Na investície do realít sa oplatí si aj požičať

Vlani zažil slovenský realitný trh nebývalý nápor. Rastúce ceny formovala nízka ponuka a vysoký dopyt. Obrovský balík peňazí z hypotekárnych bánk, ktorý sa na trh dostal v dôsledku pripravovaných legislatívnych zmien, výraznou mierou prispel k tomu, že ceny bytov sa vyšponovali na maximum.

Tohtoročný prvý štvrťrok však realitný trh dostáva rozum. Ceny bytov v atraktívnych lokalitách si úroveň zachovali, menej žiadané štvrte však cítia pokles.

Rozdiel začne byť badateľný aj medzi staršími a novými bytmi. Bratislavským špecifikom totiž je, že niektoré panelákové byty majú nezriedka dokonca vyššiu jednotkovú cenu ako byty v novostavbách.

Nie vždy úmerné cenové rozdiely

Cenovú deformáciu vyvolala popri množstve peňazí a obrovskom dopyte aj skutočnosť, že nové bytové jednotky nepribúdajú potrebným tempom. Na Slovensku sa ich ročne postaví zhruba štrnásťtisíc, z nich je takmer šesťdesiat percent v rodinných domoch.

Drvivá väčšina bytov v bytových domoch vyrastie v Bratislave, na voľný trh sa však dostane po dokončení len menšia časť z nich. Spravidla byty získajú svojich majiteľov ešte pred začatím stavby.

Podľa riaditeľa pre obchod a investície bratislavskej a.s. Tatra Real Ľuboša Valacha tak v slovenskej metropole fungujú vlastne dva rôzne trhy. Nedostatočná ponuka nových bytov deformuje ceny starých. V posledných dvoch rokoch napríklad zdraželi už existujúce byty v slovenskej metropole takmer dvojnásobne.

Kto chcel vlani na jar kúpiť byt, čakala ho väčšinou strastiplná cesta. Ceny rástli neúmerne ku kvalite a stavu bytov.

Neodôvodnené obavy zo zdražovania všetkého, potravinami počnúc a nehnuteľnosťami končiac, po vstupe Slovenska do Európskej únie vytlačili ceny na neúmerne vysoký vrchol. Jedni chceli kupovať, dúfajúc, že do mája 2004 urobia výhodný obchod. Majitelia bytov sa z rovnakého dôvodu svojho majetku snažili držať zubami-nechtami.

Dramatický pokles však ani v tomto roku, napriek predpovedanému väčšiemu pokoju na trhu, nemožno čakať. „Výstavba nových bytov nestíha zasýtiť dopyt, ktorý na trhu stále je,“ vysvetľuje viceprezident Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska Ľubomír Kardoš.

„Slušné“ lokality si preto svoju cenovú úroveň zachovajú. Centrum mesta, Koliba či Podhradie sú dlhodobo najdrahšími bratislavskými štvrťami, kde si bývanie môžu dovoliť iba ľudia s podstatne vyšším príjmom, než je priemer. Medzi strednou vrstvou sú obľúbené aj Ružinov, Karlova Ves, Dúbravka či Lamač.

Rozdiely v menších mestách nie sú také citeľné. Badateľný pokles cien bytov však už zaznamenali realitní makléri v Petržalke, na Dolných honoch a vo Vrakuni, ktoré sú považované za menej zaujímavé bratislavské časti.

Majitelia bytov v týchto lokalitách môžu v súčasnosti pýtať o desať- až pätnásť percent menej ako vlani. Ak sa spoliehali na euroboom, ktorý nebude brať ohľad na to, kde je ponúkaná nehnuteľnosť situovaná, prepočítali sa.

Dobrá investícia

Práve lokalita je jedným zo základných kritérií, ktoré robia nehnuteľnosť zaujímavou aj na investičné zámery. Realitné investície sú vo svete pomerne obľúbené. A už aj na Slovensku investori objavujú ich čaro.

Okrem relatívnej bezpečnosti takejto úložky, na ktorú sa aj realitní makléri radi odvolávajú, ponúka kúpa nehnuteľnosti jej majiteľovi aj intenzívny pocit, že niečo vlastní. Pri kúpe akcií či dlhopisov je tento psychologický moment oveľa slabší.

Keďže slovenské správcovské spoločnosti nemôžu vytvoriť fondy, ktoré by vkladali peniaze do nehnuteľností, a so zahraničnými realitnými fondmi sa na Slovensku aktívne neobchoduje, investície do nehnuteľností sú prístupné len pre tých, ktorí disponujú väčším množstvom prostriedkov.

Drobní investori sú väčšinou odsúdení na štandardné možnosti investovania, ako napríklad bankové úložky, investovanie do fondov či burzové špekulácie.

Najmä stupeň rizika je pri investíciách do realít nižší ako napríklad pri špekulovaní na burze. Nehnuteľnosť si však treba dôkladne vybrať. Ak má jej cena rásť a zároveň má prinášať aj peniaze z nájomného, dôležitá je okrem veku či stavu práve lokalita.

Najviac „in“ sú luxusné byty alebo vily v „dobrých“ štvrtiach veľkých miest. Vychytené lokality slovenskej metropoly sú bez konkurencie.

Ponuka zaujímavých nehnuteľností na prenájom je čoraz bohatšia. Zatiaľ je však na trhu dosť miesta aj pre nových hráčov.

