Regióny plné budovateľských nádejí

Prečo sa v Bratislave stavia a v iných mestách nie, bola otázka, ktorá na slovenskom realitnom trhu rezonovala roky. Hoci dojem klame – zo zhruba 15-tisíc nových bytov, ktoré sa v krajine ročne dokončia, pripadá na Bratislavu zvyčajne iba približne pätina. Zvyšok sú zväčša rodinné domy v individuálnej výstavbe, ktoré rastú oveľa viac v iných regiónoch.

Kým si teda Bratislavčania kupujú a predávajú panelové byty za milióny korún, občania iných miest a dedín za podobné, ale skôr výrazne nižšie sumy získavajú bývanie v rodinných domoch. Byty v niektorých menších mestách stáli donedávna iba 20 až 30 percent z úrovní bežných v hlavnom meste.

Zisky lákajú na vidiek

Ceny starších bytov však aj mimo Bratislavy rýchlo rastú. Práve tam, kde boli najnižšie, zamierili nahor najprudšie. Až 50-percentný medziročný rast si tak vlani pripísali Košický, Prešovský alebo Žilinský kraj. S rastom cien v menších mestách sa pripravujú veľké projekty aj tam. Vo Zvolene sa napríklad developerská skupina Opera chystá vybudovať polyfunkčný komplex v lokalite Čierne zeme so zhruba 350 bytmi.

Developeri sa zatiaľ sústreďujú najmä na väčšie mestá a turistické oblasti. Viacero väčších projektov sa rozbieha v Košiciach, Prešove, Nitre, zrejme až priveľa v Banskej Bystrici alebo Žiline. Na rozsiahlu výstavbu sa pripravuje Trenčín, Liptovský Mikuláš, Poprad, Piešťany. Zatiaľ pritlmená ostáva Trnava. Prostredníctvom horských nehnuteľností rastie priemerná predajná cena bytov najmä v okolí Popradu, v Liptove a v okolí Banskej Bystrice.

Pre ďalší rozvoj je dôležité, že do regiónov dorazili významní zahraniční developeri. V Košiciach je to najmä Letterstone so svojím 400-bytovým projektom na sídlisku Terasa. V Banskej Bystrici sú Íri v Medokýši, Španieli v Antea City, v Žiline kúpil vežiak Cube rakúsky Conwert. Tento proces bude pokračovať. Tento rok bude zrejme prelomovým, v ktorom bankové a investičné skupiny po zistení, že v Bratislave sa už trochu tlačia, vyrazia na lov na vidiek.

Prinesie to rozšírenie ponuky, zlepšenie kvality, možno aj stabilizáciu cien hlavne v menej dynamických regiónoch. Hoci – zahraniční investori sa môžu obávať, že by sa mohli popáliť. Podobne ako sa to stalo rakúskej Wien-Sued pri Trnave. V Opoji postavila tri z plánovaných deviatich bytoviek. Napriek cene tesne nad 40-tisíc Sk/m2 sa zo 40 už dokončených bytov zatiaľ predalo iba málo.

Trochu lepšie sa darí SL Group, ktorá buduje projekt Meander v Seredi. Prvá bytovka zo šiestich, v ktorej je zhruba 50 bytov za cenu približne 35-tisíc Sk/m2, je už hotová a spolovice vypredaná. Odbyt sa však rozbehol až v čase, keď už zo zeme trčali múry novej bytovky a klienti mohli navštíviť svoj byt aspoň stavebným výťahom. Vypredanosť ešte pred začiatkom výstavby bežná v mnohých bratislavských projektoch je za hranicami Bratislavského kraja iba snom.

Pasca luxusu

Podobne si developeri kladú otázku, ako trh naloží s ďalším typom tovaru, ktorý ide v hlavnom meste na dračku – s luxusnými bytmi. Žilinský „mrakodrap“ Amfiteater sa predával slabo, po odkúpení rodinou Slotovcov až toto leto ukáže, či dvestobytový komplex nebude úplným prepadákom. Cena od 40-tisíc Sk/m2 však hovorí o výbornom pomere k súčasnej cene starších bytov v Žiline a sľubuje zlepšenie dopytu, hoci v metropole Považia je konkurencie dosť.

Veľkoprojekty vyššieho štandardu dostali aj Košice, najmä ten od britského Letterstonu na sídlisku Terasa. Z takmer štyristo bytov je už na trhu 270 s cenami od 53- do 75-tisíc Sk/m2. Kvalitnejšie byty má priniesť aj projekt prestavby bývalého pivovaru Cassovar na polyfunkčné centrum či projekt Dunajská od HS Developmentu.

Až skutočný odbyt ukáže, nakoľko sú ekonomicky rýchlo napredujúce Košice schopné nasať takýto balík bytov s vysokým štandardom. Zhruba stopercentný rast cien starších bytov za posledný rok však svedčí o tom, že o záujem netreba mať obavy.

Z ďalších miest treba spomenúť silnú stavebnú aktivitu v Banskej Bystrici, ktorá však nemá dostatočné ekonomické opodstatnenie. Stovky nových bytov majú síce výrazne nižšie ceny ako v Bratislave, zákazníci sa však pre ne budú hľadať ťažko. Aspoň však pomôžu zastaviť prudké zdražovanie starších jednotiek, často v pôvodnom stave a v nezateplených domoch.

Veľkému návalu zahraničných investorov sa teší aj dlho spiaca Nitra a hneď sa objavili developeri, ktorí chcú staviť na túto kartu. Polyfunkčný súbor Nová Nitra má byť tiež prestavbou bývalého pivovaru. Projekt za tri miliardy korún má byť zameraný hlavne na byty, má ich počas štyroch rokov vzniknúť až 550. V Nitre stavajú aj Martinák, ZIPP a ďalší.

Vytúžení gastarbeiteri

Slovenské regióny sa o novú výstavbu nemusia obávať, developeri však budú veľmi pozorne selektovať, ktoré mesto sa oplatí navštíviť a kde ešte treba čakať. Rozhodujúca je ekonomická aktivita, zahraniční investori, nízka nezamestnanosť a rast príjmov obyvateľstva.

Vítanými a často nosnými zákazníkmi budú Slováci vracajúci sa po rokoch zo zárobkov v západnej Európe. Vložiť ušetrené peniaze do bývania je pre nich zväčša splnením snov o prenesení lepšieho života z cudziny domov. Očakávajú však aj kvalitu a spoľahlivosť, na ktorú si za hranicami zvykli, a budú preto uprednostňovať renomované firmy a kvalitné projekty.

Ilustračné foto - Ivan Fleischer

Ilustračné vizualizácie - Dynamik, Senec Gardens

© 2008 TREND Holding, spol. s r.o.