Panelstory

Obyvatelia sídlisk už dlhší čas pociťujú dôsledky socialistickej výstavby panelových králikární, ktorá „skrášlila“ naše mestá najmä v 70. a 80. rokoch minulého storočia. Zatekajúce strechy, netesniace škáry medzi panelmi, staticky labilné balkóny či chyby obvodového plášťa. To sú len niektoré problémy, s ktorými sa musia majitelia sídliskových bytov boriť.

Táto časovaná bomba začala tikať už v období rozvíjajúcej sa panelstory. Socialistickí budovatelia žiadali „budovať, budovať, budovať – na kvalite nezáleží a ďalšie investície nie sú potrebné“.

So zmenou plánovanej ekonomiky na trhovú prišla od začiatku 90. rokov postupne aj zmena vlastníckych pomerov v bytovom fonde. Podiel štátnych, obecných a družstevných bytov výrazne klesol. Na rozdiel od bývalej NDR, kde ľudia o bývanie v panelákoch celkom stratili záujem a húfne ich opúšťali, na Slovensku si ich obyvatelia radi odkupovali. Byty v osobnom vlastníctve v súčasnosti predstavujú približne 85-percentný podiel.

Záujem o stav svojich príbytkov by mali teda prejavovať prevažne jednotliví majitelia či bytové samosprávy. Väčšina z nich doteraz nedisponovala takým objemom prostriedkov, aby si mohla dovoliť rekonštrukciu celého bytového domu. No so zlepšujúcou sa ekonomickou situáciou ľudí a rozvíjajúcimi sa produktmi na finančnom trhu môže nastať posun aj v tejto oblasti.

Dôkazom toho je prudký rozmach zatepľovania panelových domov najmä v Bratislave. Podnetom je liberalizácia a rapídny nárast cien energií v posledných rokoch, čo sa v panelákoch s 20- až 30-ročnými oknami a obrovskými únikmi tepla prejavilo vysokými nákladmi na kúrenie. Záujem o zatepľovanie priniesol napríklad v hlavnom meste výrazný nedostatok kapacít a zvýšenie cien týchto prác.

Tlačenie sekery. Zo Správy o stave a potrebe finančných zdrojov na obnovu bytového fondu v rokoch 2007 – 2013, ktorú predvlani spracovalo Ministerstvo výstavby a regionálneho rozvoja (MVRR) SR, vyplýva, že dlh na komplexnej obnove bytových domov na Slovensku dosahuje výšku takmer 400 mld. korún a týka sa približne 780-tisíc bytov. Komplexná obnova žiada uskutočniť zanedbané opravy a údržbu, obnovu vrátane odstránenia systémových porúch a zlepšenie tepelnej ochrany zateplením bytových domov.

Štyristomiliardová suma, ktorá sa doteraz nakopila v dôsledku toho, že chýbala akumulácia prostriedkov na údržbu a opravy bytového fondu, je obrovská sekera. Napraviť tento stav nebude jednoduchá ani krátkodobá záležitosť. Približne tretina všetkých panelákov na Slovensku sa nachádza v bratislavskom regióne, pričom Petržalka „sa pýši“ pätnásťpercentným podielom.

Podporu pri odstraňovaní systémových porúch v bytových domoch ponúka štát. Prostriedky (z daní aj tých obyvateľov, ktorí bývajú napríklad v rodinnom dome) je možné použiť pri materiálových, technologických alebo konštrukčných chybách. Najväčší záujem je o zatepľovanie bytových domov. Prostredníctvom Štátneho fondu rozvoja bývania (ŠFRB) si možno požičať na obnovu bytových domov výhodný úver, úročený len minimálnou sadzbou na úrovni jedného percenta. Existuje tiež štátny program bankových záruk za úvery na obnovu bytovej budovy. V roku 2006 poskytlo MVRR dotácie na odstránenie systémových porúch bytových domov vo výške približne 190 mil. korún a na obnovu bytových budov putovalo vlani zo zdrojov ŠFRB podľa vyjadrenia ministerstva výstavby zhruba 700 mil. Sk.

Niekoľko sto miliónov korún ročne však predstavuje iba akýsi symbolický pokus o riešenie situácie, najmä ak ich porovnáme so 400 miliardami potrebnými na obnovu všetkých panelákových sídlisk.

Eurofondy nezachránia. Zo štrukturálnych fondov EÚ bolo doteraz na Slovensku možné financovať len verejné objekty. Predchádzajúcemu ministrovi výstavby sa spolu s jeho kolegami z nových členských krajín únie podarilo presadiť v Bruseli v novej šesťročnici aj prostriedky na obnovu sídlisk.

Bruselskí byrokrati sa zo začiatku zdráhali túto iniciatívu podporiť. Argumentovali tým, že je v kompetencii členských krajín vyriešiť si tento problém. Nemecko napríklad panelové sídliská prerieďuje, bytový podnik presťahuje obyvateľov do každého druhého domu, ktorý predtým zrekonštruuje, a prázdne domy zbúra. Sídliská sa tým prevzdušnia a ľudia majú o takéto bývanie väčší záujem.

Po vyjadrení podpory zo strany niektorých pôvodných členov únie, najmä Portugalska a Talianska, kde takisto existuje „panelákový problém“, komisia ustúpila. Peniaze nepôjdu len na rekonštrukciu bytov, ale aj na zveľadenie ich okolia – športovísk, zelene, chodníkov či inej infraštruktúry.

