Kedy prestanú rásť ceny bytov?

Každý Bratislavčan pozná niekoho, kto v prvej polovici deväťdesiatych rokov vyhlásil za nemorálnu nehoráznosť šesťsto korún za štvorcový meter stavebného pozemku za mestom. Dnes si tlčie hlavu, že ponuku nebral. Ak chce stavať, akceptuje bez reptania aj štvornásobok. Nové časy zo všetkých majiteľov panelových králikární vygenerovali milionárov.

Akékoľvek počty, prepočty a predpovede v Bratislave zlyhávajú. Pred tridsiatimi rokmi stál trojizbový družstevný byt okolo tridsaťtisíc plus ďalších tridsaťtisíc bolo treba splácať tridsať rokov. Po „nežnej“ však prišla možnosť družstevné byty odkúpiť do osobného vlastníctva a potom aj predávať. A tak sa pred desiatimi rokmi ten istý byt dal odrazu predať aj za milión, pred piatimi najmenej za poldruha a dnes sa majiteľ nerozpakuje pýtať tri milióny. A možno ich aj dostane. Veď tri izby v novostavbe sú za štyri, päť i viac miliónov. Akokoľvek hovoria politici o biede, v Bratislave to veľmi neplatí.

Nechajme bokom päťhviezdičkový River Park na dunajskom nábreží, kde je štvorcový meter za 130-tisíc korún a byt podľa veľkosti od 10 do 70 miliónov korún. Neskúmajme, či je reálny názor developera, že to sú iba ceny uvádzacie a štvorcový meter môže vyskočiť aj na 160- až 200-tisíc korún. Zrejme môže, lebo v každej krajine je určitá, hoci pomerne veľmi úzka vrstva mimoriadne solventných, ktorou takéto sumy nezamávajú. Preto má River Park aj ďalších, len o čosi lacnejších nasledovníkov pri Dunaji v komplexe Eurovea či na Kolibe.

Luxus ceny neurčuje

Hoci sa „človeku práce“ môže dvíhať adrenalín, pravdu má viceprezident Národnej asociácie realitných agentúr Slovenska (NARKS) Zeno Kezman, ktorý pre Profit povedal, že na slovenské pomery nezvyčajne vysoké ceny najluxusnejších bytov nemajú vplyv na ceny bežných bytov na trhu. Tie sa vyvíjajú podľa iných pravidiel.

Člen Predstavenstva Prvej stavebnej sporiteľne Herbert Pfeiffer ich v týždenníku TREND označil: Bratislava má na tisíc obyvateľov o štvrtinu menej bytov než je priemer v Európskej únii. „Predá sa vari všetko, čo sa postaví, bytov je relatívny nedostatok a tomu zodpovedajú aj ceny,“ myslí si Daniela Rážová, riaditeľka spoločnosti Bond Reality. Bratislava je hlavné mesto, ponúka nové a lepšie pracovné i príjmové príležitosti než zvyšok krajiny, a to najmä mladším a kvalifikovanejším ľuďom. Z celého Slovenska. Navyše, usadiť sa s celou rodinou aspoň v dedinkách naokolo chce aj časť „gastarbeiterov“ z vidieka, ktorí roky chodia do Bratislavy na týždňovky.

Byty v hlavnom meste už nie sú iba priestorom na bývanie Bratislavčanov a ich detí. Už nie sú na ne desať- i pätnásťročné poradovníky, nepodpláca sa, netreba socialistické známostí, láskavosti, podvody. Stali sa tovarom so všetkými plusmi aj mínusmi momentálneho stavu. Až sa zdá, že ten, kto byt potrebuje „iba na bývanie“, ťahá za kratší koniec, lebo je tu obrovská finančná sila iných investorov.

Byt ako investícia

Viacerí makléri tvrdia, že ceny bytov ovplyvnili aj dostupnejšie hypotéky. Tridsaťročný ekonóm v ankete Profitu vraví, že si na celú cenu bytu v novostavbe vzal hypotéku. Vyše štyri milióny, čo pre človeka v jeho veku znamená zadlženie po penziu. Tak je to však aj vo svete bežné. A keď počuť hlasy, že sa zadlžuje priveľa ľudí a niektorí priam bez rozmyslu, štúdia UniCredit Bank tvrdí opak.

