Nových bytov bude viac, kúpa sa zjednoduší

Na Slovensku sa konečne dá hovoriť o trhu s novými bytmi. Hoci má stále ďaleko do dokonalosti a zatiaľ sa obmedzuje len na Bratislavu. Mimo nej pribúdajú nové byty skromnejšie.

Metropola však najmä v ostatných dvoch rokoch pociťuje bujný nárast nových bytových projektov. Rýchlejšie pribúdajúca konkurencia síce ceny nadol netlačí, zlepšuje sa však kvalita i štandard bytov. A aj služby, ktoré klient pri kúpe novostavby dostane navyše.

Také, čo mu šetria čas. Silnejúci trh totiž predajcov núti k inováciám. Napríklad byt si už netreba vyberať len podľa nič nehovoriaceho nákresu pôdorysu.

Čoraz častejšie sa objavujú vzorové byty, v ktorých sa záujemca môže poprechádzať alebo si posedieť. Na jednom predajnom mieste sa dá spolu s kúpou bytu vybaviť aj úver naň. A novú nehnuteľnosť hneď aj poistiť.

Aj komunikácia developerov je sofistikovanejšia. Lacné letáky nahradili kvalitné webové stránky, billboardy či televízne spoty.

Banky a poriadok

Pravdaže, nebolo to tak vždy a ani dnes to ešte nie je pravidlo. Lenže časy, keď sa nové byty vypredali dávno pred tým, než sa do pozemku zaryla lyžica bagra, sa rýchlo míňajú.

Donedávna chudobná ponuka zabezpečila úspech akémukoľvek bytovému projektu v Bratislave, kde je po novom bývaní najväčší dopyt. Mimo hlavného mesta sa zase pre zmenu nové bytovky stavali minimálne. Nízka kúpyschopnosť obyvateľov a dostatok tradičnej ponuky od regionálnej turistiky developerov odrádzala.

NEPREHLIADNITE SÚVIACE ČLÁNKY:

• Kancelárska lavína otestuje metropolu
• EXTRA REALITY jar 2006 - prehľad realitných projektov

Obrat badať zhruba v čase spred dvoch rokov, keď sa o financovanie rezidenčných nehnuteľností začali viac zaujímať banky. Peňažné ústavy mali prebytok peňazí, ktoré si trúfali zhodnotiť úverovaním realitných podnikateľov.

Najmä banky, ktoré vo financovaní boli nováčikom, dali rezidenčnému segmentu prednosť pred súperením so skúsenejšou konkurenciou o veľké projekty. Dôvera bánk sa zatiaľ vypláca im, developerom i klientom. Banky totiž do biznisu s novými bytmi priniesli poriadok.

Dovtedy bolo bežné, že developer financoval nové byty z peňazí klientov. V podstate mu stačilo investovať do pozemku a projektovej dokumentácie.

Pri podpise od klienta dostal preddavok a priebežne inkasoval ďalšie splátky. Kým sa byt dostaval, bol v podstate splatený.

Predávajúci si mädlil ruky, pretože kupec ho vlastne zadarmo úveroval a zvyšoval jeho maržu. Klient dychtiaci po novom bývaní nemal na výber, takže na túto hru pristúpil. Pri vlažnom tempe výstavby na jeho miesto čakal rad ďalších záujemcov.

Nové pravidlá

Nízka ochrana spotrebiteľa spôsobila zopár nedokončených projektov, skrachovaných developerov a nahnevaných klientov, ktorí prišli o peniaze. Niekoľko takýchto prípadov sa stalo na prelome storočí, dnes je riziko recidívy nízke.

Konkurencia vyčistila ihrisko, na ktorom sa k domácim hráčom, čo prežili, pridávajú skúsení developeri zo zahraničia. Podvodníkov trh vytlačil, zriedkavejšie sú aj nekvalitne odvedené stavebné práce. Po vstupe bánk na rezidenčné pole a príchode silných zahraničných firiem sa kúpa bytu stáva o niečo menej stresujúcou záležitosťou.

