Rezidenčný trh sa vracia k základom

Trh s bytmi na Slovensku tento rok zamrzol. Developeri svoje nové obytné komplexy inzerujú len v malom, hlas kupujúcich taktiež nepočuť. V hlavnom meste sa však stále stavajú stovky bytov. Rozdielom oproti minulosti sú stovky a tisíce, ktoré sú ohlásené, ale nadlho ostanú len na papieri. Dôvod je zrejmý – oslabený dopyt a nezáujem klientov o súčasnú ponuku. Predávajúci i kupujúci sa vracajú k základom a snažia sa priučiť životu v nových podmienkach. Stavať a predávať byty na bývanie, nie na investíciu.

V uplynulých rokoch dvojciferného rastu HDP stúpali aj ceny bytov. Až dosiahli úroveň, ktorú kupujúci už neboli ochotní akceptovať. Štandardné štvorcové metre v Bratislave sa predávali za 3- aj viac tisíc eur, developeri verili, že ich predajú so ziskom. Majitelia starších bytov sa im cenami usilovali prispôsobiť. Finančná kríza však všetkých donútila uvažovať inak a k bytu ponúknuť aj niečo navyše. V prípade nových parkovanie či menšie auto, v prípade starších výraznú zľavu.

Hlavne obsadiť

Mnohí noví majitelia i zahraniční investori sa pri kúpe bytu spoliehali na nárast jeho hodnoty s tým, že ho raz so ziskom predajú. Otrasy na trhoch roztvorili optimistom oči a vyhnali investorov. A netýka sa to len drobných kupujúcich, ale aj cezhraničných developerov. Zmeny nastali vo vedení i v plánoch britského Letterstone, česko-luxemburské Orco je pod ochranou pred veriteľmi a aj svoje bytové projekty skôr predáva, než rozvíja. Írsky Quinlan ešte stále nezačal s budovaním megaštvrte Južné mesto na okraji Petržalky, rakúsky Immoeast sa topí v problémoch. Ani Španieli ešte nerozbehli výstavbu Antea City v Banskej Bystrici. Zahraničné spoločnosti sa na trh s predpovedaným poklesom HDP nehrnú.

Tí, ktorí sa do výstavby bytov už pustili, v nej pokračujú s prípadnými zmenami smerom k menším výmerám i cenám a svoje projekty sa snažia vypredať. Začiatkom roka síce developeri o znižovaní cien hovorili neradi, po niekoľkých mesiacoch však svoj postoj prehodnotili. Až 15 percent dole ponúka napríklad Condominium Renaissance, niekoľko percent sľubovalo aj Orco v Parkville. Oberon na Dlhých dieloch zľavil pri parkovacích miestach, tie ponúka za polovicu. Dole s cenami ešte minulý rok išli aj byty v projekte Ružinovské centrum, mimo oficiálnych kanálov sú však developeri náchylní zlacňovať pri vypnutých kamerách oveľa výraznejšie.

Pre niektoré už dokončené novostavby je dočasným riešením prenájom, pre tento krok sa rozhodli viacerí. Rakúsky developer Wien-Süd svoje bytovky v Opoji pri Trnave po dlhom období stagnácie predaja aj prenajíma, podobne ako B.O.S. v komplexe v Dúbravke. Prenajímať nepredané byty chce aj holandský fond, ktorý postavil Vienna Gate v Petržalke, navrhuje formu podobnú lízingu áut. Po istom čase by si mohol nájomca byt za zvýhodnenú cenu odkúpiť. Skôr ako pre živenie prázdnych bytov sa pre prenájom bude rozhodovať čoraz viac developerov. To môže pokryť zvýšený dopyt po tomto štýle bývania, spôsobený neochotou či neschopnosťou ľudí zadlžovať sa. Radšej počkajú v prenajatom, ako by si zobrali menej výhodnú hypotéku.

Prečítajte si ďalšie články z prílohy TOP v stavebníctve a realitách v listovacej flashovej verzii (len pre predplatiteľov):

• Dovidenia v lepších časoch, stavbári
• Investície sa vracajú, nielen v ziskoch
• Na ťahu je štát, ale bez bánk to nepôjde
• Koniec úverového boomu
• Horská výstavba neodhadla dopyt
• plus tržby a zisk stavebných firiem, subdodávky, rekonštrukcie, objem financovania developerských projektov a ďalšie tabuľky

Nové áno, ale pomalšie

Napriek zmenenej situácii prichádzajú aj nové bytové projekty. Viaceré aj napredujú. Stavia sa ružinovské Retro, medializované najmä pre plánované zvyšovanie zo 17 na 31 podlaží, aj 3nity od izraelskej Vary už pozná financujúcu banku a chce stavať. Dokončuje sa 500-bytová Jégého alej či Cubicon v Mlynskej doline. Rozostavala sa Perla Ružinova, ako aj viac ako 300-bytové Jarabiny od Atlas Realu, tie však medzičasom niekoľko mesiacov stoja. Dôvodom má byť nové naceňovanie druhej etapy výstavby, developer pre pokles v stavebníctve očakáva nižšie stavebné náklady. Po zbúraní a odstránení skeletu bývalých kúpeľov Centrál sa ani Immocap zatiaľ do výstavby multifunkčného komplexu nepustil.

Dlhšie než niekoľkomesačné oneskorenie nastane v prípade najrozsiahlejších ambícií. Megaprojekty ako Port a Centrop v Lamači či Južné mesto v Petržalke postupujú vlažne. Inokedy nedočkaví investori len žiadajú o potrebné povolenia a s realizáciou svojich plánov sa neponáhľajú. Penta prekresľuje niekoľkostobytový komplex na rohu Bajkalskej a Ružinovskej, oproti plánovaný najvyšší obytný vežiak Olympia chce Atlas Real rozbehnúť až na jeseň. Pred troma rokmi hovorila spoločnosť o dokončení v polovici tohto roka. I ďalšie veľké projekty v hlavnom meste majú nateraz oranžovú.