Financovanie realít úvermi predstavuje iba čosi vyše 7,5 percenta HDP, kým v eurokrajinách je to až 40 percent. „Bol som prekvapený, že podiel ľudí, ktorí si kupujú byty na úver, nie je až taký výrazný. Najmä v prípade väčších bytov majú pripravenú hotovosť,“ vyhlásil pre Extra Reality Dávid Bořuta, vtedajší finančný riaditeľ BZ Group, developera 716 bytov v Koloseu.

Pre solventného je byt dobrou a výnosnou investíciou. Nijaká banka nemá také úroky, aké vygeneruje zisk z prenájmu plus medziročný aj dvadsaťpercentný rast hodnoty bytu plus výnos z predaja v správnej chvíli. Byt predaný cez príbuzných či nastrčené osoby môže byť aj dobrou práčkou peňazí.

Nájazd Britov

„Výrazný vplyv na rast cien bytov majú aj individuálni investori zo zahraničia,“ myslí si D. Rážová. Nesplnili sa však predstavy, že dňom vstupu Slovenska do Európskej únie trh s bytmi rozmetajú bohatší západniari a radi za čokoľvek skúpia každý panelák. Britský atak prišiel až po roku, aj to len na určité lokality a byty. Na schátrané, no rekonštrukcie hodné byty v Starom Meste i novostavby v širšom centre. V prvých dvoch z troch budovaných veží na Bajkalskej predali Britom už 60 percent bytov. Niektorí developeri priamo ponúkli renomovanej britskej agentúre na predaj časť bytov v novostavbách. Tá má Bratislavu perfektne zmapovanú, inzeruje, ponúka, čo by sa malo rentovať.

Miroslav Tym, riaditeľ korporátneho a špecializovaného financovania v pobočke ČSOB na Slovensku, hovorí o stovkách najmä 35- až 45-ročných Britov a Írov, ktorí úspory menia za byty v Bratislave. Ide zväčša o právnikov, obchodníkov s nehnuteľnosťami, daňových poradcov, bankových úradníkov, ľudí s vyšším vzdelaním. Individuálni investori sa objavili z Izraela a Talianska. D. Rážová vie aj o londýnskom vodičovi autobusu a farmárovi. Nechcú sa do Bratislavy sťahovať, chcú len buy and rent (kúpiť a prenajať) alebo buy and sell (kúpiť a predať). Ich prebytočné peniaze v Bratislave zarábajú lepšie, pretože doma sú byty i hypotéky dvakrát drahšie. Bond im v Bratislave ako prvý začal ponúkať služby property manažmentu. Kúpený objekt zrekonštruuje, ak treba zariadi nábytkom podľa výberu majiteľa, nájde nájomcu, mesačne kontroluje stav bytu, platby, obstará prípadné opravy.

Hranice prenájmu

Záujem o prenájom bytov je veľký. Zariadený majetok Britov i solventných Slovákov si prenajímajú zahraničné spoločnosti, ktoré chcú mať v Bratislave zastúpenie a vysielajú doň ľudí. Aj veľké firmy, investujúce po celom Slovensku, chcú mať hlavný stan v Bratislave. Kým bežných pracovníkov KIA ubytuje v Žiline, top manažment býva o dvesto kilometrov ďalej, v Bratislave. To však asi nebude donekonečna. Mnohé spoločnosti budú mať časom viac vlastných bytov, lebo tak je to lacnejšie. Týždenník TREND už avizoval, že prenájom bude o pár rokov menej atraktívny. „Dobrá investícia sa na nájomnom vráti v Prahe za desať až dvanásť rokov. Ak však pôjde záujem dolu, pri 20- až 25-ročnej návratnosti je to už nezaujímavá investícia,“ komentuje M. Tym.

Viacero bytov už zmenilo zahraničných majiteľov. Pôvodní ich s medziročným ziskom predali a kupujú ďalej. V Bratislave alebo inde.

