Luxusný bytový segment oslovuje investorov i banky

Záujemca o naozaj luxusné bývanie nemal doteraz na Slovensku veľký výber. Za nadštandard sa totiž považovalo takmer všetko, čo stálo na dobrej adrese. Lokalizácia je pritom iba jedným z kritérií, ktoré bytu dávajú prívlastok „luxusný“. Dôležitý je najmä štandard bývania, ktorý staršie byty jednoducho nemôžu spĺňať. A developeri nových bytov hrali doteraz skôr na istotu a svoje projekty koncipovali so zámerom zasiahnuť čo najširšie spektrum klientov.

Realitný trh však už dostáva novú tvár. Dopyt klientov po vysoko nadštandardných bytoch posunul i odvahu developerov. Začínajú pribúdať projekty, ktoré majú ambície zaplniť biele miesta. Tento nový realitný segment je aj mimoriadne investične zaujímavý: cena takýchto nehnuteľností nie je kolísavá ani pri zmenách na trhu a navyše – láka aj zahraničných kupcov. Atraktivitu tohto biznisu pochopili aj slovenské banky, ktoré sa pri financovaní nových projektov prebíjajú výhodnejšími ponukami.

Rodiaci sa trh

Luxusných bytov je však stále ako šafranu. „Trh sa zatiaľ iba rodí,“ zdôrazňuje Ľuboš Valach, riaditeľ pre obchod a investície bratislavskej a.s. Tatra real. „Pôrodné bolesti“ však zasiahli iba metropolu. Dôvod je zrejmý – Bratislava je najväčšie a najbohatšie mesto a mimo neho je o podobný segment nulový dopyt. „V menších mestách je otázkou prestíže skôr vlastniť dom,“ spresňuje riaditeľ pre obchod a správu J&T Globalu, a.s., Bratislava Róbert Hančák. Zato v najväčšom slovenskom meste je dopyt badateľný.

„Súvisí to z rozvojom slovenskej ekonomiky. Je tu čoraz viac bohatých klientov, ktorí majú o podobný typ bývania záujem,“ vysvetľuje R. Hančák. Bratislava sa podľa neho dostala na úroveň Prahy spred dvoch-troch rokov, kde vtedy trh vyzeral podobne. Ľudia, ktorí majú dostatok peňazí, chcú dostať na výber, či uprednostniť pred bývaním v rodinnom dome skôr byt. Samozrejme, v nadštandardnom vyhotovení. Každému vyhovuje niečo iné, pre niekoho je atraktívnejšie bývať v byte, dopĺňa Ľ. Valach.

Je tu aj priama súvislosť s nedostatkom pozemkov v Bratislave. Masívna výstavba domov priamo v meste je málo pravdepodobná. Ak teda niekto preferuje mestský život, ale pritom túži po vysokom štandarde, byt označovaný ako luxusný mu môže vyhovovať. Nové projekty majú ambície uspokojiť kúpychtivých záujemcov. Do bytov v Rozadole či Karloveskom ramene sa síce prví obyvatelia nasťahujú najskôr o viac než rok, po tých najatraktívnejších z nich sa však len tak zaprášilo. A to aj napriek cene, ktorá sa začína na 38-tisíc korunách za „štvorec“ bez DPH.

„Viac ako polovica bytov už pozná svojich nových majiteľov,“ potvrdzuje Martin Hudec, zástupca bratislavskej s.r.o. East West Development, ktorá je investorom i developerom komplexu Rozadol. Podľa R. Hančáka sa v Karloveskom ramene, ktoré pripravuje J&T Global, najlepšie predávajú najdrahšie byty. O konkrétnych cifrách sa developeri vyjadrujú zdržanlivo, pri najluxusnejších bytoch však ide o osemciferné sumy.

Vo výhľade sú ešte projekty v blízkosti Dunaja ako River Park či výstavba v zóne Pribinova, ale aj niekoľko menších, silne nadštandardných projektov v okolí Hradu, Slavína, Koliby či v centre mesta. „Keďže budú prestížnejšie, bude tomu zodpovedať aj cena,“ dopĺňa Roman Krajčír, výkonný manažér projektového financovania Všeobecnej úverovej banky, a.s., Bratislava.

Za vysoko nadštandardné bývanie si musia solventní klienti, samozrejme, priplatiť. A vzhľadom na stále nízku ponuku a rastúci záujem ceny rastú. „Keď sme pred dvoma rokmi začali ponúkať náš projekt na Dunajskej ulici, predávali sme štvorcový meter za vyše 60-tisíc korún. Vtedy to bola cena, ktorá vyrážala dych, dnes by sme to určite predávali drahšie zhruba o pätinu,“ tvrdí Ľ. Valach z Tatra realu. Cenu najdrahších bytov dnes odhaduje na úrovni 80- až 90-tisíc korún za štvorcový meter aj R. Hančák z J&T Global.

