Kaderníctvo je vítané, reštaurácia menej

Ako na palube kozmickej lode Enterprise. Človek budúcnosti by nemal veľa cestovať. Život, nákupy, prácu i zábavu nájde na jednom mieste. Náznak virtuálnej reality možno prostredníctvom novopostavených polyfunkčných budov badať aj v reálnom svete.

Kvôli úspore času a nákladov je pre obyvateľa lákavé, keď pod jednou strechou pracuje, vyspí sa, zájde do čistiarne, na nákupy i na príjemnú večeru.

NEPREHLIADNITE:

• TREND Špeciál - Reality 2007

Čo láka zákazníka, sa stáva aj cieľom developera. Pretože obchod s novými nehnuteľnosťami na bývanie je predávanie zatiaľ iba nakreslených snov – klient si kúpi byt tam, kde splnia najviac z jeho prianí a predstáv. Na výber má čoraz väčšie množstvo projektov, otázka ceny a lokality už nehrá takú úlohu ako v minulosti, hoci oba faktory sú stále najdôležitejšie. Okrem štandardu bytu sa posilňuje aj význam štandardu domu, v ktorom sa byt nachádza.

Najmä to, či sú v ňom obchody, služby, možnosti športovania, zábavné centrum. Potvrdzuje to aj Andrea Sádovská zo spoločnosti Iuris: „Klienti väčšinou existenciu drobných obchodov a služieb vítajú.“ Na mysli má napríklad menšie potraviny, prípadne čistiareň. Čo vyvoláva u obyvateľov nevôľu, sú naopak reštaurácie, herňa či dokonca hlučné bary.

Mäsiarstvo na prízemí

Polyfunkčná budova pritom nie je nič nové. Mnohí poznajú dvanásťposchodové panelové domy na sídliskách slovenských miest. Na prízemí garáže, na prvom poschodí, ktoré je často s inými vchodmi prepojené zľudovenou „terasou“, možno nájsť lekáreň, požičovňu filmov či mäsiarstvo alebo večierku. Aj pred desiatkami rokov sa týmto spôsobom myslelo na potreby obyvateľov domu. V Bratislave je takýto scenár typický pre staršie časti Petržalky najmä popri hlavných trasách. Pravda, priestory sú často nevyhovujúce, opotrebované a vyžadujú kompletnú rekonštrukciu.

Inšpiráciu v minulosti nachádzajú aj mnohé veľké novostavby. Väčšina projektov prináša okrem desiatok, prípadne stoviek bytov aj drobné obchody a služby na prízemí. Treba si pod tým predstaviť kaderníctvo či maloplošné obchody. Presne ako za starých čias, zmenil sa len štandard a správca. O využití priestoru rozhoduje najčastejšie developer pomocou realitnej kancelárie, cez ktorú priestory prenajíma. Okrem služieb pre obyvateľov sú tieto priestory aj službou pre developera – zabezpečujú mu trvalé príjmy z prenájmu.

Developer Retra plánuje do novostavby prilákať aj nájomníkov zbúraného Jadranu.

Nemusí však ísť len o prenájom. A. Sádovská hovorí, že závisí od konkrétneho projektu. „Pri niektorých sa developer rozhodne obchodné priestory predať, pričom nás poverí sprostredkovaním,“ vysvetľuje. Realitná kancelária väčšinou nemá s naplnením priestorov problémy.

Záujem je veľký

Všetko závisí v prvom rade od lokality. A od ceny. Dôležité je, aby mal obchodík zaručenú návštevnosť nielen zo strany obyvateľov domu, ale aj okoloidúcich. Vzniká tu paradox, pretože pre obchod v polyfunkčnom objekte je dôležitý okolitý ruch, ktorý naopak zabíja atraktivitu bytov o pár schodov vyššie. Významným ukazovateľom budúcej úspešnosti prevádzky je však aj vrstva, do ktorej budúci obyvatelia domu patria, a o nej rozhoduje cena bytov. Ak za ne noví majitelia zaplatia aspoň 50-tisíc Sk/m2, možno predpokladať, že nebudú skúpi ani pri nákupoch či večeri.

Na pohľad elegantné riešenie pripravil developer Cresco v rámci projektu Tri veže na bratislavskej Bajkalskej ulici. Na prízemí budú tradičné menšie obchodné priestory a služby, potom športové a relaxačné zariadenia, parkovacie garáže, byty sa začínajú až od ďalekého šiesteho poschodia. Hluk a iné rušivé vplyvy rušnej ulice sa tak majiteľov bytov príliš nedotknú. Ani problémy s parkovaním návštevníkov obchodov. Projektant tieto parkovacie miesta oddelil od miest pre obyvateľov.

O polyfunkčné priestory na prízemí novostavieb je často veľký záujem. Najmä pri veľkých projektoch, napríklad v spomenutých Troch vežiach. Takmer šesť stoviek bytov dopĺňa zhruba 3 500 štvorcových metrov obchodných priestorov. „Práve stovky bytov, a teda potenciálnych zákazníkov sú hlavný argument pri prenájme priestorov,“ hovorí Petra Veselá, ktorá ma retail v projekte na starosti. Dôležitosť ceny radí tiež vysoko, avšak zatiaľ nevedela povedať presnú sumu, koľko prenajímatelia zaplatia. V Bratislave to býva až do 20 eur na mesiac za štvorcový meter.