Aj slovenskí investori sa učia hľadať termín vhodného predaja. Zvažujú chvíle, keď bude rozumnejšie v Bratislave rýchle predať a kupovať byt či dom na vidieku, na perspektívnych miestach s vidinou ešte rýchlejšieho rastu jeho hodnoty než v Bratislave. Alebo kupovať v cudzine. Tak to robia niektorí Slováci už pár rokov v Chorvátsku a teraz aj v maďarských prihraničných dedinkách. D. Rážovej sa vidí, že Bratislava už čoskoro nemusí byť taká atraktívna. Podražela a ponuku rozširujú metropoly nových členov EÚ. V Bukurešti záujem už cítiť na raste cien.

Prečo je Praha lacnejšia

„Dvanásťročný vývoj na trhu s bytmi v Prahe prebehol v Bratislave za štyri roky,“ hovorí M. Tym. V Prahe sa rýchle stavali nové a rekonštruovali staré byty, až ponuka prevýšila dopyt. Preto najmä v okrajových častiach, na veľkých sídliskách, kde okrem obrovských panelových „čínskych múrov“ nič nie je, dramaticky spadli ceny. Byty s plochou 70 až 80 štvorcových metrov, aké stáli pred piatimi rokmi 1,8 až 1,9 milióna českých korún, sa neskôr dali kúpiť za milión. Od konca minulého roka však paneláky opäť dražejú, napriek povesti neatraktívnych príbytkov.

M. Tym však upozorňuje, že za 2,2 až 2,6 milióna sa teraz zďaleka nepredávajú všetky, ale iba byty s kvalitne zrekonštruovanou kúpeľňou a kuchyňou, v menších štvor- či päťposchodových zrekonštruovaných a zateplených panelákoch na menších sídliskách. Vysvetlenie? Fungujúci trh. Vysoké ceny v novostavbách už časť ľudí neoslovujú. Preto ten panelový kompromis.

Čo skrotí ceny?

Všetci opýtaní zhodne tvrdia, že ceny skrotí až prevaha ponuky nad dopytom. Každý je však s konkrétnejšou predpoveďou opatrný. Analýzy bánk a veľkých developerov sa rôznia, ale v Bratislave stále chýba 55- až 80- tisíc bytov. „Nechcite strelu od pása,“ hovorí M. Tym. Myslí si, že boom potrvá ešte dva-tri roky – a potom sa uvidí.

O cenovej bubline a jej hlasnom prasknutí sa však hovorí už roky, no nič sa nedeje. Možno je na mieste otázka, či ide skutočne iba o nafúknutú bublinu, alebo o potrebu bývania pre Bratislavčanov, ktorí majú vyššie príjmy i nároky. Očakáva, že zvrat nastane, ale skôr než pád cien to bude až do polovice budúceho desaťročia klesanie vo forme „mäkkého pristátia“.

Štatistiky za prvý tohoročný štvrťrok uvádzajú mierne spomalenie medziročného rastu cien nehnuteľností. Analytici však upozorňujú, že proti zásadnému poklesu cien hovorí aj snaha o postupné vyrovnávanie miezd a cien so starou úniou, teda aj cien bytov. Bratislava už dnes tvorí vyšší HDP než v niektorých častiach Rakúska kúsok od hraníc. Preto rastú aj nároky na kvalitu a komfort bývania. Paneláky si ľudia upravujú a v novostavbách klesá záujem o holobyty. Klient chce pridanú hodnotu. Kvalitnejšie okná s nízkou tepelnou priepustnosťou, kvalitnejšie podlahy, internet, možnosť jednoducho zapojiť klimatizáciu, v drahších a drahých bytoch vrátnika na prízemí a doplnkové služby v areáli. Práčovne, kaderníčku, fitnes, detské zariadenia, útulné kaviarničky. Socialistické králikárne neznesú porovnanie ani s väčšinou tých jednoduchších novostavieb, hoci v nejednom prípade niektorí developeri aj zo súčasných novostavieb vytĺkajú, koľko sa len dá.

