Rastúce ceny bytov narazia na kúpyschopnosť

Od začiatku roka vzrástli ceny bytov na Slovensku v priemere o pätinu. Záujem o kúpu je výrazne vyšší ako aktuálna ponuka, čo tlačí ceny nahor. Najvýraznejšie zdraželi byty v hlavnom meste. Rovnako sa to týka starších i novopostavených bytov. Ich ceny sa takmer vyrovnali, čo je špecifikum slovenského trhu.

Nárast cien spôsobili obavy o stabilitu meny, parlamentné voľby, očakávanie pozvánky do NATO i blížiaci sa vstup do EÚ. Podľa odborníkov z realitnej brandže táto situácia nie je trvalo udržateľná.

„Stav, ktorý v obchode s realitami v súčasnosti panuje, nemá oporu v ekonomických kritériách,“ myslí si riaditeľ pre obchod a investície spoločnosti Tatra Real, a.s., Bratislava Ľuboš Valach. Ten očakáva, že trh by sa mal stabilizovať najneskôr začiatkom jari. „Skôr či neskôr narazíme na reálnu kúpyschopnosť slovenského obyvateľstva,“ vysvetľuje.

Voľby vyhnali ceny nahor

Ceny bytov začali prudko stúpať na jar a tento trend trval až do jesenných parlamentných volieb. Kým koncom vlaňajška sa dal kúpiť trojizbový byt na niektorom z bratislavských sídlisk aj za milión korún, dnes je to najmenej o tristotisíc korún viac. Rast cien neobišiel ani vidiek. Ani v prípade krajských miest však nedosahujú viac ako dve tretiny v porovnaní s hlavným mestom.

Tempo rastu mimo Bratislavy je však nižšie, čím sa prehlbujú rozdiely medzi ňou a ostatnými slovenskými mestami. Realitky však hlásia „zreteľný nedostatok bytov“. Súhlasí s tým aj manažér kancelárie Bizoň, s.r.o., Nitra Peter Harvan. Najmarkantnejšie je to opäť v prípade slovenskej metropoly. Ani v ostatných väčších mestách situácia nie je príliš odlišná. Dlhodobo pretrváva záujem najmä o dvojizbové byty do 60 štvorcových metrov.

Súčasný stav je podľa realitných maklérov podobný situácii spred štyroch rokov. Aj vtedy ceny prudko vzrástli, ale až tesne pred voľbami. Tohtoročný rast bol rozložený rovnomernejšie. Iné boli aj dôvody zdraženia nehnuteľností. Zatiaľ čo pred parlamentnými voľbami v roku 1998 boli príčinou najmä obavy z neistej budúcnosti Slovenska, tento rok neboli o smerovaní krajiny do európskych a proatlantických štruktúr takmer žiadne pochybnosti.

Neoprávnená panika

Podľa viceprezidenta Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska Ľubomíra Kardoša sa „byty vykúpili, pretože veľa ľudí jednoducho prepadlo nie celkom oprávnenej panike z rastu cien po voľbách“. To znamená, že medzi záujemcami rastie podiel ľudí, ktorí si kúpou bytu nepotrebujú riešiť svoju bytovú otázku, ale investovať peniaze. Tento trend opäť prevažuje najmä v Bratislave. „Po páde nebankových subjektov sa ľudia stali opatrnejšími a rozhodli sa pre konzervatívnejšie ukladanie prostriedkov,“ vysvetľuje Ľ. Kardoš.

Investovanie do nehnuteľností je všeobecne považované za najmenej rizikové. „Realitám rozumie každý alebo si to aspoň myslí,“ hodnotí viceprezident asociácie. Ak záujemca disponuje dostatkom peňazí a chystá sa ich investovať do nehnuteľnosti, odborníci odporúčajú kúpiť byt v novostavbe. „Ak niekto nemá kde bývať, kúpi aj starší byt, ktorý si zrekonštruuje.

Orientačné

ceny sídliskových bytov

Ak vás však netlačí čas a peniaze, je lepšie v súčasnosti investovať do nového bytu, pretože cenové rozdiely nie sú až také výrazné,“ odkazuje potenciálnym kupcom Ľ. Kardoš. Zatiaľ, dodáva Ľ. Valach. Podľa neho sa v priebehu troch až piatich rokov situácia zmení. „Aj u nás sa ceny bytov zracionalizujú a rozdiely medzi staršími a novými bytmi budú zreteľnejšie,“ usudzuje.

Cenu ovplyvní najmä zvýšenie DPH z 10 na 14 percent a zvýšenie cien energií i stavebných materiálov. Ani nárast ceny nových bytov však nebude taký vysoký, aby zodpovedal panike, ktorá na trhu v súčasnosti panuje. Podľa Ľ. Valacha padnú do recesie najmä staršie byty v menej atraktívnych lokalitách. „Trh nikdy nebol tak vysoko ako teraz, spadnúť to musí,“ tvrdí Ľ. Kardoš. Navyše ceny novostavieb v Bratislave a ostatných mestách by sa mali približovať.

Stavia sa len v Bratislave

Developeri, teda investori zabezpečujúci stavbu, sa však do nových projektov mimo hlavného mesta nehrnú. Najviac nových bytov sa tak stavia práve v Bratislave, kde je návratnosť najvyššia.