V žilinskom Amfiteatri budú len byty.

Záujem je však podľa P. Veselej najmä o kúpu, nie o prenájom. Čím si toto špecifikum vysvetľuje? „Je to podobné ako pri bytoch, ľudia chcú bývať vo vlastnom, a nie platiť za cudzie,“ vysvetľuje postoj klientov. „Filozofiou našej spoločnosti je však dlhodobý prenájom, takže tieto priestory nepredávame.“ V úspešnom projekte by podľa developera nemala chýbať drogéria či lekáreň.

Priestory nezapĺňa len trh

Prvotný impulz na budovanie polyfunkčných priestorov nemusí vychádzať len priamo od klientov. Dôležitú úlohu hrá i sám developer, ako to bolo napríklad v prípade luxusného nábrežného projektu River Park skupiny J&T. „Chceli sme, aby tam bol život 24 hodín denne,“ vysvetľuje hovorca J&T Real Estate Maroš Sýkora. Firma predpokladá veľký záujem o pripravované kancelárie z dôvodu vyššej pridanej hodnoty. „Nadnesene povedané, bývanie v River Parku je aj vec prestíže, rovnako to môže byť v prípade kancelárií,“ predpokladá hovorca. Ceny za prenájom zatiaľ skupina nezverejnila, byty sú však s cenou 155-tisíc Sk/m2 suverénne najdrahšie v metropole.

Opačnú taktiku zvolila J&T v prípade obchodných priestorov. Kým bežnou praxou je, že o ne prejavia záujem obchodníci, v rámci River Parku developer cielene oslovuje možných nájomcov. Ide hlavne o luxusné a za hranicami osvedčené značky. „Ako príklad možno spomenúť päťhviezdičkový hotel siete Kempinski, ktorý v projekte vznikne,“ ilustruje M. Sýkora.

S dostupnosťou mnohých služieb môže počítať aj budúci obyvateľ polyfunkčného domu Retro spoločnosti Centaurea. Objekt v Ružinove vyrastie na troskách bývalého centra Jadran, kde mali okrem obchodov aj reštauráciu a ďalšie drobné služby. Investor sa rozhodol tieto prevádzky zachovať. V novom projekte budú podľa predajcu, spoločnosti W.O.S. Reality, potraviny Billa, pošta či lekáreň.

Hlavným impulzom pre veľkorysé obchodné prevádzky bola najmä hrozba petície zo strany obyvateľov okolitých panelákov. Zbúraním Jadranu prišli o desiatky obchodov. Predajcovi Retra sa teraz hlásia starí nájomníci objektu, ktorí chcú pokračovať so svojím obchodíkom aj v novostavbe. Záujem je dokonca aj zo strany majiteľov bytov, ktorí by radi mali vlastný obchodný priestor. V rámci jednej budovy tak budú môcť bývať, nakupovať aj pracovať. Ako v science fiction.

Iní developeri však zasa stavili na bývanie bez rušivých vplyvov. Izraelská skupina Menorah, ktorá sa v Žiline pustila do výstavby luxusného dvestobytového areálu Amfiteater s 22-poschodovým vežiakom vo vilovej štvrti Bôrik, je presvedčená, že lepší je čisto obytný projekt. „Nebudú tu obchody a reštaurácie, ktorých prevádzka by obyvateľov rušila,“ hovorí Matúš Nociar z developerskej spoločnosti Global- ZA. „Konkurenčné žilinské projekty sú poväčšine polyfunkčné, ľudia oceňujú, že toto je určené iba na bývanie.“

Aj s príspevkom

Menšie obchody a služby pritom pribúdajú aj v obytných satelitoch vznikajúcich za okrajom Bratislavy. Dlhé roky sa pri rýchlej výstavbe nových domov zabúdalo na potreby ich obyvateľov. Kvôli nákupom a zábave musia cestovať do nákupných centier. No napríklad v Čiernej Vode sa to niektoré spoločnosti snažia zmeniť. V rámci projektu Monarská alej vyrastie aj obchodno-zábavné centrum. Spoločnosť si pochvaľuje, že klienti majú o tento projekt záujem zjavne aj vďaka tomuto kroku.

Situáciu polyfunkčným budovám uľahčuje aj štát. Na kúpu alebo výstavbu bytu v takomto objekte si môže záujemca už dlhšie zobrať úver zo Štátneho fondu rozvoja bývania. Novinkou je, že na rozdiel od minulosti už od októbra tohto roka nemusí bytová plocha zaberať minimálne polovicu objektu, stačí aj jedna tretina. Zmena vyplynula zo súčasných trendov, developeri zvyčajne v objekte naprojektujú okrem bytov aj obchody či menšie kancelárie.

Foto - Maňo Štrauch

Vizualizácie - Centaurea, Menorah

© 2007 TREND Holding, spol. s r.o.