Ceny podľa mapy

Ceny v Starom Meste či na Kolibe sú podľa M. Tyma reálne, ale ak niekto pýta 60-tisíc za štvorcový meter v susedstve továrne, vedenia vysokého napätia, s výhľadom do garáží pre nákladniaky či do hlučnej kovovýroby, preháňa. Niektoré typy lokalít, ktoré sú v Bratislave za 60-tisíc, sú v Prahe o 10- aj 15-tisíc korún lacnejšie. V Prahe už v praxi funguje cenová mapa a jej čítanie je poučné. V tej istej štvrti, len o dve ulice ďalej, môže byť rozdiel v cene aj desaťtisíc. Pre lepšiu polohu, výhľad, zaslnenie, vek, stav objektu, vybavenie bytu. „V Bratislave to rozhoduje zatiaľ iba čiastočne, ale o poldruha, dva roky to bude realita,“ myslí si M. Tym. Od júna má však aj Bratislava na www.narks.sk a www.cmn.sk cenovú mapu zatiaľ pre potreby bánk a ďalších inštitúcií. Podľa viceprezidenta NARKS Z. Kezmana je spoplatnená a časť z nej bude onedlho sprístupnená aj pre verejnosť.

Prvé náznaky zmien už sú. D. Rážová vie, že najdrahšie panelákové byty sú v Petržalke, lacnejšie sú v Dúbravke, Karlovej Vsi a ešte lacnejšie na Dolných honoch. Je to aj sociálnym zložením obyvateľov. V Petržalke sú vraj výrazne solventnejší, býva tam veľa malých podnikateľov, ktorí nepotrebujú dávať najavo, či sa im vedie lepšie. Lepšia je dopravná dostupnosť (štyri mosty cez Dunaj, autostráda), služby (v blízkosti nákupných centier sú byty zvyčajne drahšie) i zelené zázemie pre oddych. Dúbravka má iba zeleň, no cesty boli donedávna upchané, výjazdy na diaľnicu nedokončené, na nákupy musí stačiť jedna Billa. Koloseu dala prednosť pred Dúbravkou mladá podnikateľka preto, že má bližšie k diaľnici a do firmy v Trnave. Denne jej to ušetrí najmenej hodinu a tridsať kilometrov.

Predstava o bývaní

Čoraz väčšiu úlohu zohráva marketing. Pre Koloseum sa viacero ľudí rozhodlo aj preto, lebo developer a realitná kancelária pripravili reálne priestory bytov, aby si ich potenciálny majiteľ obchytal inak než na pôdoryse a na načačkanej počítačovej vizualizácii. Vo výškových domoch sú ceny podľa poschodí. Platí sa za výhľad, východ i západ slnka. Ešte sa síce predáva takmer všetko, ale už nie tak rýchle. Ľudia si všímajú splátkový kalendár, referencie developera, aj to, koľko v ktorej fáze výstavby chce od budúceho majiteľa bytu, pýtajú sa na povesť stavebnej firmy. D. Rážovej však v ponuke chýbajú jednoizbové byty, ktoré developeri ignorovali. Trh s bytmi sa rozvíja aj tak, že mladý človek začína v malom, potom si trúfne na väčšie a napokon sa mnohí seniori opäť nechcú starať o veľký prázdny byt.

V rodinách sa generácie prú, čo bolo lepšie. Či bezmocnosť v malom preplnenom byte bez vidiny zmeny, alebo rátanie, koľko treba na nový byt a ako dlho ho bude človek splácať. Na stresoch z bývania rodičov i dospelých detí a ich detí pod jednou strechou sa rozpadla nejedna rodina. Dnes vzťahy trpia rátaním, čo si možno popri splátkach dovoliť.

