Prenájom bytov vynáša. Zatiaľ

Časy, keď výnos z prenájmu bytu zaručoval pohodlný život v podobe pokrytia splátok hypotéky a pár drobných navyše, sa pomaly blížia ku koncu. Ponuka bytov rastie. Očividné je to predovšetkým v hlavnom meste, stačí cestou do práce počítať žeriavy. Ak sa potvrdia predpoklady, že v metropole dokončia tento rok okolo sedem- až osemtisíc bytov a z nich viac ako polovica pribudne na trh prenájmov, s cenami to pohne.

Podľa odhadov TRENDU je v súčasnosti desať až 15 percent bytov prenajímaných. Širšia ponuka na trhu pre prenajímateľov znamená väčšiu konkurenciu, nižšie výnosy, nutnosť prísť s vyšším štandardom a nižšou cenou. Oplatí sa teda vôbec investovať do kúpy bytu na prenájom? Dnes ešte áno, hovorí Daniela Rážová, riaditeľka realitnej kancelárie Bond Reality. „Najlepšie do dvoj- až trojizbového bytu s kompletným zariadením v novostavbe v blízkosti Starého Mesta. Nie však na pešej zóne, tá je príliš hlučná,“ približuje ideálnu investíciu.

Zahmlený vývoj. Trh s nájomnými bytmi je nevyspytateľný. Silný vplyv majú naň významné zahraničné investície a umiestnenie centrál veľkých firiem do hlavného mesta. Tak to bolo v prípade Dellu či čínskeho Lenova. Manažéri spoločností potrebujú bývať ihneď, najradšej blízko práce i na dosah centra. Lokalitu už majú vybratú, rozhodujúcou sa stáva cena.

Pri byte neďaleko centra sa nájomné podľa D. Rážovej pohybuje v rozpätí od 20- do 30-tisíc korún mesačne. Ceny, a tým aj výhodnosť investície, však išli dole i v najvyššej kategórii – Starom Meste. Kým na prelome storočí sa prenájom v samom srdci Bratislavy dal zohnať najskôr za 27- až 35-tisíc korún, dnes nie je problém nájsť rovnaký priestor za menej ako 25-tisíc korún.

Podľa generálneho sekretára Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska (NARKS) Martina Lazíka nemožno oddeliť prepojenie cien bytov na predaj a na prenájom. Zvyšujúca sa cena bytov môže spôsobiť rast záujmu o bývanie v prenajatom. A to najmä z toho dôvodu, že nájomné môže onedlho vychádzať nižšie ako splátka hypotéky. „No našinci sa v súčasnosti radšej zadlžia, ako by mali dlhé roky platiť nájomné,“ vysvetľuje.

Mesačné nájomné nižšie ako hypotéka určite nepoteší majiteľa bytu, ktorý spláca úver. Z tohto pohľadu už nemusí byť natoľko výhodné kúpiť byt špeciálne na prenajímanie. No investori stále môžu rátať s tým, že ak si vyberú vyhovujúcu lokalitu, hodnota ich investície bude ďalej stúpať. Odlišnú stratégiu oproti minulým rokom potvrdzuje aj D. Rážová: „Klientom vysvetľujeme, že viac získajú na náraste hodnoty bytu ako na samom mesačnom nájomnom.“ Správy o neutíchajúcom raste cien bytov sú na dennom poriadku, takže o návratnosti vloženej sumy zatiaľ niet pochýb. NARKS hovorí, že byt môže mať po roku hodnotu vyššiu o desatinu. Pravda, až do okamihu skutočného predaja bytu ide o nerealizovaný zisk.

Významným faktorom je na druhej strane zdanenie nájomného a v niektorých prípadoch aj predaja bytu, čo ukrojí zo zisku. Časť majiteľov bytov, ktorí ich prenajímajú sami, sa tomu vyhýba. Jednoducho tieto príjmy pred daňovým úradom taja. Odhady, koľko je v Bratislave takýchto prenájmov, nie sú k dispozícii.

Pravidlá určuje cena. Počas posledného roka a pol zatiaľ podľa M. Lazíka v hlavnom meste nebadať výrazný pokles v úrovni mesačného nájomného. Od začiatku minulého roka ide o výkyvy v rozpätí piatich percent. Hoci to tak podľa tabuľkových prehľadov asociácie nevyzerá. No NARKS v tomto roku menil metódu zberu dát, ktorá je teraz menej ovplyvniteľná ponukami s nadsadenou alebo podhodnotenou cenou. Aký bude ďalší vývoj? „Ponuka bytov na prenájom v Bratislave bude rásť, čo by mohlo vyvolať tlak na znižovanie cien,“ predpovedá M. Lazík.

