Pri výbere bývania pribúdajú možnosti

Bývať v pokoji rodinného domu desiatky kilometrov od Bratislavy alebo si užívať výhody veľkomesta a sledovať dianie z 30. poschodia? Bývať za prijateľné peniaze v staršom paneláku alebo si priplatiť za novostavbu? Takýchto otázok sa vynára čoraz viac. Záujemcovia o bývanie sú už menej odkázaní na pár základných ukazovateľov, môžu si častejšie vyberať aj ďalšie parametre svojho obydlia.

Pri rýchlo rastúcej ponuke platí, že kupujúci sa stáva väčším pánom a predávajúci sa musí prispôsobiť. Klient dnes už môže od realitnej kancelárie žiadať k bytu väčšiu pridanú hodnotu a zároveň je oňho lepšie postarané.

Pre slovenského spotrebiteľa je takýto posun potešiteľný. Prináša ho narastajúca kúpyschopnosť obyvateľov, zvyšovanie životnej úrovne a zmeny investičného myslenia. Investícia do rezidenčnej nehnuteľnosti je zatiaľ výhodnejšia v porovnaní s inými spôsobmi uloženia peňazí. Nielen vďaka rastu hodnoty bytov, ale aj v dôsledku rozvoja nájomného trhu. Pri rýchlo rastúcej výstavbe však už toto pravidlo dlho platiť nemusí.

Opäť padali rekordy

Vzostupný trend v bytovej výstavbe pokračoval aj v roku 2006. Počet bytov, s ktorých výstavbou sa začalo, stúpol o vyše štyri percentá v porovnaní s predchádzajúcim rokom. Dokončených bytov bolo síce o niečo menej ako rok predtým, presnejšie o necelé tri percentá, žiadny pokles však nehrozí. Počet odovzdaných ostal na vysokej úrovni, hneď na druhej priečke v histórií Slovenska.

A viac ako päťdesiattisíc rozostavaných bytov tiež kopíruje dlhodobo stúpajúcu tendenciu.

Zaujme aj skutočnosť, že vlani sa dokončilo vyše dva a pol bytu na tisíc obyvateľov. Po mimoriadne silnom roku 2005 ide opäť „len“ o druhé najvyššie číslo za posledné roky, stále však na domáce pomery dosť vysoké. Na porovnanie – v susednom Česku sa dokončí 2,7 bytu na tisíc obyvateľov.

A ukazuje sa, že domáci trh dokáže absorbovať množstvo rozostavaných bytov i ešte len plánovaných projektov. Ak sa v súvislosti s kancelárskymi priestormi otvorene začína hovoriť o prehriati, pri bývaní to zatiaľ nehrozí.

Zaujímavý je klesajúci podiel samostatných rodinných domov na novostavbách, čo umožňuje presnejšie evidovať výstavbu. Odpadáva totiž podiel bytov, ktoré sa nedostanú do ponuky realitných kancelárií, a prehľad je tak transparentnejší.

V novom alebo lacnejšie?

Rýchle pribúdanie nových projektov prinieslo viac možností výberu. Kupec si môže vyberať nielen veľkosť a vybavenie, ale posudzuje aj kredit developera, lokality, možnosti parkovania a úpravu okolia. Tým sa medzi projekty vnáša zdravá konkurencia. Hoci ceny zatiaľ neklesajú, developer jednoducho musí vložiť do hodnoty nehnuteľnosti viac ako predtým. Napríklad nadštandardné vybavenie, 24-hodinovú recepciu, garážové miesto či ďalšie vymoženosti. Pri kúpe bytu sa už automaticky počíta s možnosťou prispôsobiť veľkosť izieb či prebúrať priečky.

Ceny nových bytov sa pritom už bežne pohybujú na úrovni okolo 40- až 50-tisíc korún za štvorcový meter. Samozrejme, len pokiaľ hovoríme o štandardnom bývaní v hlavnom meste. Pri luxusných projektoch, ako je napríklad Parkville na bratislavskej Kolibe, či nových nábrežných zónach River Park a Eurovea budú ceny začínať od 100-tisíc Sk/m2, azda aj viac. V ostatných oblastiach Slovenska na štvorcový meter postačí aj menej ako štvrtina tejto sumy. V prípade luxusnejších projektov, ako je napríklad Europalace v Žiline, sa však ceny tiež pohybujú nad 40-tisícovou hranicou.

Nárast cien podporuje lepšia dostupnosť úverov, ktoré štát tento rok navyše zvýhodňuje pre ľudí do 35 rokov. Klient má niekoľko možností, ako financovať byt, a je v lepšej vyjednávacej pozícii ako kedykoľvek predtým. Klesajú aj úroky. Tento trend by mal pokračovať a prispeje k stabilizácii bytového trhu.

Pokles cien je však zatiaľ v nedohľadne. Väčšina bytov v hlavnom meste sa predá dávno pred kolaudáciou, mnohé ešte pred začatím výstavby. Aj tento stav sa síce postupne štandardizuje, ale naďalej platí, že dopyt výrazne prevyšuje ponuku. Podľa odhadov Ministerstva výstavby a regionálneho rozvoja SR na Slovensku chýba okolo dvestotisíc bytov.

