Investície do európskych domov a bytov nesklamali

Európski investori, ktorí sa v druhej polovici deväťdesiatych rokov rozhodli vložiť svoj kapitál do domov a bytov, si dnes oprávnene môžu gratulovať. Ceny nehnuteľností vzrástli takmer vo všetkých krajinách starého kontinentu o viac ako štvrtinu, pričom tento údaj je už očistený od inflácie.

V Španielsku, vo Švédsku či Francúzsku však zarobili podstatne viac, v Írsku či Británii dokonca v násobkoch. Na druhej strane investičný zámer nie celkom vyšiel tým, ktorí dúfali, že svoje úspory zhodnotia napríklad v múroch nemeckých domov a bytov.

Kuriózne na vývoji cien obytných nehnuteľností je to, že rástli v dobe ekonomického útlmu väčšiny krajín. Znižovanie sadzieb pri nízkej inflácii na jednej strane stimulovalo priemysel, no zároveň zlacnelo aj hypotéky a ceny sa dostali pod ďalší tlak. Pre tých, ktorí boom prepásli, sú dvere vo viacerých krajinách ešte pootvorené.

Írsko na neudržanie

Suverénne najrýchlejšie rástli ceny nehnuteľností v Írsku. Ich priemerná cena je dnes trikrát vyššia ako v druhej polovici deväťdesiatych rokov. Najviac sa to dotklo hlavného mesta Dublinu, kde sa ceny rezidencií len v rozpätí rokov 1996 – 1999 zdvojnásobili.

Staviť na domy ako na investíciu sa podľa všetkého bude vyplácať aj naďalej, hoci možno v menšej miere ako doteraz. Medziročný rast cien od januára do konca leta sa pohyboval okolo jedenástich percent. Medzimesačné zmeny sú v tomto roku nižšie ako za posledné roky, o prudkom spomalení však nemožno hovoriť.

Okrem dlhodobo sa vzmáhajúceho hospodárstva keltského tigra prispieva k nárastu dopytu po bytoch aj miestna mentalita. Na rozdiel od iných krajín, kde je vysoko rozvinutý trh prenajímaných bytov, uprednostňujú Íri ich vlastnenie.

Dopyt zvyšujú aj navrátilci, ktorí krajinu z ekonomických dôvodov v osemdesiatych rokoch opúšťali. Rady prvokupcov výrazne vzrástli vďaka baby-boomu, ktorý krajina zažila v sedemdesiatych rokoch.

Spoľahlivé počasie i byty

Jednou z najobľúbenejších krajín pre realitných investorov bola počas posledných rokov Veľká Británia. Tí, ktorí byty kúpili ako investície pred siedmimi rokmi, majú dnes v rukách v nominálnej hodnote dvojnásobok.

Počas tohto obdobia priemerná cena bytov podrástla medziročne aj o pätinu, o dvadsať percent rástli ceny aj v uplynulom roku. No posledné údaje indexov bytových cien, ako aj skúsenosti bánk poskytujúcich hypotéky začínajú hovoriť o prichádzajúcej zmene.

Po viac ako dvoch rokoch došlo v auguste k medzimesačnému poklesu cien nehnuteľností, hoci len miernemu. Podľa Halifaxu, najväčšieho poskytovateľa hypotekárnych úverov na ostrovoch, možno s oslabovaním dopytu počítať naďalej.

Zmena sa navyše týka predovšetkým najlukratívnejšej oblasti, ktorým je južné Anglicko. Naopak, pokračujúci rast cien zaznamenáva Škótsko.

Na čele boja proti bytovej inflácii bola centrálna Bank of England. Aby schladila boom, rozhodla sa odrádzať záujemcov predražovaním hypotekárnych zdrojov. Len od novembra minulého roka zvyšovala úrokovú sadzbu trikrát.

Keďže opatrenia doteraz minuli cieľ, už v lete sa hovorilo o ďalšom zvyšovaní, ktoré – ak by bolo – by sa udialo najskôr v novembri. Banky, ktoré by tak prišli o ďalších klientov, už nahlas avizujú, že ďalšie zmeny nie sú potrebné, keďže trh sa upokojuje.

Za všetkým Briti

Zatiaľ čo v ostrovnej monarchii sa rezidenčná inflácia upokojuje, ceny domov a bytov stúpajú vo Francúzsku. Hoci za obdobie, keď sa v Británii ceny viac ako zdvojnásobili, vo Francúzsku si na hodnote pridali len dve tretiny, začínajú pridávať na obrátkach.

Len za prvý polrok sa nehnuteľnosti zhodnotili o pätnásť percent. Okrem nízkych úrokových sadzieb za to môžu aj susedia spoza Lamanšského kanála. Práve oni sa pri výbere zahraničného bývania najčastejšie obzerajú po krajine vína.

Podľa francúzskej centrálnej banky dosiahli zahraničné investície do domov a bytov za minulý rok viac ako deväť miliárd eur. Je to dvakrát viac ako v rokoch na prelome tisícročí.

Domácim prvokupcom okrem lacných hypoték pomáhajú aj rozličné daňové úľavy, ktorými sa štát snaží uľahčiť im situáciu pri zakladaní rodín. Ak by sa malo zabrániť ďalšiemu silnému nárastu cien bytov, bude treba v najbližších štyroch rokoch postaviť tristotisíc bytov.

Podľa analytikov investičnej banky Merrill Lynch je zrejmé, že vysoký dopyt po bývaní v budúcich rokoch nijako zvlášť neopadne a je pravdepodobné, že inflácia bytových cien bude pretrvávať. Investori by pritom podľa banky nemali prehliadnuť vedľajší efekt, ktorý by vlna dopytu mohla mať aj na najväčšie stavebné firmy.

Banka už vydala odporúčanie kupovať akcie niektorých spoločností. O tom, že by v budúcnosti mohlo dôjsť k prudšiemu prepadu, sa skôr pochybuje.

Ceny síce rastú rýchlo, ale z pomerne nízkej úrovne. Byty v Paríži majú k hodnote bytov v iných európskych veľkomestách ešte ďaleko.

La fiesta grande

Viac ako dvojnásobne vzrástli za sedem rokov aj ceny nehnuteľností v Španielsku. Najväčšiu zásluhu na ňom mal neľútostný súboj bánk na trhu hypotekárnych úverov, ktorý sa prejavil na ich nízkej cene. Štvorpercentné úrokové sadzby na hypotéky patria medzi najlacnejšie v Európe.

Na cenách sa odrazil aj dopyt súkromného sektora, ktorý po slabších burzových výsledkoch preorientoval tok investícií na realitný trh. Ďalší silný dôvod rastu cien je typický pre viaceré krajiny slnečného Stredozemia – záujem kupcov zo severnejších častí Európy po letných sídlach, predovšetkým na pobrežiach.

Do kurzu však už prichádzajú aj vnútrozemské lokality. Zahraničné investície do nehnuteľností za štyri posledné roky sa viac než strojnásobili. Za minulý rok dosiahli takmer sedem miliárd eur.

Foto – Miro Nôta

© 2004 TREND Holding, spol. s r.o.