Okrem bezpečného uloženia peňazí ponúka takáto investícia aj zaujímavý stupeň zhodnotenia. Napríklad špičkovo situovanú a nadštandardne zariadenú vilu v Bratislave, ktorá sa dá kúpiť od desať miliónov korún, prenajme jej majiteľ bez väčších problémov najmenej za stotisíc korún mesačne. Aj po očistení od daní a nákladov to predstavuje vyše sedempercentné ročné zhodnotenie.

Požičať si? Prečo nie

A to je o takmer tri percentné body viac, ako vynesú pomerne bezpečné peňažné fondy. Štátne dlhopisy vynesú približne päť percent ročne.

Pravda, návratnosť takéhoto „realitného podniku“ je okolo dvanásť-trinásť rokov. Je s tým aj viac starostí ako s pohodlným investovaním do fondov. K tomu však treba prirátať aj skutočnosť, že hodnota luxusnejších rezidencií v stredoeurópskom regióne rastie.

Pritom slovenský trh nemá luxusného segmentu na prenájom dosť. A ak bude slovenská ekonomika rásť súčasným tempom a zahraničných investorov bude pribúdať, dopyt po prenájme takýchto nehnuteľností ešte vzrastie.

Zaujímavou investíciou môže byť nielen pre domácich, ale aj pre investorov zo zahraničia, najmä zo susedných štátov. To môže ceny vyhnať nahor, aj keď už nie výrazne.

Zhodnotenie, pravda, nie je závratné, ale pomerne stabilné. Hoci sa dá očakávať aj dočasný problém s prenajatím, dlhodobý úspech je veľmi pravdepodobný.

Ak aj investor nemá dostatok prostriedkov, bonitnému klientovi vyjdú banky rady v ústrety. Úrokové sadzby pri hypotekárnych úveroch sa pohybujú od päť do 8,9 percenta po odrátaní štátneho príspevku.

Klienti s vyššími príjmami majú vyšší rating, čo značí ešte nižší úrok. A najnižšie úroky sú nižšie ako zhodnotenie investícií do nehnuteľností.

Zaváži aj lokalita

Nehnuteľnosti v špičkových lokalitách sú teda investíciou, na ktorej sa nedá prerobiť. Zámožní ľudia chcú kvalitne a pohodlne bývať. V Bratislave sa pohybuje dostatok klientov, ktorí potrebujú bývanie iba dočasne. Diplomatom, zástupcom zahraničných firiem alebo bánk sa vo svojom dočasnom útočisku neoplatí kupovať byt, chcú však bývanie vysokého štandardu na prestížnom mieste.

To je príležitosť pre majiteľov nehnuteľností na dobrých adresách. A tých je v hlavnom meste niekoľko.

Okrem centra je najlepšou adresou bratislavský hradný kopec. Najmä okruh ulíc Mudroňova, Drotárska, Zámocká je zaujímavý. „Výborná dostupnosť a atraktívne prostredie robia z nehnuteľností v tejto lokalite ideálnu investíciu,“ myslí si maklér realitnej kancelárie Madison Jozef Semjan.

Pod 50-tisíc korún za štvorcový meter sa však byty pod hradom nepredávajú. Na druhej strane však o túto lokalitu prejavujú záujem aj nájomcovia, takže investor sa nemusí obávať, že by jeho akvizícia ostala prázdna.

„Vhodný nájomca sa vždy nájde, aj keď to možno trvá istý čas,“ hodnotí J. Semjan. Za špičkové lokality sa v Bratislave považuje aj Horský park a ešte stále aj Koliba.

Hoci záujem o ňu už nie je taký horúci ako kedysi. Príčinou je zle riešený dopravný prístup, infraštruktúra a inžinierske siete.

J. Semjan si myslí, že Koliba „svoju cenu stále má a bude mať“. Podľa Ľ. Valacha vďačí za to aj krátkej vzdialenosti od centra mesta.

Samozrejme, aj ostatné slovenské mestá ponúkajú investičnú realitnú príležitosť. Najmä tie, v ktorých sa „niečo deje“. Vplyv na realitný trh má napríklad rastúca dôležitosť Slovenska v automobilovom priemysle.

Príchod investorov do Žiliny či Trnavy sa odrazil aj na cenách bytov. V Žiline však už nárast nebol taký markantný. Poučenie z trnavského príkladu bolo viditeľné.

Trnavčania totiž situáciu doslova „prepískli“. Po oznámení Peugeotu, že nová európska fabrika bude práve v slovenskom Ríme, sa obchodovanie s bytmi v tomto meste v podstate zastavilo.

Špekulatívne očakávania vyhnali ceny na úroveň, ktorá bola pri tých najlukratívnejších bytoch o viac ako polovicu vyššia než pred rozhodnutím francúzskej automobilky.

Okrem tých, ktorí v meste žijú, majú dosť peňazí a chcú kvalitne bývať, sa začínajú prebúdzať aj záujemcovia o kúpu alebo prenájom drahých bytov vysokého štandardu. Ponuka však nestíhala saturovať dopyt.

„Takých nehnuteľností nie je v pomerne malej Trnave príliš veľa a ľudia na to neboli pripravení,“ myslí si Richard Stanislavský, majiteľ trnavskej realitnej agentúry Rich. Trnavská bublina sa vytráca, ceny postupne klesajú a úroveň si zachovávajú iba tie najlepšie nehnuteľnosti. Teda centrum mesta.

Foto – Miro Nôta