Pokles cien starých bytov veští racionalizáciu trhu

Ceny panelákových bytov klesli na Slovensku za pol roka približne o pätinu. Kým pred rokom boli najmä malometrážne byty vyhľadávanou komoditou a tomu zodpovedala aj ich cena, dnes majú kúpychtiví záujemcovia nepomerne viac možností. Bohatšia ponuka tlačí ceny nadol a trh sa stáva racionálnejším. Klienti realitných kancelárií sa už nemusia rozhodovať, či vhodný byt na trhu vôbec nájdu. Výber ovplyvňuje okrem ceny najmä lokalita a stav bytu.

Čoraz viac klientov sa však už pri kúpe bytu rozhodne pre strechu nad hlavou v novostavbe. To platí najmä v hlavnom meste Slovenska, kde sa stavia najviac a aj kúpyschopnosť obyvateľstva je najväčšia. Práve rozširujúca sa ponuka nových bytov spolu s nenaplnenými očakávaniami o raste cien nehnuteľností po vstupe SR do Európskej únie zlacňuje staré panelákové byty.

Roztvárajúce sa nožnice

Cena nových bytov je naopak čoraz vyššia. „Za posledný rok je rozdiel v cenách starých a nových bytov badateľný,“ upozorňuje prezident Národnej asociácie realitných kancelárií (NARKS) Ľubomír Kardoš. Cenové nožnice sa tak roztvárajú ešte viac. Napríklad v polovici vlaňajška musel záujemca o nové bývanie v Bratislave vytiahnuť z vrecka okolo tridsať tisícok korún za štvorcový meter. Za starší priemerný trojizbový byt s výmerou okolo osemdesiat štvorcových metrov by vtedy zaplatil vyše dvoch miliónov korún. Teda o necelú šestinu na „meter“ menej. Pri malometrážnych bytoch boli tieto rozdiely ešte menšie.

„To už je minulosť,“ tvrdí Ľ. Kardoš. Takmer parita cien nových a starých bytov bola podľa neho slovenská anomália. Ako hovorí, prehlbovanie cenových rozdielov medzi bytmi v panelákoch a novostavbách znamená, že sa trh racionalizuje. „V súčasnosti nie je vzácnosťou aj 15-tisícový rozdiel a je to úplne logické,“ myslí si Ľ. Kardoš. Do nových bytov totiž nie je potrebné dlhší čas investovať, starší „zožerie“ viac peňazí na údržbu. V novostavbe sú aj úspornejšie prevádzkové náklady, nižšia energetická náročnosť či vyšší celkový komfort. To z bytu v novostavbe robí lepšiu investíciu ako z klasického bytu v paneláku. Táto investícia sa totiž zhodnocuje, kým cena staršieho bytu už neporastie.

Najdrahšie sú nové byty v slovenskej metropole. Pod 40-tisíc korún za štvorcový meter sa dajú nové byty kúpiť len v okrajových štvrtiach, ako sú Podunajské Biskupice či Petržalka. Vyhľadávanejšie lokality ako Ružinov či Karlova Ves sa pohybujú tesne nad touto hranicou. Za komfort v novostavbách v centre či atraktívnejších častiach Bratislavy s výhľadom na rieku či les zinkasujú developeri nezriedka aj 50- či 60-tisíc korún za štvorcový meter. Staršie byty sú v závislosti od lokality v priemere o tretinu až pätinu lacnejšie. V menších slovenských mestách je rozdiel ešte dramatickejší. Napríklad na košickom sídlisku Furča sa dá byt v paneláku kúpiť už od 12,5 tisíca korún za štvorcový meter, kým nový byt stojí dvojnásobok.

Nenaplnené očakávania

Ešte pred rokom by však ten, kto by si chcel vo Furči kúpiť byt, zaplatil takmer o tridsať percent viac ako dnes. V uplynulých dvoch rokoch totiž ceny slovenských bytov rástli priam astronomickou rýchlosťou. Vo veľkých mestách sa dvíhali rýchlejšie ako v menších, ale stúpali všade. „Ceny vyháňalo nahor nezmyselné očakávanie, že po vstupe do únie budú byty drahšie,“ vysvetľuje konateľ košickej G.I.C. Real, s.r.o., Marián Vrábel. Davovej psychóze podľahli mnohí majitelia nehnuteľností, ktorí predávať nechceli. Od vyčkávania si totiž sľubovali väčší výnos z plánovanej transakcie.

Nenaplnené očakávania však potom hodili na trh množstvo bytov, takže ceny logicky museli klesnúť. „Ten, kto kúpil ako investíciu byt mimo centra, dnes od šťastia nevyskakuje,“ glosuje maklér bratislavskej realitky Madison Jozef Semjan. Najmä byty v menej atraktívnych lokalitách Bratislavy, ako sú Dolné hony, Vrakuňa či Petržalka, zlacneli približne o štvrtinu. Podľa J. Semjana je pokles v hlavnom meste cítiť predovšetkým na sídlisku Dlhé diely, kde boli ceny nadhodnotené. Po tretinovom poklese však už zodpovedajú realite, domnieva sa. Byty v najvyhľadávanejšej bratislavskej štvrti – Ružinove – si po miernom poklese držia stabilnú úroveň.

Aj nitrianske sídlisko Klokočina sa otriasa z cenového pádu. Trojizbový byt stál ešte na jar 1,2 milióna korún, dnes je k dispozícii už od osemstotisíc. „Starých bytov je v Nitre prebytok, takže obavy z ďalšieho cenového poklesu sú oprávnené,“ hovorí Jozef Dolan, majiteľ nitrianskej realitnej kancelárie Dolcan. Podľa neho poputujú ceny starých bytov nadol v závislosti od rýchlosti novej výstavby. A tá sa bude rozvíjať s rastom kúpyschopnosti ľudí v regiónoch. Poklesu cien sa v podstate vyvarovali iba centrá miest, kde si nehnuteľnosti stabilne udržujú svoju hodnotu a ďalej rastú.

Rozumnejšia budúcnosť

Trh je dnes racionálnejší a stabilnejší, zhodujú sa realitní makléri. Veľké výkyvy sa na trhu s bytmi neočakávajú. Spolu s rozsiahlejšou výstavbou nových bytov sa dá predpokladať ešte mierny pokles cien starších bytov v najmenej žiadaných lokalitách. Výraznejšie žiadané štvrte si zachovajú cenovú stabilitu.

Väčší počet nových bytov, ktorých najviac pribudne v Bratislave, by však mohol udržať ich cenu približne na súčasnej úrovni. J. Semjan rast cien nevylučuje, aj keď to nebude pre nedostatok nových bytov. „Rozhoduje ponuka a dopyt. No rozhodne to nebude nejaké dramatické,“ tvrdí. Rozhodujúca však bude aj pri nových bytoch lokalita. Menej žiadané okrajové štvrte, ktoré okrem kvality nového bytu nemôžu ponúknuť žiadnu pridanú hodnotu v podobe atraktivity prostredia, budú rásť pomalšie. Vyhľadávanejšie lokality zo svojej príťažlivosti vyťažia aj v podobe vyššej ceny. Podľa Ľ. Kardoša sa strop dá v súčasnosti len ťažko odhadnúť, v prospech rozumnejších cien však hrá práve priaznivo sa vyvíjajúca konkurencia na trhu s novými bytmi.