(Ne)príjemná pravda o bývaní

Od Londýna po Los Angeles a od Melbourne po Madrid sú všetci posadnutí cenami svojich nehnuteľností. Nedávny prudký rast cien nehnuteľností je jedným z hlavných dôvodov, prečo mnoho ekonomík po výbuchu bubliny burzy cenných papierov obstálo lepšie, než sa očakávalo. Majitelia nehnuteľností sa cítia bohatší, pretože ceny stúpli, a tým, že si začali brať väčšie hypotéky, môžu využívať svoje kapitálové zisky. Nanešťastie však sa začne bublina nehnuteľností v roku 2005 zmenšovať.

Nikdy predtým ceny nehnuteľností reálne (s ohľadom na infláciu) nestúpli tak rýchlo v toľkých krajinách. Za posledný rok stúpli niekoľkonásobne v 11 z 20 krajín, ktoré monitorujú indexy globálnych cien nehnuteľností týždenníka The Economist. Od roku 1997 sa ceny nehnuteľností v Austrálii, vo Veľkej Británii a v Španielsku viac než zdvojnásobili a v Írsku takmer strojnásobili.

Na porovnanie, bezmála 60-percentný nárast priemerných cien za nehnuteľnosti v Amerike sa môže zdať mierny, ale v skutočnosti ide o jednoznačne najväčšie zvýšenie v zaznamenanej histórii a takmer dvojnásobné oproti dvom predchádzajúcim prudkým rastom cien nehnuteľností v sedemdesiatych a osemdesiatych rokoch 20. storočia. Najväčšie výnimky cenovej explózie sú Japonsko a Nemecko, kde ceny bývania dokonca klesli.

Kombinácia rekordne nízkych úrokových sadzieb a straty dôvery k akciám mnohých ľudí motivovala, aby svoje nehnuteľnosti nevnímali iba ako miesto na bývanie, ale aj ako jednoduchý spôsob zarobenia peňazí – buď kúpou so zámerom prenájmu alebo kúpou väčšieho domu, ako potrebujú, a následným predajom, keď pôjdu do dôchodku. Ale kúpa so zámerom prenájmu už nie je až taký ziskový spôsob, pretože v mnohých krajinách dnes nájomné sotva pokrýva splátky úrokov. Neprekáža to, hovoria investori, budeme mať výnos z kapitálových ziskov.

Tieto slová znejú hrozivo ako ozvena z éry internetových firiem, tzv. dotcomov, keď analytici a investori tvrdili, že spojenie medzi kurzmi akcií a dosahovaným ziskom firiem nebolo vôbec dôležité. Vlastníci nehnuteľností sa teraz dopúšťajú podobnej chyby, keď ignorujú spojenie medzi cenami nehnuteľností, nájomným a nákupom s očakávaním kapitálových ziskov. Toto je tá pravá podstata bubliny.

Ceny nehnuteľností sú teraz výrazne nadhodnotené v USA, Austrálii, vo Veľkej Británii, Francúzsku, v Írsku, Holandsku, na Novom Zélande a v Španielsku. V Amerike predstavuje pomer priemerných cien nehnuteľností k nájomnému alebo k príjmom hodnotu okolo 25 % nad dlhodobým priemerom. V Británii, Austrálii a Španielsku sú podľa tohto meradla nehnuteľnosti nadhodnotené o 40 až 60 %. Teda viac ako pri predchádzajúcich vrcholoch, z ktorých nakoniec ceny prudko padli na reálne úrovne. V Číne, Rusku a Južnej Afrike sú trhy navyše tiež nebezpečne „vriace“ a dve tretiny sveta (hodnotené podľa vytvoreného HDP), ktorý indexy týždenníka The Economist sledujú, majú potenciálnu bublinu cien nehnuteľností.

Mnohí experti na bývanie popierajú, že ceny nehnuteľností sú nadhodnotené, lenže v ich logike je veľa trhlín. Tvrdia, že opodstatnením vyšších cien nehnuteľností sú nízke úrokové sadzby. Ale úrokové sadzby sú nízke najmä preto, lebo nízka je aj inflácia. Istotne je pravda, že prvé splátky úrokov sú menšie, ale keďže je inflácia nízka, nenahlodá to až tak rýchlo skutočnú dlhovú záťaž. V ďalších rokoch pohltia hypotekárne platby oveľa väčší podiel z príjmov dlžníka, pretože inflácia bude vyššia, takže kúpa nehnuteľností v skutočnosti nie je lacnejšia počas celého trvania hypotéky.

Je rozšírené aj tvrdenie, že ceny nehnuteľností musia naďalej stúpať, lebo zdroje pozemkov sú obmedzené a počet domácnosti stále narastá. Chyba tohto argumentu spočíva v tom, že ak rast populácie vytláča ceny nehnuteľností, dalo by sa očakávať, že zároveň porastie aj výška nájomného. Namiesto toho v mnohých krajinách zostalo nájomné na tej istej úrovni alebo ešte kleslo.

Tretí argument optimistov hovorí, že hoci sú ceny nehnuteľností prehnané, v budúcnosti neklesnú, ale zostanú niekoľko rokov na stabilnej úrovni. Ceny nehnuteľností zvyčajne bývajú nadol „zablokované“, pretože predávajúci uprednostňujú možnosť ponechať si nehnuteľnosť pred prijatím nižšej ceny. Je síce pravda, že vo väčšine krajín ceny nehnuteľností iba málokedy klesli, v súčasnosti však môžeme sledovať dva faktory, ktorých existencia pravdepodobnosť poklesu cien nehnuteľností zvyšuje.

V minulosti vysoká celková inflácia pomáhala redukovať reálne ceny nehnuteľností na prijateľnú hodnotu bez potreby pádu cien. Lež vo svete nízkej inflácie môže byť potrebných aj celých desať rokov stagnácie cien nehnuteľností, aby ich príjmy a nájomné dobehli svoj predchádzajúci rast. Druhým faktorom je, že na rozdiel od predchádzajúcich cenových explózií v mnohých krajinách zohrali investori, ktorí kupovali nehnuteľnosti so zámerom prenajať ich, pri vytláčaní cien nahor veľkú úlohu. Ak sa trh rozkolíše, skôr sa do predaja pustia investori ako majitelia, ktorí domy aj obývajú. To by mohlo vytvoriť ďalší tlak na pokles cien.

Začali sa už ukazovať aj prvé trhliny – ceny nehnuteľností v Londýne a Sydney začali klesať. V roku 2005 sa hniloba na trhu s bývaním bude rozširovať. Ceny sa nezrútia náhle, tak ako na burze cenných papierov, pravdepodobnejšie je, že sa budú postupne šmýkať dolu počas viacerých rokov, keď celkový pokles dosiahne v Amerike 10-20 % a vo Veľkej Británii, v Austrálii a Španielsku 20-30 %. Na niektorých trhoch bude inflácia cien nehnuteľností trvať o niečo dlhšie ako na iných, no časom sa všetky rasty cien skončia. Ide o prvú globálnu bublinu cien nehnuteľností v histórii a jej prasknutie by mohlo byť dosť bolestivé.