(Ne)príjemná pravda o bývaní

Skusim odpovedat ...

10.1.2005 / Killer / Reagovať

1. Praveze pise, ze inflacia bude v buducnosti nizsia, tj. nebude mozne "bublinu" splasnut ponechanim ceny na rovnakej urovni pocas par rokov, kedy inflacia z ceny cast stiahne. A osobne si myslim, ze inflacia nizsia byt musi - okrem ineho existuju nejake kriteria kvoli ktorym sa prijima €. Uroky klesaju tiez, tj. inflacia nebude nedavnych vyse 10%, ale mozno len 3 - 4%, tj. bude potrebne minimalne 3x tolko casu (zvycajnych 4 - 5 rokov na upokojenie trhu sa zmeni na nerealnych 10 a viac, pocas ktorych uz vacsina investorov caka zisk a nie rovnaku cenu ako ked to kupoval. Strati nervy a ... ponukne najskor na prenajom, kde zisti, ze nezaraba ani na uroky, ake by mal v banke, keby tie "investovane" peniaze bol ponechal na ucte, alebo ponukne na predaj, kde sa bude snazit rychlo ziskat peniaze spat ... Lenze rovnako bude zmyslat viacero "uspesnych investorov" a ponuka je vzdy umerna cene :-).

2. :-) a naco by si potom kupoval nehnutelnost ako investor, keby si od toho necakal zisk? A aky zisk mozes mat? Len z najmu alebo predaja a jedno uzko suvisi s druhym. Pokial bude nieco tazko prenajatelne, urcite to bude aj tazko predatelne ...

3. To je globalizacia a fakt, ze lokalny trh (co je to vlastne lokalny trh? Petrzalka, Bratislava, Slovensko, Europa?) je uz v podstate trhom globalnym. Ako si inac vysvetlit rast cien nehnutelnosti v podstate vo vacsine krajin Eu / sveta? A hoci je cena v BA vacsia ako napr. v ZA, v prepocte na prijmy v regione (BA priemer cca 20 000, cena 3i bytu povedzme 90 platov, v ZA plat cca 12 000, cena bytu cca 100 platov) je v ZA mozno vyssia cena nehnutelnosti ako v BA ...

Trh vzdy kolise - raz je lepsie mat peniaze na ucte, raz v devizach, inokedy zas v zlate, akciach, nehnutelnostiach ... Vzdy vsak trh napokon dospeje do bodu, kedy sa v podstate zruti ... Vid akciovy boom, vid boom v nehnutelnostiach, USD ... Samozrejme, po par rokov (v mierovych casoch) sa situacia zase zmeni (vdaka inflacii, socialnemu vyvoju, technologickemu pokroku ...), ale kto v tom nevie chodit, prerobi ...

Maly priklad:
"Investor" (nechcem pisat debil) v Petrzalke, kde na 20 rocnu hypoteku s urokom 5% (realne naklady, vratane vsetkych moznych zvyhodneni a poplatkov) kupil byt za 2 melony. Rocne len na urokoch zaplati 100 000 Sk, k tomu poplatky (energie a pod.) min. 40 000 Sk a je velmi pravdepodobne, ze v priebehu 20 rokov bude musiet zainvestovat min. 300 - 700 tis. do obnovy panelaka (vytah, balkon, okna, jadro, podlahy, rozvody ...). Za rok (pre zjednodusenie neuvazujeme o inflacii a buducej hodnote sucasnych penazi) ma teda naklady min. 150 000 Sk. Takze:

- 12 000 Sk / mesacne su len naklady (urok + energie + minimum oprav)
- dalsich min. 10 000 Sk je istina (to je splatka za byt, nakolko este stale nie je "investorov".

Po splateni istiny si moze majitel povedat, ze byt je jeho a hodnota, za ktoru ho preda minus 2 melony (zjednodusene, bez inflacie ...) je jeho zisk (ten, aby prekonal inflaciu, by mal byt min. 3% rocne, tj. byt by mal predat za min. 1,03 na 20 tu * 2 melony). Lenze za 20 rokov byt v Petrzalke budu mozno burat ... Nejeden si potom povie, ze keby dal tie peniaze radsej do banky na urok, mal by aspon nieco. Takto sa musi natahovat s najomnikmi, s realitkami, inzerovat, obchadzat dane ... Stoji to za to? Nie je lepsie predat este kym je cena aspon trochu hore???

Ufff, som sa rozpisal ...