Bývanie

Nájom v NY, kúpa v Miami

Americký realitný server Trulia sa pozrel, či a kde v USA sa oplatí kupovať alebo prenajímať

17.06.2010 / Martin Rojko

Ľudia chcú kupovať, keď ceny stúpajú a stávajú sa obozretnejšími, ak padajú. Logicky to nedáva žiadny zmysel, píše denník The Wall Street Journal a prezentuje štúdiu realitného servera Trulia.com, ktorá porovnala najvýznamnejšie realitné trhy v USA a pýtala sa, či je tu výhodnejšie kupovať alebo prenajímať dom.

Choďte do nájmu na Manhattane, či San Franciscu, kupujte v Miami, Phoenixe a Las Vegas a v ostatných mestách, kde sú ceny domov lacnejšie ako prenájom. Rozhodujúcim kľúčom je podľa spoločnosti cena zodpovedajúca 15-násobku ročnej výšky nájmu. Ak sa zhruba rovná tomuto číslu, dom je na férovej úrovni.

Ak napríklad niekto platí 10-tisíc dolárov za prenájom ročne, mal by si dvakrát rozmyslieť kúpu v tomto mieste, keď dom stojí vyše 150-tisíc dolárov. Podľa WSJ k podobnému záveru nedávno dospel aj ekonóm Dean Baker z CEPR (Center for Economic and Policy Resarch). 15-násobok je podľa neho historický priemer.

Podľa Trulie stojí priemerný trojizbový byt v New Yorku zhruba 32-krát viac ako je ročný príjem z prenájmu. K najnadhodnotenejším trhom (vyše 20-násobok) patrí ešte Seattle (24x), San Francisco (22x) a Portland (22x). Na druhej strane rebríčka sa nachádza Miami (8x), Phoenix (10x) a Las Vegas (11x).

No dáta Trulie treba brať s rezervou, pretože vychádzajú z ponukových cien nehnuteľností, ktoré sú obyčajne vyššie ako realizované. Rovnako podľa WSJ 15-násobok nájomného môže byť stanovený príliš nízko. Ako pre denník povedal D. Baker, toto číslo predpokladá, že v dome človek býva zvyčajne sedem rokov. Ak ostane dlhšie, transakčné náklady pri kúpe a predaji sa stávajú menej dôležité. To činí vlastnenie atraktívnejším.

Súvisiace články

Štúdia Trulie zdôrazňuje ešte dva body, na ktoré sa treba zamerať. Predovšetkým sa majitelia musia pozerať na súčasné cash-flow. Kult vlastnenia domu nedáva žiaden zmysel. Ak je nájom oveľa lacnejší ako kúpa, treba to vážne zvažovať. „Neexistuje nič také ako bezpečná investícia, len taká, ktorej riziká zatiaľ nie sú zjavné. To je princíp, na ktorý mnoho ľudí znova a znova zabúda.“

Späť na začiatok článku

Diskusia (2 reakcie )

zaujimava skala vynosnosti pri rovnakej urokovej sadzbe (pretoze dolar, FED)
17.6.2010 / Frayer
Miami (8x) New Yorku zhruba 32-krát Yields pre Miami 1/8*100=12.5% rocne Yields pre NY 1/32*100= 3.125% rocne kto si bere hypo na nehnutelnost v US ma rovnaku sadzbu ale rozny vynos v NY a v Miami zaujimave :)
What makes a property bubble?
17.6.2010 / Frayer
www.moneyweek.com citujem: The first indicator, rent-to-price, divides annual rent from the property into its purchase price, thus the yield or current return on the investment. A hundred years of US history suggests a normal yield of around 10-12%; property gets cheap when yields approach 15-20%, while yields lower than 6-8% suggest overvaluation and bubble territory. Pozrime sa na citat po nasom: pozname: rent-to-price normal yield of around 10-12% cheap when yields approach 15-20% yields lower than 6-8% suggest overvaluation otocme to teda price to rent 1/((10az12)/100) = 10 az 8.33 rokov normal 1/((15az20)/100) = 6.67 az 5 rokov lacne 1/((6az8)/100) = 16 az 12.5 rokov drahe a cisla ako 20 a viac je podla mna cista bublina.

Otvoriť celú diskusiu s 2 príspevkami