Developeri sa v uplynulom roku pustili aj do niekoľkých väčších zón rodinných domov. Posmelil ich úspech doterajších menších projektov, pretože pribúda finančne dobre situovaných záujemcov z väčších miest, ktorí nechcú žiť uprostred ruchu veľkomesta. Ponuka bývania v satelitnom mestečku či zabudnutej obci je výrazne väčšia než v minulosti. Ceny pozemkov okolo Bratislavy to zdvihlo a v súčasnosti sa pohybujú zhruba na úrovni 3-tisíc Sk/m2. V hlavnom meste je to už iba zriedkavo pod 5- tisíc korún.

Nové zóny na území hlavného mesta, ako napríklad v Rusovciach, Vajnoroch alebo Devínskej Novej Vsi, majú výhodu, že sú časťou Bratislavy s mestskou hromadnou dopravou. Tú má však napríklad aj najväčší bratislavský satelit Čierna Voda, hoci patrí do obce Chorvátsky Grob. Je to dôkaz, že keď sa chce, možno prekonať aj nezáujem bratislavských radných o obyvateľov za hranicou veľkomesta. Väčšie projekty vznikajú aj v okolí Senca, Pezinka, Stupavy, Dunajskej Lužnej alebo Ivanky pri Dunaji. Rovnaký trend vidieť spolu so stúpajúcou životnou úrovňou aj pri Trnave či na východe krajiny.

Sťahovať sa či ostať doma?

Fakt, že čoraz viac obytných domov sa rodí aj mimo Bratislavy, svedčí aj o rozvoji regiónov. V minulosti sa obyvatelia mnohých miest museli obzerať po náhradných riešeniach, prípadne dlho vyčkávať vo svojom paneláku na vhodnú príležitosť. S príchodom významných investícií ako Kia, Samsung či Peugeot sa stali developersky zaujímavými ďalšie mimobratislavské lokality. Ponuka tým prudko narástla.

Dôkazom je druhé miesto Trnavského kraja v počte dokončených bytov hneď za Bratislavským krajom. Región hlavného mesta pritom zhltol takmer tretinu celej výstavby. Tretí je tiež podľa očakávania kraj Žilina. Aj na východe badať stúpajúcu životnú úroveň a s ňou spojený narastajúci záujem o lepšie bývanie. Neďaleko Košíc vzniká nová štvrť pri Kavečanoch či nedávno ohlásených Beniakovciach. Budujú sa aj bytové domy v krajskom meste.

Košičanov však určite neteší skutočnosť, že ich kraj sa na celoslovenskom počte vlani dokončených bytov podieľal len piatimi percentami – zhruba osemsto bytmi. V porovnaní s rokom 2005 ich počet klesol o viac než stovku. Metropola východu tak dokonca zaostala aj za dlhodobo stagnujúcim banskobystrickým regiónom. Ten naopak zaznamenal výrazný posun, začalo sa tam stavať o polovicu viac bytov ako rok predtým.

Pribudli aj riziká

Prudký rast trhu s bývaním prináša so sebou aj riziká. Rast konkurencie môže pritlačiť na ceny. V tom prípade by menej zodpovední developeri mohli siahnuť po lacnejších a rýchlejších riešeniach výstavby. Zatiaľ sa skôr ukazuje, že neférové praktiky z trhu vymizli a do rezidenčných nehnuteľností sa pustili silné spoločnosti. Najväčší slovenskí developeri ako HB Reavis, Cresco, Hrivis, J&T alebo Penta objavili výnosnosť trhu s bývaním a predstavili rozsiahle projekty.

K nim pribúdajú veľkí zahraniční investori ako Orco, Sekyra, GTC alebo španielske a izraelské firmy. Očakáva sa, že prinesú do biznisu nové vyššie štandardy a vytlačia pochybných hráčov.

Dôležitým problémom sú spory medzi ochranármi, politikmi a záujmami investora. Obyvatelia hovoria o prílišnej hustote výstavby, o nedostatku parkovacích plôch a zelene. Pri minime voľných pozemkov a ich vysokej cene v hlavnom meste sa predpokladá stupňovanie tohto nepriaznivého javu, ako aj smerovanie výstavby do výšky, hoci investori si už začínajú uvedomovať silu verejnej mienky.

Najmä v Bratislave chýba aj plán zón, ktorý by jasne definoval, kde možno tolerovať výškovú výstavbu a kde je vhodnejšia len nízkopodlažná. V hlavnom meste kombinácia nedostatku pozemkov s veľkou potrebou rastu prináša množstvo sporov. Je možné, že sa trend ťažšieho presadzovania novej výstavby prenesie aj do regiónov. Prvé lastovičky problémov sa predpokladajú napríklad pri obchodných domoch Aupark v Košiciach a Žiline.

Prudký rast bytovej výstavby na Slovensku priniesol aj ďalší problém – nedostatočné stavebné kapacity. Z úst developerov počuť, že si pri objednávaní dodávateľov nemajú z čoho vyberať, a to ohrozuje kvalitu. Dá sa predpokladať, že výsledkom bude najmä rast cien stavebných prác. Spolu s rastom cien pozemkov to povedie k ďalšiemu zvýšeniu cien nových bytov.

© 2007 TREND Holding, spol. s r.o.