľuďom opäť nedostupný. Banky však stále majú priestor na to, aby vo vlastnej réžii znížili úrokové sadzby na tieto úvery.

„Úroková sadzba hrá kľúčovú úlohu pri výbere hypotéky. Je to silný faktor, ktorým sa banky vzájomne odlišujú, keďže sám produkt, poradenstvo a servis sú približne rovnaké,“ tvrdí hovorkyňa ČSOB Marta Krejcarová. Aj vzhľadom na vysokú citlivosť klientov na zmenu úrokovej sadzby pri hypoúveroch by banky mali začiatkom budúceho roka úrokové sadzby korigovať. Podmienky štátnej podpory sa zmenia aj pri stavebnom sporení. Štátna prémia nebude fixne daná, ale mala by sa meniť podľa trhových podmienok. Bude sa totiž odvodzovať od vzorca, ktorý zohľadňuje výnosy štátnych dlhopisov do splatnosti. Ich priemer za obdobie od 1. júla do 30. júna určí takzvanú referenčnú sadzbu, ku ktorej chce štát ako motiváciu pridať jeden percentný bod.

Výsledný súčet sa vydelí koeficientom 0,3, čím sa dospeje k hodnote, ktorá približne zodpovedá súčasnej úrovni. Výšku štátnej prémie však budú nakoniec ešte schvaľovať poslanci. Hoci štát navrhuje v budúcom roku zrušiť bonifikáciu hypoúverov a znížiť aj štátnu prémiu pre stavebné sporenie, celkový balík zdrojov zo štátnej kasy na bývanie by sa scvrknúť nemal. Práve naopak, bude väčší približne o 200 miliónov korún, takže dosiahne necelých 8,5 mld. Sk. To, čo sa ušetrí na hypoúveroch a stavebnom sporení, si rozdelí ministerstvo výstavby a Štátny fond rozvoja bývania (ŠFRB). Do fondu tak bude smerovať tretina zdrojov z rozpočtu určených na bytovú politiku. ŠFRB však bude musieť hľadať zdroje stále viac vnútri fondu – zo splácania poskytnutých úverov, nie každoročne z rozpočtu štátu.

Hypotéka aj na auto

HVB Bank sa na inovačnej vlne niesla aj na jar, keď predstavila svoju slobodnú americkú hypotéku. Produkt s názvom HVB FreeHypo však nie je klasickým hypotekárnym úverom, ako ho definuje zákon o bankách.

Na použitie časti slova „hypo“ ho oprávňuje fakt, že tento úver musí byť založený nehnuteľnosťou. Je to investičný úver s lehotou splatnosti do 15 rokov.

Sloboda spočíva v účele, na ktorý môže byť použitý. Nemusí slúžiť len na bývanie, zdroje z úveru sa môžu použiť na akýkoľvek iný účel, či už dovolenku alebo auto, klient ho však banke musí zdokladovať.

Jeho minimálna výška je 150-tisíc korún. „Keďže riziko úveru je pri zabezpečení rovnaké ako pri hypotekárnom úvere, klientovi prideľujeme rovnakú úrokovú sadzbu,“ hovorí hlavný risk manažér banky Marcel Klimek.

Spotrebné bývanie

Inou kategóriou sú spotrebné úvery určené na investície do nehnuteľností. Na rozdiel od ostatných spotrebných úverov môžu mať predĺženú splatnosť, čím sa približujú hypotékam.

Úvery založené nehnuteľnosťou majú obvykle výhodnejšiu úrokovú sadzbu ako iné spotrebné úvery. V ponuke ich majú viaceré banky. Najmä pre veľké banky sú výhodné.

Na rozdiel od hypotekárnych úverov ich nemusia poskytovať zo zdrojov získaných emisiou hypotekárnych záložných listov. Môžu na ne použiť aj lacnejšie zdroje, ktorých majú dosť.

Navyše s nimi nemajú toľko povinnej administratívy ako s hypotekárnymi úvermi. Možno preto očakávať, že ich banky budú čoraz viac presadzovať.

Dlhodobé spotrebné úvery na bývanie prinášajú bankám podobné efekty ako hypotéky. Viažu klienta na dlhý čas, čím si vytvárajú priestor na krížový predaj iných produktov. Spotrebné úvery na bývanie môžu vyplniť medzery, ktoré majú hypotekárne úvery.

Slovenská sporiteľňa napríklad pripomína, že spotrebný investičný úver možno využiť na financovanie odstupného za prevod členstva k družstevnému bytu. Samu kúpnu cenu za prevod družstevného bytu do vlastníctva už možno zaplatiť aj z hypotekárneho úveru.

Nové aj hypotéky

Napriek tomu, že banky zaviedli do svojich produktových portfólií nové produkty, ktoré sú priamo internou konkurenciou ich hypotekárnych úverov, nové riešenia neprestali hľadať ani v hypotekárnej oblasti. VÚB banka v lete silne marketingovo podporila svoju zlepšenú hypotéku – Flexihypotéku.

Jej hlavnou výhodou je, že si klient prostredníctvom nej môže prefinancovať kúpu nehnuteľnosti bez toho, aby mal vlastné prostriedky alebo ich hľadal inde. Úver totiž dostane v plnej výške hodnoty nehnuteľnosti, nielen do 70 percent, tak ako to bývalo na trhu zvyčajné.

Takéto pravidlo súviselo s povinnosťou bánk kryť hypotekárne úvery hypotekárnymi záložnými listami. Za takýchto podmienok bolo pre ne najjednoduchšie plniť zákon o bankách.