Predovšetkým sa mení splátkový systém. Suma, ktorú musí klient zložiť pri podpise zmluvy, sa znižuje.

Z niekdajších sedemdesiatich percent spadla v súčasnosti na zvyčajných tridsať. Nezriedka už stačí klientovi len pätina celkovej ceny bytu.

Zvyšok nemusí splatiť v priebehu výstavby, ale až po kolaudácii nehnuteľnosti. Namiesto klientov už dnes developerov úverujú banky, v ktorých záujme je teda bezproblémový odbyt nových bytov.

Takže klientom, ktorí si ich kúpia, vedia ponúknuť výhodnejšiu hypotéku. A v spolupráci s developerom aj rovno na mieste, kde sa predávajú byty.

Získajú tak nových klientov na dlhý čas – úver na bývanie sa spláca aj niekoľko desiatok rokov. Spolu s úverom svoj nový majetok aj poistia. Kupujúci tak šetria čas.

A developeri im budú musieť vychádzať v ústrety ešte viac. Nových bytov stále pribúda, a tak bude spôsob predaja dôležitá zbraň v boji o klienta.

Bonusy pre klientov

Čo sa týka cien, kupujúcich dobré správy nečakajú. Hoci byty budú pribúdať rýchlejšie, lacnejšie nebudú.

Dopyt bude ešte dlho prevyšovať ponuku, veď podľa odhadov rezortu výstavby na Slovensku chýba takmer štvrť milióna bytov. Ceny bytov stredného štandardu však už budú rásť pomalšie. Navyše sa developeri budú pretekať aj lepšou kvalitou, takže klient síce viac zaplatí, ale aj viac dostane.

Spôsobov, ktorými budú predávajúci kupujúcich presviedčať, aby si vybrali práve ich produkt, je viac. Od kvalitnejších internetových portálov cez inzerciu v špecializovanej i celoštátnej tlači, imidžovú kampaň v televízii po viditeľné billboardy.

Konkurenčnú výhodu majú tí developeri, ktorí okrem toho ponúknu niečo navyše. Napríklad vzorový byt v reálnej veľkosti, ktorý si záujemca bude môcť „ohmatať“.

Len málokto si vie predstaviť byt podľa nákresu či plánika. No a bonusom môže byť aj spolupráca s hypotekárnym či poistným maklérom, ktorí im ušijú finančné produkty na mieru.

Najmä veľkí developeri to však nechajú na skúsených externých predajcov. Tí byty môžu predávať efektívnejšie, rýchlejšie a s nižšími nákladmi.

Silnejšia firma má viac peňazí na lepší marketing. A ten môže byť rozhodujúci, pretože bytov bude čoraz viac.

Vlaňajší rekord, keď sa na Slovensku rozostavalo vyše 48-tisíc bytov, môže tento rok padnúť. A pribúdať budú, samozrejme, predovšetkým v Bratislave, aj projekty so stovkami, možno aj tisíckami bytov.

Zatiaľ najväčším z nich, ktorý sa už stavia, je Koloseo v bratislavskom Novom Meste. Aj izraelská investičná skupina B.S.R. sa chystá vybudovať v Ružinove nové sídlisko, na ktorom vyrastie okolo 1 300 bytov.

Najnovší prírastok medzi rezidenčnými obrami je ohlásený zámer firmy Excelent London Syndicate, a.s., Bratislava. Obytný súbor Dúbravka vyrastie medzi Saratovskou a Agátovou ulicou v hlavnom meste. Počet bytov: 1 258. Realitných marketérov, ktorí majú skúsenosti s predajom veľkých projektov, je pod Tatrami zatiaľ minimum.