Zaujímavé pre investorov i banky

Ceny špičkových nehnuteľností sú obrnené proti výkyvom realitných trhov a udržiavajú si stabilný rast. To z nich robí zaujímavú príležitosť na uloženie prostriedkov. A rastúci slovenský realitný priestor priťahuje aj zahraničných investorov. „Dôvodom je viera v nárast cien nadštandardných bytov v top lokalitách Bratislavy,“ myslí si R. Krajčír. Ľ. Valach je presvedčený, že medzi kupcami luxusných bytov výrazne prevládajú investori nad ľuďmi, ktorí chcú iba lepšie bývať. „Podľa mojich skúseností takíto klienti už majú otázku svojho bývania zodpovedanú. Aspoň dve tretiny z nich berie kúpu luxusného bytu ako investíciu,“ ilustruje Ľ. Valach.

A rezidenčné projekty vysokého štandardu sú zaujímavé aj pre slovenské banky. Developeri si spoluprácu s nimi pochvaľujú, banky sa o nich „trhajú“ a ponúkajú im výhodnejšie podmienky. Podľa Romana Začku, riaditeľa vzťahov s verejnosťou Tatra banky, a.s., Bratislava, sa pri financovaní luxusných bytov uplatňujú základné princípy projektového financovania podobne ako pri iných rezidenčných projektoch. Banky však postupujú pri rokovaniach individuálne.

„Podmienky sa šijú na mieru,“ súhlasí hovorkyňa HVB Bank Slovakia, a.s., Bratislava Andrea Kollárová. „Týchto projektov zatiaľ nie je veľa, takže štandardné správanie sa odhaduje ťažko,“ hodnotí R. Krajčír. Aj klienti dostanú od banky výhodnejšie podmienky, keďže ide o veľmi bonitných klientov. „Prevláda však financovanie v hotovosti,“ tvrdí R. Krajčír.

Výhodnejšie podmienky bánk developerov tešia. „O výnosnosti takýchto projektov vo všeobecnosti sa hovorí ťažko, keďže tu ešte nie je štandardné know-how. Projekty sa zatiaľ dajú zrátať na prstoch,“ myslí si Ľ. Valach. Lacnejšie peniaze od bánk si však developeri zatiaľ do konečných cien príliš nepremietajú. Dopyt je obrovský a nie je problém sa bytov zbaviť. O svojich maržiach sa baviť konkrétne nechcú, podľa Ľ. Valacha sa však pohybujú „v desiatkach percent“. Vo svete je pritom štandardom od päť do desať percent.

Lokalita, štandard, služby

Ako sa vlastne luxusný bytový segment definuje? „Luxus je veľmi individuálna záležitosť, kritériá sa posúvajú od človeka k človeku, ale aj v závislosti od doby vzniku projektu,“ hodnotí Ľ. Valach. Luxusné bývanie musí v zásade spĺňať tri základné kritériá: umiestnenie projektu v špičkovej lokalite, najvyšší štandard vybavenia a vysokú úroveň služieb.

Nie na všetky má developer rovnaký vplyv, väčšia časť úspechu projektu je však v jeho rukách. Poloha bytu zvyčajne prínosom investora nebýva, lebo tú investor kupuje. „A ponuka je aj v Bratislave čoraz obmedzenejšia,“ zdôrazňuje architekt Branislav Kaliský, ktorý spolupracoval na projektovaní zóny Pribinova pod taktovkou írskej developerskej firmy Ballymore Properties.

Najatraktívnejšie je, samozrejme, vždy centrum mesta. V prípade Bratislavy Hviezdoslavovo námestie, Medená ulica či hradný kopec. Problémy spojené s nedostatkom parkovacích miest, ktoré môžu odrádzať, sa dajú vyriešiť podzemnými garážami, kapacity sú však obmedzené. Preto sa v tom najužšom centre Bratislavy síce luxusné sídla budujú, no ide o malé projekty s niekoľkými desiatkami bytov. „Pri takomto biznise je dôležité prehupnúť sa cez nejakú kritickú hranicu,“ prízvukuje M. Hudec. Kde kritická hranica leží, to je však podľa neho individuálne pre každého developera.

Vhodný pozemok nemusí byť nevyhnutne situovaný v najužšom centre. Bohatí klienti sa však od neho neradi príliš vzďaľujú a vyžadujú tiež pridanú hodnotu. „Napríklad pekný výhľad v prírode,“ konkretizuje R. Hančák. Práve na ten stavila J&T Global, ktorá svoje dva avizované projekty umiestňuje pri Dunaji.