Ak však banka poskytla dostatok hypoték, ktorých objem je nižší ako 70 percent hodnoty nehnuteľnosti, má určitý priestor aj na stopercentné hypotéky. Musí však plniť všetky zákonom predpísané limity.

Stopercentná hypotéka nebola absolútnou neznámou ani v ostatných bankách, bola však skôr výnimkou. Na iniciatívu VÚB zareagovali aj ostatné banky a viaceré zaviedli stopercentnú hypotéku do svojej ponuky.

Klienti VÚB podľa hovorkyne banky Silvie Nosálovej len cez kampaň uzavreli stopercentné hypotéky za miliardu korún. Tie sa však odrazia až na výsledkoch druhého polroka. Na jeseň sľúbila VÚB v hypoúverovaní ďalšie novinky.

Stavebné sporiteľne sa spamätúvajú

Stavebné sporiteľne, ktoré si minulý rok zapísali do svojich kroník ako jeden z najhorších, sa v prvom polroku začali spamätúvať z konkurencie. Nie však v rámci svojho hlavného poslania – stavebného sporenia s následným čerpaním výhodného stavebného úveru. Väčší záujem bol iba o medziúvery, ktoré sa svojou podstatou najviac podobajú úverom od iných komerčných bánk. Stavebné sporiteľne ich dohromady schválili za viac ako 5,5 miliardy korún, čo je o viac ako tri pätiny vyšší objem ako pred rokom. Najväčší nárast medziúverov dosiahla v prvom polroku Prvá stavebná sporiteľňa (PSS), a.s., Bratislava, ktorá si tak potvrdila svoje líderstvo na tomto trhu. O viac ako štyri pätiny sa zvýšil počet jej schválených medziúverov, aj objem. Podľa člena Predstavenstva PSS Ericha Feixa sa o to vo veľkej miere pričinil úspech akciového produktu – medziúveru bez akontácie, ktorý banka schválila v tomto roku zhruba za miliardu.

Takmer dvojpätinový nárast medziúverov si pripísala aj ČSOB Stavebná sporiteľňa, ktorá zaň tiež vďačí rovnakému produktu. Wüstenrot Stavebnej sporiteľni, a.s., Bratislava sa nepodarilo prebrať ani v tomto roku a nových medziúverov poskytla o pätinu menej ako pred rokom. Medziúver bez akontácie je v podstate priamy konkurent bankových úverov, pretože klient pri nich nemusí mať nasporenú žiadnu sumu. Oproti bankovému úveru však zaväzuje klienta na šetrenie – musí uzavrieť aj zmluvu o stavebnom sporení. Úroková sadzba je fixná na celú dobu splatnosti úveru, čo bolo hlavným dôvodom, prečo sa tento produkt stal veľmi obľúbeným v Česku. Tento rok tam úrokové sadzby dosiahli dno, a tak bol takýto úver veľmi výhodný.

Konkurenčnou výhodou je spôsob splácania medziúverov. Klient PSS si môže sám nastaviť splátky – nemusí hradiť úver anuitne, ako to býva v prípade hypotekárnych či spotrebných úverov v bankách. Splátky môžu byť rozložené nerovnomerne. „To mnohí uvítali a kvôli tomu si uzavreli stavebné sporenie,“ hovorí E. Feix. Voliteľné splácanie medziúveru a akciový medziúver s nulovou akontáciou boli podľa neho hlavnými faktormi, ktoré sa podpísali pod nárast medziúverov v prvom polroku. Stavebné sporenie, ktoré štát podporuje stavebnou prémiou, však nachádza čoraz menej nových priaznivcov. Veľkú časť nových zmlúv tvoria obnovené zmluvy so starými klientmi. Podľa E. Feixa sa na nových obchodoch podieľajú v PSS zhruba polovicou. Profil sporiteľov sa výrazne nemení, stále je typickým sporiteľom žena do 40 rokov so stredoškolským vzdelaním, z menších regiónov a s priemerným či podpriemerným príjmom.

„Potvrdzuje sa, že väčší sklon k sporeniu majú tí, čo majú menej peňazí,“ poznamenáva E. Feix. Podľa neho by sa malo aj samo stavebné sporenie od budúceho roka odlepiť od dna. Výsledky stavebných sporení v posledných dvoch rokoch veľmi ovplyvňovali najmä slabé čísla prvých štyroch kalendárnych mesiacov. „Náklady na bývanie rástli, a kým si na to ľudia zvykli, so sporením čakali,“ hovorí E. Feix. Keďže väčšia časť deregulácie cien sa už skončila a v budúcich rokoch sa už nečaká žiadny skokový rast nákladov na bývanie, stabilizácia by sa mala odzrkadliť aj na lepších číslach stavebného sporenia. „Budeme však radi, ak bude cieľová suma medziročne rásť o infláciu a nejaký ten percentný bod navyše,“ poznamenáva. V prvej polovici tohto roka sa objem cieľových súm všetkých stavebných sporiteľní prepadol takmer o pätinu.

Stavebných úverov poskytli stavebné sporiteľne aj v prvom polroku menej ako vlani. Do nehnuteľností smerovalo vyše miliardy korún, čo bolo o 30 percent menej ako pred rokom. Priateľskí sporitelia, ktorí po šiestich rokoch sporenia odchádzajú zo systému bez úveru, tvoria v PSS podľa E. Feixa približne 15 percent. Z toho sa približne tri pätiny vrátia a uzavrú novú zmluvu. PSS ich na to motivuje napríklad znížením vstupného poplatku o sumu, ktorú na poplatku zaplatili v predchádzajúcom sporivom zmluvnom vzťahu.

Foto – Miro Nôta

© 2004 TREND Holding, spol. s r.o.