Realitný boom pokračuje, ale bezhlavé nákupy sú už minulosťou

Rok 2004 bol pre Slovensko veľmi dobrý v mnohých ohľadoch. Vstup do Európskej únie, lámanie štatistických ekonomických rekordov či reformná povesť krajiny sa do histórie zapíšu zlatými písmenami. Pre slovenský realitný trh vlaňajšok je rok stabilizácie a racionalizácie, ktoré podmieňujú ďalší rozvoj.

Najmä v Bratislave vyrastajú moderné biznis centrá, do ktorých prichádzajú aj klienti z cudziny. Zahraničné investície smerujú už aj do regiónov, kde sa stavajú moderné výrobné haly.

Táto časť realitného biznisu je čoraz zaujímavejší segment. Obrovské centrá, plné obchodov a zábavy, prestávajú byť záležitosťou hlavného mesta. A predovšetkým sa upokojil trh s bytmi, kde začína nad bezhlavým nakupovaním prevládať rozumný prístup.

Bublina

Pred tromi rokmi, keď ceny bytov začali prudko stúpať, stali sa najmä v Bratislave nedostatkovým tovarom. V ponuke realitných kancelárií sa ich objavovalo neveľa a predali sa takmer okamžite. Situácia vyvrcholila vlani, keď sa byty v podstate kúpiť nedali.

NEPREHLIADNITE SÚVISIACE ČLÁNKY:

• Investície do európskych domov a bytov nesklamali
• Na kúpu nehnuteľnosti v Bulharsku ešte nie je neskoro. No už je najvyšší čas

Ponuka nestíhala uspokojiť dopyt, čo sa logicky odrazilo na cenách. Dvoj- a trojizbové byty v bratislavských panelákových domoch sa pohybovali od dvoch do troch miliónov korún. Nešlo pritom o príťažlivé lokality, kde bola cena ešte vyššia.

V ostatných väčších slovenských mestách boli ceny aj o 40 percent nižšie, ponuka však bola podobná – takmer žiadna. Dôvod? Súhra viacerých okolností, ale jedným z nich bola „eurobublina“. Hoci TREND i väčšina realitných maklérov upozorňovali, že vstup do únie nebude mať na slovenský realitný trh taký dosah, ako sa potenciálni predávajúci nazdávali, tí napriek tomu s predajom svojej nehnuteľnosti vyčkávali. Pravda, ak nepotrebovali súrne peniaze.

Očakávania, že po vstupe do EÚ sa na Slovensko nahrnú západoeurópski investori, ktorí vo veľkom začnú skupúvať byty po desiatkach, ukázali sa, samozrejme, ako úplne mylné. „Ak aj investori prídu, bude ich zopár a budú kupovať predovšetkým luxusné nehnuteľnosti v špičkových lokalitách,“ upozorňoval Ľuboš Valach, riaditeľ pre obchod a investície a.s. Tatra real Bratislava. Tých je však obmedzený počet, rovnako ako cudzincov s plnými kuframi peňazí, pre ktorých je Slovensko investičný raj.

Nové verzus staré

Naopak, masívny nápor zaznamenal dopyt zo strany domácich kupcov. Rozvoj hypotekárneho bankovníctva, pokles úrokových sadzieb a vlaňajšia neopakovateľná príležitosť do júna si zabezpečiť štátnu podporu počas celej doby čerpania úveru priviala na trh s bývaním približne pätnásť miliárd korún. Tie boli príčinou ďalšieho zvyšovania cien rezidenčných nehnuteľností, pretože klienti bánk chceli a museli kupovať. Veľmi však nebolo čo.

Postupne sa situácia upokojuje. Už začiatkom tohto roka zaznamenali realitné kancelárie pokles cien bytov v menej atraktívnych lokalitách. V prípade Bratislavy ide predovšetkým o Petržalku, Vrakuňu či Dolné hony.

Dnes už sú aj o pätinu nižšie ako vlani. Je to logické, ceny boli nadhodnotené a ich reálnu hodnotu zhruba vyjadrujú práve tie súčasné ceny. Pokles v týchto lokalitách, aj keď už iba mierny, sa dá ešte očakávať, rovnako ako v menších mestách.

Dobré lokality ako Ružinov či Karlova Ves z povesti nestrácajú. A to sa odráža aj na cenách nehnuteľností, aj keď v niektorých prípadoch už sú nižšie ako vlani. Na slovenský realitný trh totiž okrem faktora lokality výraznejšie vstúpil faktor kvality. Kupcov zaujíma aj to, v akom stave je nehnuteľnosť, kým predtým si príliš vyberať nemohli.

Rastú však ceny nových bytov. Slovenská anomália v podobe prakticky rovnakej ceny za štvorcový meter v starom a novom byte sa už stáva minulosťou. Nový byt stredného štandardu v širšom centre Bratislavy sa dá ešte kúpiť do 40-tisíc korún za štvorcový meter. Toľko kupec zaplatí aj za „štvorec“ v malometrážnom panelákovom byte. „Je to nelogické, pretože do starého bytu treba investovať, kým cena nového rastie,“ pripomína Ľ. Valach.