V prípade polyfunkčného zábavného River Parku zatiaľ presný počet bytov, ktoré budú súčasťou komplexu, nie je definitívny. „Pôjde zhruba o sto bytov, všetky budú najvyššieho štandardu,“ sľubuje. Karloveské rameno má už reálnejšie kontúry. Bytov v dunajskej zátoke bude 144 a všetky sa už predávajú. Terasovitá átriová výstavba láka práve výhľadom na Dunaj, blízkosťou lužných lesov a plánovaným zaradením štvrte do nového pririečneho centra Bratislavy.

Rozadol však na úplne špičkovú lokalitu nestavil. Umiestnenie projektu do druhého bratislavského obvodu, kde je ohraničený Trenčianskou, Mliekarenskou, Priemyselnou ulicou a Ružovou dolinou, bolo skôr pragmatickým riešením. „Pozemok sme vlastnili,“ potvrdzuje M. Hudec. Investor však svoj krok neľutuje. „Podobne kvalitné prostredie sme v Bratislave nevedeli nájsť, tak sme sa ho rozhodli vybudovať,“ vysvetľuje.

Podľa neho ide o atraktívnu tichú lokalitu, pričom fakt, že je na okraji širšieho bratislavského centra, vyvažuje výborné dopravné napojenie. Výstavbou luxusného komplexu nadobudlo na hodnote aj okolie, takže z Ružovej doliny sa v budúcnosti môže stať naozaj špičková štvrť, nazdáva sa M. Hudec. Podľa B. Kaliského sa v súčasnosti kvalita lokality posudzuje dosť zložito. Veľkú rolu totiž hrá aj sociálne prostredie polohy. „Sú lokality, ktoré sú prakticky v centre, ale skladba obyvateľov je nevyhovujúca,“ ozrejmuje. Typickým príkladom je najmä okolie bývalého kina YMCA – časť Šancovej a Karpatskej ulice a priľahlá lokalita.

Do toho však podľa B. Kaliského môže zasiahnuť aj mesto, napríklad územným plánom. „Povie, čo sa tam má postaviť. To zdvihne ceny nehnuteľností a súčasných obyvateľov to vytlačí. Byty predajú a presťahujú sa inam,“ vysvetľuje. Sociálne prostredie je pre úspech projektu veľmi dôležité, nazdáva sa. „Luxusné byty si kupuje istý typ klientov, ktorý chce mať za susedov podobných ľudí,“ hovorí otvorene.

Byť videný

Nielen lokalita je však dôležitá. Výnimočnosť má sálať z každého kúska. „Luxus musí byť základom koncepcie – architektonickým stvárnením, použitými materiálmi i technológiami a službami, ktoré projekt ponúka,“ vymenúva M. Hudec. Podľa B. Kaliského je základom morálna výnimočnosť stavby. „To znamená, že dom je ľahko zapamätateľný – ak niekto povie: bývam v tom a tom dome, každý musí vedieť, o čom hovorí,“ vysvetľuje.

Od kvality stavebných materiálov sa priamo odvíja kvalita výsledného bývania. Preto sa používajú drahé suroviny – prírodný kameň, mramor, drevo, hliník a iné kvalitné kovy. „Vo všeobecnosti to musia byť dlhotrvajúce a ľahko ošetrovateľné materiály,“ hovorí B. Kaliský. Hliníkové či drevené okná, kvalitná dlažba i obklad, podlahy, sklo – to je pre luxusné projekty samozrejmosť. Rovnako to platí pre byty i spoločné priestory.

Vysoké nároky sú aj na technické vybavenie budov, ktoré sú už riadené inteligentnejšími systémami. Bezpečnostné dvere či odhlučnené steny, technicky i dizajnovo prepracované výťahy či klimatizácia sú bežné. K štandardu patria aj internetové prípojky, klapkové telefóny či videopožičovňa typu pay-per-view. Inde ako lákadlo pripoja bazén na najvyššom poschodí bytového domu.

Aj správa domu je pri luxusnom segmente iná. Zámožnejším obyvateľom bytového komplexu má pocit bezpečia dodať kamerový systém, prípadne aj možnosť napojenia na vlastné bezpečnostné zariadenie. Pravidlom je strážna služba, prípadne aj vrátnik na recepcii. S touto službou počíta R. Hančák pri projekte v Karloveskom ramene i River Parku. V Rozadole by mal byť vrátnik iba vo výškovej 23-podlažnej budove.

Foto – Miro Nôta, vizualizácia – East West Development