Ale zahraniční makléri už zavetrili príležitosť a robia si na Slovensku priestor. Okrem lokálnych stredoeurópskych hráčov, ako je napríklad pražský Lexxus s írskym pozadím, sa v Bratislave etablujú aj globálni poradcovia formátu Colliers či CB Richard Ellis. Sekundovať sa im chystajú väčšie domáce spoločnosti, trebárs Spiller Framer, Iuris či Bond.

10 dôležitých krokov pri kúpe nového bytu

Daniela Rážová, predsedníčka Správnej rady Asociácie realitných maklérov, radí, čoho sa vyvarovať a ktoré informácie preveriť.

1. Lokalitu, v ktorej bude novostavba stáť, si treba vybrať starostlivo. Dopravná dostupnosť, linky MHD, dostupnosť služieb, prípadný hluk či znečistená pôda, plány budúcej výstavby – to všetko môže v budúcnosti ovplyvniť kvalitu bývania.

2. Pred podpisom kúpnej zmluvy a zložení rezervačného poplatku na byt v novostavbe treba preveriť, či je na stavbu vydané právoplatné stavebné povolenie. To sa dá zistiť na príslušnom stavebnom úrade alebo na obecnom, mestskom či miestnom úrade. Väčšina developerov uvádza číslo stavebného rozhodnutia s príslušným dátumom nadobudnutia právoplatnosti priamo v zmluvách.

3. Pred definitívnym rozhodnutím kúpiť konkrétny byt je nevyhnutné preveriť referencie developera a investora, prípadne aj generálneho dodávateľa. Tie prezradia, či sa predchádzajúce projekty dostavali v sľúbených termínoch, akú kvalitu stavby možno očakávať a či nebol problém s financovaním stavby. To, že banka stavbu financuje, neznamená, že preberá záruku za dostavbu. Prednosť by preto mali dostať skúsení developeri s dobrými referenciami.

4. Veľa prezradí splátkový kalendár. Na základe pomeru splácania bytu podľa rozostavanosti sa dá zistiť, či investor financuje stavbu z peňazí klientov. Ak áno, hrozí riziko, že pokiaľ sa byty nebudú predávať podľa očakávaní, investor nebude mať dosť peňazí na dokončenie výstavby.

5. Splátkový kalendár sa zvyčajne odvíja od stupňa rozostavanosti. Klient by mal mať zmluvne potvrdený termín dokončenia hrubej stavby a vnútorných rozvodov a aj termín, dokedy je potrebné nahlásiť požadovaný štandard bytu. Najdôležitejšie sú však termíny plánovanej kolaudácie a odovzdania bytu. Zmluva by mala riešiť prípadné sankcie za omeškanie kolaudácie a odovzdania bytu.

6. Je dobré vopred poznať štandard kupovaného bytu. Prílohou zmluvy zvyčajne býva štandardné vybavenie bytu. Každý developer by mal mať k dispozícii vzorkovňu materiálov a štandardov, podľa ktorých si klient vyberie.

7. Pred podpisom zmlúv si musí byť klient istý, že má na kúpu bytu dosť peňazí – najmä ak ráta s financovaním prostredníctvom úveru. S bankou si treba podmienky čerpania úveru počas výstavby a po jej dokončení dohodnúť vopred. Dôležité je aj to, aby banka uznala hodnotu nehnuteľnosti ako dostatočné ručenie.

8. Zmluvy nech preverí právnik. Odborník môže zistiť množstvo skrytých detailov v zmluve, ktoré laik bežne nezaregistruje.

9. V zmluve musí byť jasne a presne definovaná cena, za ktorú klient nehnuteľnosť kupuje. Malo by byť uvedené aj to, či je v cene zahrnutá DPH.

10. Prílohou k zmluve o novostavbe by mal byť pôdorys s presným označením polohy bytu na poschodí. Pokiaľ klient kupuje s bytom aj garážové miesto či nebytový priestor, je potrebné, aby tie boli v zmluve jasne definované. V prílohe ich umiestnenie má byť takisto zreteľne označené v pôdorysoch poschodí. (ms)