„V Košiciach sa stavia málo a byty sú dosť drahé, preto je záujem najmä o staršie byty,“ hovorí Martina Dedičová z realitnej kancelárie Real Plus, s.r.o., Košice. Kým byt na košickom sídlisku sa dá zohnať asi za 10-tisíc korún za štvorcový meter, nový byt je dva- až 2,5-krát drahší. Na nedostatok novostavieb si ťažká aj konateľ banskobystrickej s.r.o. Lux Daniel Janšo. „Nie sú firmy, ktoré by stavali,“ zdôvodňuje.

Málo bytov sa stavia aj v Prešove, Nitre a ostatných krajských mestách, o tých menších ani nehovoriac. Developerské firmy nechuť realizovať projekty na východ od bratislavského regiónu priznávajú. „Kúpna sila je mimo hlavného mesta výrazne slabšia, zatiaľ čo náklady na výstavbu obytného domu sú nižšie iba o málo,“ hovorí Ľ. Valach z Tatra Realu, realitky aj s developerskými aktivitami. Ako dodáva Ľ. Kardoš, je to aj záležitosť zamestnanosti v regióne. Aj preto je podľa neho ťažšie zohnať prostriedky na mimobratislavský projekt.

Zlatá éra hypoték

O nové byty je aj tak veľký záujem. V Bratislave až taký veľký, že dokončené nové byty sa v ponukách na predaj takmer neobjavujú. Rastúci dopyt po nehnuteľnostiach napomáhajú aj hypotekárne úvery.

Realitné kancelárie evidujú čoraz väčší počet klientov, ktorí majú záujem o využitie hypoúveru, prípadne jeho kombinácie so stavebným sporením. Väčší podiel financovania starších bytov hypotékami je v menších mestách. Podľa D. Jenša je to tak najmä v Banskej Bystrici. P. Harvan z Nitry však upozorňuje, že „úver je možné použiť iba v prípade menej atraktívnych bytov, o ktoré kupci s hotovosťou nemajú taký záujem“.

Základným problémom hypotekárneho produktu však popri jeho cene zostáva čas, ktorý záujemca potrebuje na jeho vybavenie. Výhodná ponuka staršieho bytu tak môže naraziť na predávajúceho, ktorý nie je ochotný čakať mesiace na vybavenie hypotekárneho úveru. „Predávajúcim sa nechce čakať, kým sa vybavia všetky potrebné formality a uprednostnia záujemcu platiaceho v hotovosti. Tých je zatiaľ najmä v hlavnom meste dosť,“ hovorí Ľ. Kardoš.

Urýchliť vybavenie môže riešiteľ bytovej otázky vtedy, ak má k dispozícii inú nehnuteľnosť, ktorú môže v prospech banky založiť. Hypotekárny úver si pripraví dopredu a čerpať bude vtedy, ak sa naskytne vhodná príležitosť. Treba však obe transakcie správne načasovať, pretože banky lehotu čerpania časovo obmedzujú.

Súvisiace články

• Hodnota panelákových bytov rastie
• Byty v dobrých lokalitách už lacnejšie nebudú
• Ministerstvo navrhuje zvýšiť nájomné o 95 percent
• V celej Európe je hlad po bytoch
• Z nehnuteľností sa stal pred voľbami nedostatkový tovar
• Katastrálne informácie pôjdu do internetu aj s chybami
• Koncentrácia výstavby stláča ceny bytov nadol
• Dopyt po malých a lacných priestoroch vysoko prevyšuje ponuku
• Zvyšuje sa záujem správcov bytov o stavebné sporenie
• ŠFRB upravil výšku podpory i úrokovú sadzbu úverov

 

Hypotéka nebude budúci rok oveľa drahšia

Vďaka štátnemu príspevku sa aj na Slovensku stali obľúbenou formou financovania bývania hypotekárne úvery. Žiadny iný bankový úver s ročnou úrokovou sadzbou od štyroch percent totiž tento rok záujemca nezíska. Polovicu komerčnej úrokovej sadzby navyše klientovi kompenzuje štát.

Spotrebné úvery v bankách prekračujú desaťpercentnú hranicu. Stavebné sporenie síce ponúka úvery za šesť percent, predpokladá však niekoľkoročné ukladanie peňazí. Medziúvery môže stavebný sporiteľ získať skôr, ale oveľa drahšie. Okrem toho sa o klientov bijú aj banky.

Silnejúca konkurencia prináša klientom výhody. Banky stláčajú nadol úrokové sadzby a ako záloh akceptujú aj rozostavané nehnuteľnosti. Nováčikovia na trh prichádzajú s nulovými či zníženými poplatkami. So žiadateľmi o hypotekárne pôžičky sa pritom v posledných mesiacoch roztrhlo vrece. Banky žiadosti nestíhajú vybavovať.

Návrh štátneho rozpočtu na budúci rok totiž hovorí o redukcii štátnej bonifikácie k hypotekárnym úverom o jeden percentný bod. Parlament síce ešte štátny rozpočet neodklepol a banky ešte neprezradili, ako cenu hypoték upravia, klienti však nechcú nechať nič na náhodu.

Podľa väčšiny bankových odborníkov sa však plašia zbytočne. Centrálna banka totiž medzičasom znížila kľúčové úrokové sadzby o 1,5 percentného bodu, čo sa postupne odzrkadlí aj na cene úverov. Ak nebude výsledná cena hypotéky na budúci rok nižšia, určite bude porovnateľná.

FOTO – Miro Nôta