Ceny nových bytov teda rozhodne budú rásť. Len málokto si však trúfa odhadnúť kam. V prípade slovenských regiónov je totiž stále ešte problém nižšia kúpna sila obyvateľov, a teda aj nižší dopyt. V Košiciach, Prešove či Banskej Bystrici sa stavia menej, ale podľa realitných maklérov je len otázka času, kedy sa trh s novými bytmi rozvinie.

Podľa Luďka Sekyru, predsedu predstavenstva Sekyra Group, a.s., Praha, sa ceny stabilizujú do piatich rokov a ďalej už výrazne rásť nebudú. „Samozrejme, s výnimkou centra, tam je rastový potenciál vždy,“ myslí si.

Centrá miest sú totiž atraktívne miesta na bývanie, čo z nich robí vynikajúcu investíciu. Ich ceny neklesajú a s obsadením takisto nebýva problém, takže vložené peniaze sa začínajú vracať v podstate okamžite.

Na Slovensku sa zatiaľ nové byty stále stavajú pre konkrétneho klienta. Alebo inak: kto skôr príde, ten skôr melie. Nových bytov je aj v Bratislave zatiaľ nedostatok, záujem je oveľa vyšší ako ponuka, hoci sa stavia fakticky na každom voľnom mieste.

Trh s bytmi v novostavbách, ktoré by si človek mohol kúpiť už hotové, v podstate neexistuje. Kto chce nový byt, musí zložiť preddavok, priebežne uhrádzať splátky a čakať nezriedka aj rok, kým sa dom postaví. Až potom sa môže sťahovať.

O kancelárie sa báť netreba

Rozmach zaznamenáva aj trh s administratívnymi priestormi. Pravda, tento segment je takmer výlučne bratislavská záležitosť, nové biznis centrá v niektorej z regionálnych metropol sú viac ako vzácne. Zato v hlavnom meste vyrastajú ako huby po daždi. Karty rozdáva trojica najväčších developerov – HB Reavis Group, a.s., Banská Bystrica, TriGranit Office, a.s., Bratislava a J&T Global, a.s., Bratislava.

Záujem etablovať sa však majú aj ďalší, aj zo zahraničia. Razantne zatrúbila do útoku spomínaná Sekyra Group, ktorá je v Česku najväčší realitný investor s domácim pozadím. „Máme záujem pôsobiť vo všetkých hlavných oblastiach realitného biznisu – rezidenčnom, administratívnom i retaile,“ zdôrazňuje L. Sekyra v rozhovore pre TREND.

Obavy z toho, že prišiel neskoro, nemá. Slovenské kancelárie sú pritom čím ďalej, tým prázdnejšie. Neobsadená je až tretina administratívnych priestorov a klesajú aj ceny prenájmov. Priestory v kvalitných nových biznis centrách sa dajú prenajať už od 10 eur (400 Sk) za štvorcový meter a mesiac. „Treba si však uvedomiť, aký obrovský objem kancelárií pribudol v Bratislave za posledné roky,“ pripomína finančný riaditeľ HB Reavis Ivan Valent.

Optimizmus slovenských kancelárskych developerov by mohol schladiť pád trhu, ktorý stretol napríklad Varšavu, kde novovystavané kancelárie ostali prázdne, pretože developeri neodhadli správne potreby trhu. To by však Bratislave hroziť nemalo. Podľa L. Sekyru bude realitný boom na Slovensku pokračovať ešte päť rokov. A priestor na výstavbu ďalších kancelárií vidí.

„Je tu potreba ďalšieho budovania administratívnych priestorov, pretože na Slovensko prichádzajú investovať zahraničné firmy,“ nazdáva sa. Bratislava by sa dokonca mohla stať centrom stredoeurópskeho priestoru, ktorú by si za sídlo svojej centrály vyberali aj veľké svetové koncerny. V to dúfa aj I. Valent: „Politicko-ekonomická situácia a reformy, napríklad daňová, tomuto prajú,“ hovorí. Z poklesu cien obavy nemá. „Je to o efektivite nákladov. A kvalitné administratívne priestory najvyššieho štandardu nebude problém prenajať,“ vyhlásil.

Zábava, obchod a priemysel

Kým kancelársky biznis sa sústreďuje iba na slovenskú metropolu, slovenské regióny sú zaujímavé pre výstavbu obchodných centier. Po hyper- a supermarketoch, ktoré sa vlastne vo všetkých oblastiach Slovenska začali usídľovať už pred niekoľkými rokmi, mieria na vidiek aj obchodno-zábavné strediská.

V Nitre pribudne Centrum Nitra za 1,2 miliardy korún a hovorí sa aj o Auparku. Zatiaľ potichu, developer, ktorým je skupina HB Reavis, šumy nekomentuje. Už začiatkom roka však ohlásil ich masívnu výstavbu v troch slovenských mestách, pričom nevylúčil možnosť, že pribudnú aj ďalšie. Trenčín, Košice a Žilina sa môžu tešiť na „svoj“ Aupark už v priebehu roka 2006.