Dobrá správa pre záujemcov o bývanie v prenajatých bytoch. Pre nich je výška nájomného to, čo rozhoduje. D. Rážová rozdeľuje bývaniachtivých na dve skupiny – zahraničných a slovenských. Tí spoza hraníc hľadia okrem ceny aj na lokalitu, štandard a rozlohu bytu, domácich zaujíma najmä mesačný úbytok z účtu. Spoza hraníc pochádza aj čoraz viac prenajímateľov bytov. Stovky bytov v hlavnom meste vlastnia Íri a Angličania. Podľa šéfky Bond Reality ich zaujíma najmä výhodnosť a zisk z prenájmu. „Rovnako aj to, ako sa o ich investíciu dokážeme postarať,“ vysvetľuje.

Záujemca o byt si podľa jej slov len určí, aký byt a kde chce kúpiť, realitná kancelária dostane plnú moc a koná od začiatku v podobe výberu bytu až do konca v podobe nájdenia nájomníka. Starostlivosť sa môže týkať napríklad aj rekonštrukcie, prípadne zariaďovania. Provízia realitky z mesačného nájmu sa potom pohybuje približne od 13 po 15 percent. Domácich, ktorí by mali o tieto služby záujem, je zatiaľ minimum, drvivú väčšinu tvoria práve ostrovania.

Briti kupujú najmä drahé byty v novostavbách, ktoré aj dobre vynášajú. Menej atraktívne sú staršie paneláky. Mesačné nájomné sa v nich pohybuje zhruba od 10- po 15-tisíc korún za trojizbový byt mimo centra. Samozrejme, bez energií. Takéto byty obsadzujú najmä záujemcovia zo Slovenska, ktorí si platenie vzájomne delia. Pre mnohých táto alternatíva ostáva stále dostupnejšia ako hypotéka. Majitelia starších bytov ich zväčša nezískali ako investíciu, skôr ako pozostatok po presťahovaní do domu či dedičstvo. Pri dedičstve majiteľ nepotrebuje prenájmom vykrývať úver a nemusí toľko hľadieť na mesačný výnos.

Zadychčané regióny. Regióny len pomaly dobiehajú metropolu. No postupne sa štafeta rozširovania trhu pre­nájmov posúva ďalej do ekonomicky menej vyspelých oblastí. Rýchlo rastúce mestá ako Trnava, Nitra alebo Žilina už ponukou začínajú hlavnému mestu šliapať na päty. Trh sa stihol spamätať z výkyvov, ktoré mu pripravili príchody automobiliek a elektronických gigantov. Nájomné v novom trojizbovom byte v Trnave sa dnes podľa štatistík Bond Reality pohybuje okolo 13- až 16-tisíc korún mesačne. NARKS tu dokonca hovorí o vyššej mesačnej sume ako v Bratislave.

M. Lazík hovorí o rýchlom vývoji, v porovnaní so začiatkom roka 2006 v niektorých prípadoch ceny stúpli o štvrtinu. No sú aj oblasti, kde je tento trh ešte v plienkach. A investori nemajú istotu, kedy sa peniaze vrátia. Problémom nie je masívna konkurencia v ponuke, ale skôr nízky dopyt. Prenájmy napríklad v Prešove tak v porovnaní so západom a Považím ešte stále nie sú každodennou praxou. Podľa M. Lazíka má mesto naďalej malú ponuku bytov na prenájom, a to za približne sedem a pol tisíca korún za dvojizbový až maximálne desaťtisíc korún za trojizbový byt. Čísla zhruba polovičné oproti Bratislave. Ceny bytov sú zároveň oveľa nižšie. Byt s troma izbami sa predáva za približne jeden a štvrť milióna korún.

Veľkými prenajímateľmi sa tak aj zo sociálnych dôvodov stávajú mestá. Patrí im celkovo tri a pol percenta všetkých slovenských bytov. Nájomné je pritom oveľa nižšie, ako sú bežné ceny. Napríklad v Žiline nájomníci za dvoj- až trojizbové byty platia v priemere od 1 500 po 3 000 korún bez nákladov na energie. Z toho mesto spláca úver od Štátneho fondu rozvoja bývania, vďaka ktorému byty postavili. No táto suma nedokáže pokryť aj fond opráv a poistenie, preto mesto schválilo zvýšenie nájomného o necelé jedno percento z obstarávacej ceny bytu.