Rozhodnúť za seba

Snaha získať byt vytvára však aj netušený priestor pre podnikavosť a činorodosť. Nejde iba o tých, čo zistili, že na vlastných nohách im môže byť lepšie. Vedie to aj k analyzovaniu vlastných schopností, zvyšovaniu kvalifikácie, rozvíjaniu vlastnej pridanej hodnoty, k hľadaniu lepšieho uplatnenia... Aj keď za takúto aktivitu asociálny štát mieni ľudí trestať. Platmi v skutočnosti nehýbu nadávky sociálne orientovaného politika top manažérom montážnych podnikov, ale snaha top manažérov udržať si špičkových pracovníkov.

„Záujem o nové byty môže zmeniť len ekonomická situácia,“ hovorí D. Rážová. Jeden z maklérov, inžinier ekonómie sa obáva, že ak by sa začal väčší odlev kvalifikovaných a ambicióznych ľudí za zárobkom a za väčšími istotami, po čase by sa vracali ako kedysi strýčkovia z Ameriky. Ľudia doma by trpeli, pretože Slováci z cudziny by preplatili štátom regulovaných roduverných. A nebezpečné je sľubovať podporu na byty tomu, komu sa nechce priložiť ruku k dielu.

Bytový boom však napriek všetkému pokračuje. Stavebníctvo zvyšuje zamestnanosť, dokonca cítiť nedostatok kvalifikovanejšieho personálu. Dobrý pracant má iné mzdové požiadavky aj iný výber. Ani výroba stavebných materiálov a zariadenia do interiérov nestačí. Jeden z mladých majiteľov nového bytu v Koloseu sa posťažoval, že so stavbou a developerom to bolo v pohode, meškalo však osobitne objednané interiérové vybavenie, kuchyňa, nábytok od dodávateľa interiérov. Všeličo bolo treba „doštelovať“, lebo to nepasovalo do seba. Keď sa rozkričal, že on zaplatil, chce kvalitu a načas, ľudia od dodávateľa naň hľadeli ako na Marťana. Nie je Slovák ako Slovák, ani firma ako firma.

Bratislava je však laboratóriom krajiny. To, čím prešla, cítiť už aj v Trnave, Žiline a Nitre. Všade tam, kde sa vyskytnú nové investície a lepšie pracovné príležitosti.

Takto zarába petržalská králikáreň

Jozef M. kúpil na jar roku 2002 v centre Petržalky dvojizbový byt v tom istom dome, kde býva. Kúpil ho od odchádzajúceho suseda v predstave, že si tam raz prisťahuje starnúcich rodičov, ktorí žijú na vidieku, alebo to bude dobré štartovné na bývanie synovi či dcére. Prerobený panelový byt ho stál 1,35 milióna korún, vzal si naň 800-tisícovú hypotéku. Splácať bude pätnásť rokov. Za 50-tisíc kúpil nejaké váľandy a pár skríň, neskôr prikúpil ešte niečo do výbavy približne za 20-tisíc korún.

Prvé dva roky byt prenajal štyrom študentom za 15-tisíc korún a získal 360-tisíc. Z prenájmu hypotéku hravo splácal. Vyše roka tam bývala mladá rodina s malým dieťaťom, ktorá čakala na vlastný byt. Platili 16-tisíc, za trinásť mesiacov to bolo 208-tisíc korún.



Od vlaňajšej jari tam za 18-tisíc korún mesačne bývajú dvaja inžinieri, čerství absolventi technickej univerzity. Zaplatili mu už 234-tisíc korún. Kolega v robote mu vyčíta, že pýta ešte málo. Ale Jozef za päť rokov zarobil na nájomnom 792-tisíc korún, za kúrenie, elektrinu a plyn a ďalšie služby, ktoré čiastočne hradí on, zaplatil 230-tisíc korún. Splatil už tretinu hypotéky, necelých 300-tisíc korún.

Byt mu teda zarobil už nejakých 180-tisíc korún. Mínus daň, ktorú hovorí, že platí. Keby ho však chcel dnes predať, dostane odhadom 2,4 milióna korún. „Byt je hlavou rodiny, on náš živí. Keby som to chcel zarobiť prácou navyše, zodral by som sa,“ konštatuje. A to je len obyčajný panelák. Králikáreň.

Foto - Maňo Štrauch

© 2007 TREND Holding, spol. s r.o.