Obnovu bytov brzdia zaspatí správcovia

Manažment budovy? Ale kdeže. Také niečo je na Slovensku v bytovom hospodárstve takmer neznámy pojem. V správe obytných budov dominujú bytové družstvá či podniky vlastnené samosprávou. Prípadne ich pohrobkovia. A tí len málo pripomínajú firmy, ktoré podnikajú v oblasti služieb. Konkurencia do správcovského biznisu ešte nedorazila. Práve v tejto oblasti ekonomiky vypuklo doznievajú záchvevy minulého režimu. Okrem pár správcovských spoločností, ktoré pochopili, že zákazník nie je nepriateľ, ide skôr o neflexibilné kolosy, ktoré ťahajú zo zákazníkov peniaze.

Tým to, zdá sa, neprekáža. Namiesto kvalitných služieb ich viac zaujíma suma, ktorú za služby spojené so správou ich nehnuteľnosti musia vytiahnuť z vrecka. Nedostatok kvalitnej konkurencie medzi správcami len čiastočne kompenzuje možnosť spravovať si dom vo vlastnej réžii – prostredníctvom spoločenstva vlastníkov bytov. Túto možnosť využíva zatiaľ pomerne malá časť obyvateľov. Nezáujem majiteľov sa im však môže vypomstiť. Obnova bytového fondu je totiž na Slovensku jednou z ústredných tém stavebného biznisu.

Čudný biznis. Kancelárske, obchodné či priemyselné budovy dnes nemajú o kvalitných správcov núdzu. Popri domácich firmách v tomto segmente rozdávajú karty aj silní zahraniční hráči, divízie nadnárodných korporácií ako Veo­lia či Johnson Controls. Rezidenčný segment je v úplne inej situácii. Ak aj niektorá zo zahraničných firiem na Slovensku v správe bytov podniká, ide skôr o prívesok k iným činnostiam. Predovšetkým k výrobe tepla či technickej správe komerčných budov. O správu panelákových sídlisk jednoducho veľkí hráči záujem nemajú. A tak je najmä v menších mestách dominancia družstiev a obecných bytových podnikov nepriestrelná.

Samostatnú kapitolu predstavujú obecné bytové podniky. Napríklad Bytový podnik Petržalka každoročne zápasí s úbytkom klientov. Niekde sa však dokázali s trhovým prostredím vyrovnať a aktívne bojovať o zákazníka. Napríklad v bratislavskej Vrakuni, kde sa anonymný bytový podnik premenil na firmu s názvom Spokojné bývanie (TREND /2005). Okrem zmeny názvu naštartovali reformy aj vnútri spoločnosti. Zamestnanci zmenili prístup k majiteľom bytov, ktorí začali byť považovaní za zákazníkov. Za dva roky od spustenia reforiem narástol počet domov v správe Spokojného bývania o tretinu na takmer sedem desiatok. Nepribúdajú len obyvatelia Vrakune, od vlaňajška spravuje firma aj vežiak na najväčšom slovenskom sídlisku.

Úloha pri obnove. Vo väčších mestách je konkurencia, aspoň papierovo, väčšia. Prevažujú však menšie firmy, často ide o živnostníkov, ktorí spravujú len niekoľko desiatok bytových domov. Mohutné kolosy v podobe bytových družstiev stále živia početný personálny aparát, ktorý predražuje ich služby. Zákazníkovi však nedokážu ponúknuť oproti malým firmám nič navyše. Skôr naopak, menší správcovia sú nezriedka flexibilnejší. Vo všeobecnosti však v správcovskej brandži trhové prostredie chýba. Nejestvuje aktívny súboj o klienta. Marketing či prozákaznícky prístup sú neznáme pojmy.

Ako je možné v takomto prostredí fungovať? Odpoveď je jednoduchá: ľuďom je to jedno. Často zdôrazňovaná absencia vlastníckeho povedomia je na Slovensku realitou. „V panelákových bytoch, ktoré sa predávali za zostatkové ceny, väčšina majiteľov nepochopila, že spolu s bytom kúpili aj spoločné priestory, o ktoré sa treba starať,“ hovorí prezident Združenia bytového hospodárstva Štefan Tóth. Väčšina slovenských činžiakov akútne potrebuje obnovu. Roky ignorovaná údržba sa začína prejavovať. V procese obnovy bude práve kvalita správcov rozhodujúca.

Už dnes to vidno. Tam, kde správcovia dokázali zobudiť apatických vlastníkov bytov, obnovených panelákov pribúda. V mestách ako Martin či Žiar nad Hronom stoja domy, ktorých majitelia dokážu efektívne čerpať aj štátnu podporu. Aj inde sa prebúdzajú. K maximálnej efektívnosti obnovy potrebujú práve správcu budovy. Ten musí vypracovať plán obnovy, pomôcť vybaviť úver od banky alebo stavebnej sporiteľne, prípadne získať štátnu podporu. A najnovšie od budúceho roka v spolupráci so samosprávami zrejme aj peniaze od Európskej únie. Pravda, v prvom rade treba presvedčiť vlastníkov bytov, aby sa na nákladnú obnovu vôbec odhodlali.

Ako po novom. S pribúdajúcimi projektmi obnovy by mala rásť aj odbornosť správcov. Aj hustejší výskyt bytových novostavieb bude tento biznis štandardizovať. Správa novostavieb už bude o niečom inom. Najmä cenovo. Namiesto dvoch stoviek korún mesačne, čo je v súčasnosti približná suma za služby správcu, budú majitelia bytov platiť výrazne viac. O koľko, to sa dá len ťažko odhadnúť. Za viac peňazí však aj viac dostanú. Okrem upratovania či príležitostných opráv správcovia ponúknu napríklad 24-hodinovú strážnu službu alebo recepciu s vrátnikom.

A nebude sa to týkať len luxusných bytov, ale aj bežných novostavieb stredného štandardu. Luxusné bývanie ponúkne ešte oveľa viac. Napríklad kamerový systém, rýchly internet či video­požičovňu pay-per-view, v ktorej si bude môcť majiteľ bytu vybrať film podľa svojho gusta. Bez toho, aby prekročil prah svojho bytu.