Obrovský boom zaznamenáva aj priemyselný development. Investície, ktoré Slovensku prináša povesť stredoeurópskeho tigra, vyúsťujú do budovania závodov, výrobných hál či skladov a logistických prekladísk. Na rozdiel od výstavby kancelárií ide spravidla o projekt pre konkrétneho klienta, ktorému sa stavba upravuje presne podľa jeho predstáv. To vítajú aj banky, ktoré projekty financujú, pretože istý klient rovná sa vyššia záruka. Určitú naplnenosť totiž finančné ústavy zvyčajne vyžadujú aj pri kancelárskych projektoch, čo znižuje riziko, že projekt bude stratový a klient nebude schopný splácať úver.

Slovenské realitné fondy sú otázkou času

Boom realitného trhu s obľubou využívajú realitné fondy. Zahraničné realitné firmy a banky zakladajú fondy, ktoré sa orientujú špeciálne na nákup nehnuteľností v strednej Európe. Slovensko je obľúbená destinácia peňazí zverených týmto fondom pre svoju dynamiku a rozmach v posledných rokoch, ako aj pre pomerne priaznivú politicko-ekonomickú klímu. Česká spořitelna založila na investície v ČR a na Slovensku fond CEEProperty Development portfolio, holandská ING má ING Property Fund Central Europe. V Nitre investuje prostredníctvom svojho realitného fondu Deutsche Bank do obchodno-zábavného Centra Nitra. Trojicu biznis centier kúpila od slovenského developera HB Reavis Group, a.s., Banská Bystrica americká spoločnosť Heitman, jeden z najväčších svetových realitných investorov. Opäť prostredníctvom realitného fondu – Heitman Central Europe Property Partners II.

Všetky spomínané fondy majú zahraničný domicil. Podľa slovenskej legislatívy sa totiž zakladať nesmú. Pritom pre malých investorov sú realitné fondy jediná možnosť, ako si užiť realitný boom. Na kúpu nehnuteľnosti totiž nemajú dostatok prostriedkov, takáto investícia sa pohybuje v miliónových sumách. Musia sa tak uspokojiť s tradičnými, napríklad peňažnými alebo dlhopisovými podielovými fondmi, ktoré im ponúkajú v priemere iba troj- až päťpercentné ročné zúročenie. Rozbiehajúci sa slovenský realitný trh, najmä v hlavnom meste, pritom ponúka nemálo atraktívnych príležitostí.

Podľa Michala Kustru, predsedu predstavenstva správcovskej spoločnosti Tatra Asset Management, a.s., Bratislava, sú príčiny absencie realitných fondov na Slovensku historické. „Genéza fondov bola postupná podľa dopytu a ministerstvo financií sa zameralo na také typy fondov, ktoré fungovali,“ myslí si. Čas na zmenu už podľa neho nastal. Rezort financií sa však zatiaľ k povoleniu fondov investujúcich priamo do nehnuteľností stavia vyhýbavo. „Prehodnotenie slovenskej legislatívy v tejto oblasti možno očakávať až po roku 2005 v súvislosti s možnou zmenou eurolegislatívy,“ tak znie stanovisko ministerstva. Podľa poradcu ministra financií Petra Papanka sa rezort diskusii nebráni, no „podmienka je, aby existoval reálny dopyt zo strany investorov aj správcovských spoločností“. Doteraz to tak podľa neho nebolo.

Výkonný riaditeľ Asociácie správcovských spoločností (ASS) Ľubor Kyselý však upozorňuje, že „sa veci už pohli správnym smerom. Preto sme sa rozhodli iniciovať zmenu legislatívy, ktorá by vytváranie fondov investujúcich do nehnuteľností mala povoliť.“ Podľa P. Papanka bude pri realitných fondoch nevyhnutné upraviť podmienky obmedzenia a rozloženia rizika s ohľadom na nehnuteľnosti ako špecifický typ majetkových hodnôt, keďže súčasné pravidlá pre podielové fondy sú nastavené na podmienky investovania do finančných nástrojov a pri investovaní do nehnuteľností sú nepoužiteľné. „Špecifický biznis prináša aj špecifické riziká,“ nazdáva sa.

M. Kustra si však myslí, že nejde o žiadneho strašiaka, ktorého sa treba báť. „Nedá sa posúdiť, či je riziko v realitnom biznise väčšie alebo menšie ako pri tradičnejších formách kolektívneho investovania. Istý problém však môže byť, že na Slovensku nemajú investori ani správcovské spoločnosti v tejto oblasti skúsenosti,“ pripúšťa. Legislatívne prekážky nezmenšili chuť slovenských finančníkov sprostredkúvať investovanie do realít. Z ustanovení postavených právnymi normami sa dá legálne vykľučkovať viacerými spôsobmi. Okrem fondov založených podľa zahraničného práva je možné nakupovať akcie firiem, ktoré sú na realitnom trhu aktívne. Pravda, ak sú kótované na niektorej burze.

Foto – Miro Nôta