Nový bratislavský realitný megaprojekt pohne cenami

V širšom centre slovenskej metropoly vyrastie sídlisko s vyše tisíckou nových bytov. Investíciu za sto miliónov eur (3,9 mld. Sk) ohlásila developerská firma s izraelským pozadím B.S.R. Europe. Tá sa v Bratislave doteraz sústreďovala predovšetkým na kancelárske priestory. Biznis centrá na Plynárenskej ulici v Ružinove vlani predala realitnému fondu americkej firmy Heitman.

Aj svoj rezidenčný megaprojekt Izraelčania situovali do druhého bratislavského obvodu. Novú akvizíciu bude deliť od biznis centier len niekoľko stovák metrov. Presnú adresu najväčšieho bytového projektu na Slovensku však investor zatiaľ nezverejnil. Rovnako doteraz nespresnil ani konečný počet bytových jednotiek, ktoré Bratislave pribudnú. Už teraz je však jasné, že takéto obohatenie realitného trhu nanovo rozdá cenové karty.

Už tento rok

Zatiaľ ešte nie je hotový konečný projekt. „V súčasnosti robíme výberové konanie na domácich architektov, až po jeho finalizácii budú jasné presné čísla. Rozhodne však ide o viac ako tisíc bytov, ich počet sa môže pohybovať až do 1 500,“ vysvetľuje Peter Lukeš, člen predstavenstva bratislavskej a.s. Bergamon. Tá bude figurovať v projekte ako stavebník. Jej majoritným vlastníkom je B.S.R. Europe. Hlavným architektom má byť „renomovaný ateliér zo zahraničia“.

Na pozemku s rozlohou 60,5 tisíca štvorcových metrov, za ktorý zaplatil investor šesť miliónov korún, sa má začať stavať už tento rok. Byty z prvej vlny výstavby chce mať developer hotové na prelome rokov 2006 a 2007. Celé sídlisko, ktorého vybudovanie je rozložené do troch fáz, by malo stáť o štyri roky. V akých objemoch budú byty pribúdať, ukáže podľa P. Lukeša trh. „Dnes sa dá iba odhadovať, ako bude vyzerať trh o tri-štyri roky. Aj keď predstavy máme, rozhodovať sa budeme podľa aktuálnej situácie,“ hovorí. Trh by však projektu mal priať. V Bratislave je po nových bytoch výrazný dopyt a napriek čoraz bohatšej ponuke bude trvať takmer desaťročie, kým sa potreby hlavného mesta naplnia.

Unikátna záruka

Navyše, projekt nemá byť zaujímavý iba svojou veľkosťou. Má ísť v podstate o „mesto v meste“, satelit, ktorý bude v širšom centre Bratislavy. Ambíciou investora je vybudovať bytové sídlisko s kompletnou občianskou vybavenosťou. Projekt počíta s dostatkom zelene, ale aj obchodmi, reštauráciami, obchodmi či športoviskami. To je príznačné skôr pre rezidencie vyššieho štandardu.

Projekt bude financovaný predovšetkým z bankových zdrojov. Tie by mali pokryť až štyri pätiny očakávaných nákladov. Investor si zatiaľ banku nevybral a rokuje s viacerými. Dá sa očakávať, že finančné ústavy sú odhodlané pobiť sa o príležitosť takéhoto rozsahu. Rozhodne sa medzi „veľkou trojkou“ bánk v projektovom financovaní nehnuteľností – Slovenskou sporiteľňou, a.s., Bratislava, Tatra bankou, a.s., Bratislava a HVB Bank Slovakia, a.s., Bratislava.

Podľa P. Lukeša pôjde o prvý projekt s bankovou garanciou. Čo to znamená? „Doteraz klient pri kúpe nového bytu nebol nijako chránený. Ak projekt skrachoval, prišiel o preddavok aj byt,“ ozrejmuje. Klientom Bergamonu by však mala poskytnúť istotu, že peniaze nestratia, spolupracujúca banka. „Jednoducho ak by sa ich byt nepostavil, banka im preddavok vráti,“ sľubuje P. Lukeš. Banka klientovi prefinancuje aj kúpu nehnuteľnosti prostredníctvom hypotekárneho úveru.

Ceny sa pohnú

Pohodlie charakteristické pre vyšší štandard sa má odraziť nielen vo vybudovaní okolia, ale aj vo vybavení bytov. Investor sľubuje „veľmi slušný štandard vybavenia, kvalita bývania bude rozhodne na vysokej úrovni“. Prevažovať majú najžiadanejšie byty strednej rozlohy šesťdesiat až 80 štvorcových metrov. Vysoký štandard je v rezidenčných projektoch podmienený počtom bytov niekoľkonásobne nižším, ako bude mať nové sídlisko. To však investor plánuje kompenzovať cenou. Tie majú byť na súčasné bratislavské pomery priaznivé, aj keď presné čísla si P. Lukeš opäť necháva pre seba.

Obrovský objem projektu však Bergamonu umožňuje pracovať s výrazne nižšími maržami ako developerom, ktorí disponujú stovkami bytov. Návratnosť má rozrátanú na vyše sedem rokov. „Rozhodujúce sú aj vybudované vzťahy s dodávateľmi a to, že rozumieme tomuto biznisu,“ myslí si P. Lukeš. B.S.R. má za sebou projekty v európskych metropolách ako Praha, Varšava, Budapešť, Bukurešť či Sofia. Je aktívna aj na opačnej strane oceánu v Spojených štátoch amerických.

Podľa odhadov TRENDU tak ceny môžu byť nižšie približne o 15 percent oproti sumám, za ktoré sa v súčasnosti predávajú byty porovnateľného štandardu v rovnakej lokalite. V bratislavskom Ružinove a Prievoze, kde satelitné sídlisko vyrastie, sa ceny nových bytov pohybujú od 35-tisíc korún bez DPH za štvorcový meter. Byty, ktoré postaví Bergamon, zďaleka nie sú jedinými rezidenčnými projektmi, ktoré sú v najbližších rokoch ohlásené. Ročne v hlavnom meste Slovenska pribudne približne pol druha tisíca nových bytov. Plánovaný objem a najmä cena prinútia stlačiť dolu aj ceny konkurencie.

Najviac sa však dostatok nových bytov na predaj dotkne cien starších bytov z čias socialistickej výstavby. Tie síce vo všeobecnosti stále klesajú, práve spomínané lokality si však cenu „držali“ – dopyt po bývaní v tejto časti mesta bol nadpriemerný. „Je jasné, že cenové nožnice sa už budú výraznejšie otvárať aj v týchto lokalitách,“ usudzuje prezident Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska Ľubomír Kardoš. 