Podľa predbežných informácií z rezortu výstavby by mali byť žiadateľom na prostriedky z fondov EÚ miestne samosprávy. V rámci regionálnych operačných programov bude možné žiadať o prostriedky na tzv. integrovaný rozvoj miest, kam spadá obnova verejných priestranstiev, miestnych komunikácií, sociálna či kultúrna infraštruktúra. Presné mechanizmy podpory by mali byť podľa predpokladu ministerstva stanovené v druhej polovici tohto roka.

Peniaze tak bude možné použiť na obnovu spoločných častí bytoviek, technických inštalácií, rozvodov, striech, fasád, okien, schodísk, výťahov alebo na znižovanie energetickej náročnosti. Pre územie Bratislavského samosprávneho kraja (BSK) sa podľa metodiky EÚ vzhľadom na jeho špecifické postavenie uplatňuje iný prístup. Znenie operačného programu pre BSK, ako aj znenie iných operačných programov na programové obdobie 2007 – 2013 je v súčasnosti predmetom rokovaní s Európskou komisiou.

Na rade je trh. Suma, ktorou únia prispeje na obnovu slovenských sídlisk, zatiaľ teda nie je spresnená. Bude závisieť od výsledkov rokovaní EÚ so Slovenskom a s ďalšími novými členskými štátmi. Rozhodne však nepôjde o sumu, ktorá akoby šibnutím čarovného prútika spraví zo zanedbaných panelákov kvalitné bytovky. Je tiež viac ako otázne, či pomocou takýchto nástrojov paneláky zachraňovať treba.

Nové byty pribúdajú každý rok, hoci nie takým tempom, ako by bolo potrebné. S rastúcou ponukou novostavieb budú ľudia uprednostňovať radšej život v novom príbytku, aj keď jeho cena bude pri kúpe vyššia ako pri „betónovom hrade“ (hoci to zatiaľ platí iba obmedzene). Po prirátaní nákladov na rekonštrukciu bytu a nevyhnutných výdavkov na opravu celého bytového domu sa cena v podstate vyrovnáva. Navyše, v prípade nového bytu odpadáva potreba stále hasiť nejaký problém.

S pretrvávajúcim nedostatkom nových bytov budú paneláky stále zaujímavé aj pre ľudí, ktorí by si mohli dovoliť bývať v novostavbe, ale pre ich malé množstvo nenájdu vhodnú ponuku. Títo ľudia sa zvyčajne neuspokoja so zatekajúcou strechou, prefukujúcimi stenami, rozbitým výťahom či chátrajúcou fasádou domu.

Podobne ako v iných oblastiach, hlavnú úlohu tu môže zohrať trh. Ak bude chcieť majiteľ bytu v panelovom dome zvýšiť trhovú cenu svojej nehnuteľnosti, bude musieť tlačiť na zlepšenie svojho domu. Možností je čoraz viac. Finančný sektor sa už prebúdza pri úverovaní rekonštrukcií nielen bytov, ale celých bytových domov.

Po stavebných sporiteľniach, ktoré boli v tomto segmente prvými lastovičkami, vstúpili na trh aj banky s ponukou komerčných úverov pre spoločenstvá vlastníkov bytov, správcovské spoločnosti a bytové družstvá. Prostriedky z úveru možno použiť na rekonštrukciu vnútorných priestorov – na maľovanie, výmenu rozvodov, výmenu výťahov, vchodových brán, na zavádzanie bezpečnostných prvkov v dome, opravu striech, zatepľovanie, opravu balkónov, schodiskových priestorov, obvodového plášťa a podobne.

Pri získavaní prostriedkov je dôležitá schopnosť splácať úver. Žiadateľ predkladá banke informácie o tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv v bytovom dome. Spoločenstvo by pritom malo byť schopné nielen splácať úver, ale i tvoriť rezervu pre nečakané (havarijné) udalosti. Rovnako dôležitý faktor je aj dobrá platobná disciplína spoločenstva a podiel neplatičov v dome. Mesačná tvorba fondu opráv musí postačovať na splácanie úveru a na tvorbu rezervy na krytie nečakaných drobných rekonštrukčných prác.

Ja, vlastník. S rastúcou životnou úrovňou a zvyšujúcimi sa príjmami obyvateľov možno očakávať aj zvýšenie záujmu o komerčné úvery zo strany vlastníkov bytových domov. Pôsobí tu aj ďalší dôležitý faktor – ponuka rekonštrukčných prác, kde sa objavilo viacero firiem poskytujúcich komplexné služby pri rekonštruk­ciách. Niektoré z nich sa sústreďujú vyslovene na panelové domy a prinášajú na Slovensko špičkové technológie, známe z vyspelého sveta.

Aj napriek rozširujúcim sa možnostiam obnovy bytového fondu tu existuje jedno vážne riziko, ktoré môže zlepšovanie stavu panelových sídlisk ohroziť. Keďže Slovensko patrí ku krajinám s najvyšším podielom bytov v osobnom vlastníctve (85 percent), rozhodujúce bude, ako sa do obnovy zapoja jednotliví vlastníci.

Tí z nich, ktorí získali byty odkúpením od štátu, obce či družstva v 90. rokoch za smiešne peniaze, si ešte stále neuvedomujú, že sú vlastníkmi. Od nich závisí súčasný aj budúci stav nielen ich príbytku, ale aj celého bytového domu. Majitelia v dome často veľmi ťažko nachádzajú dohodu medzi sebou a dokonca nie vždy prispievajú na nevyhnutné opravy domu.