Pravda, aj červená zasvietila. Príkladom je Residence Tower v Ružinove. Obytná veža s 32 podlažiami sa ani roky po ohlásení neodlepila od stavebnej jamy. Podľa developera sa síce má po niekoľkoročných odloženiach rozbehnúť ešte tento rok a nemieni ani vracať rezervačné poplatky od klientov. Ibaže na zmenenom trhu má projekt s takouto históriou slabé šance. Podobná je situácia v prípade susednej budovy cvernovky, ktorá patrí Immoeastu. Namiesto plánovanej nadstavby a loftových bytov zvolil rakúsky investor s neistou budúcnosťou predaj celého projektu.

Do zásuvky

Nateraz zhasli aj najviac nablýskané ambície. Dvojičky Panorama City na bratislavskom nábreží J&T prekresľuje a spraví z nich dostupnejšie bývanie, než hovorili staršie náčrty i cenové predstavy. Komplex pôvodne oceňovaný na 300 miliónov eur s približne 450 bytmi si počká na vyjasnenie na realitných trhoch. Sen byť pri 135- alebo 180-metrovej výške najvyšší zrejme napokon ostane v rovine túžob. Architektom však má byť naďalej svetoznámy Ricardo Bofill.

Celá zóna okolo bratislavských Mlynských nív mala byť miestom novodobých mrakodrapov. Izraelskej Vara Group patrí obchodné centrum Bottova, ktoré dlho zamýšľa prestavať na 31-podlažný polyfunkčný vežiak, blízko má stáť aj Lipový park, výšková budova od Hrivisu, druhá etapa Eurovey či rozsiahly komplex na mieste bývalej továrne Gumon, ktorej časť minulé leto zbúrali. HB Reavis už dlho namiesto autobusovej stanice plánuje multifunkčné centrum Twin City, svojho času najväčšiu realitnú investíciu na Slovensku. Projekt mal obsahovať aj 42-poschodovú vežu s bytmi, ale takúto výšku pravdepodobne nedosiahne. Do výšin sa chceli ťahať aj Slovany na Račianskej, ktoré aj tento rok hľadali investora. Postaviť byty vo výške chcú aj mimo hlavného mesta, v Žiline pripravuje miestna spoločnosť SSiM 34-podlažné dvojičky so zhruba štyrmi stovkami bytov. Výstavba má štartovať koncom tohto roka.

Second hand ožíva

Optimizmus medzi správy o odložení alebo zastavení bytových projektov vnášajú staré byty. Ich ceny v minulých rokoch výrazne rástli, čo sa dnes prejavuje na strmom páde. Podľa realitnej kancelárie Bond ich ceny klesali od roku 2008 mesačne v priemere o 3 300 eur a v porovnaní s najvyššími hodnotami klesli aj o tretinu. Dosiahli hranicu, kde sa o ne už klienti zaujímajú a ich predaj sa oživil. Prestalo platiť pravidlo, že centrum si svoje ceny podrží. Štvorcové metre v prvom bratislavskom obvode sa dnes predávajú za ceny petržalských bytov v časoch najvyššieho boomu, niektoré lokality aj pod 1 700 eur/m2. Skutočné realizačné ceny sú často ešte nižšie.

Ak sa rozbehne trh so staršími bytmi, môže to pohnúť celým biznisom. Pretože viacerí klienti váhali s kúpou nového bytu len preto, lebo nevedeli predať starý. Ak sa to podarí, môžu ísť za developerom vyjednávať o cene. V ponukách nájdu aj výhodnejšiu inzerciu investorov, ktorí sa začínajú zbavovať svojich dostavaných nehnuteľností. Niektoré nové byty sú na sekundárnom trhu lacnejšie než priamo u developera. Napríklad v III Vežiach na Bajkalskej sa pri kúpe na sekundárnom trhu dá ušetriť aj viac než desať tisíc eur.

Regióny dychčia

Väčšie mestá mimo Bratislavy sa v časoch hojnosti začínali tešiť na realitný boom podľa vzoru metropoly. Svoje aktivity v nich developeri pribrzdili, finančná neistota nepraje neprebádaným trhom. Kým o Trnave TREND v lete minulého roka písal, že prešľapuje na mieste, dnes je v nej podobná situácia ako v hlavnom meste a predáva sa máločo. Plány na stovky až tisíce bytov v lokalite Zátvor v podaní luxemburských a slovenských partnerov sú zatiaľ v rovine vízií. Nitru mali na muške viac investori nákupných centier ako bytov, napriek tomu sa rozbieha aj rezidenčná výstavba. Komplex Nová Nitra sa začal predávať, ceny dosahujú okolo 1 400 eur/m2. Naopak, projekt pomenovaný Teremus Nitra s plánovaným počtom vyše 200 bytov sa nateraz odkladá.

Aj Žilina, Banská Bystrica, Košice či Prešov pociťujú na realitnom trhu dosahy krízy. V meste na Považí sa už dlhšie spomína zle odhadnutý objem ponuky v segmente drahých bytov, rovnako Banská Bystrica mala viacero plánov, ale bez konkrétnych investícií, ktoré by nové impulzy premenili na realitu. V Košiciach sa po štyristobytovom Central Parku od Letterstonu zľahla zem, na jeseň sa má spustiť výstavba prvých 500 lacnejších bytov v Ťahanovciach. Má sa stavať po etapách, budú sa odvíjať od záujmu kupujúcich.

Rezidenčný trh na Slovensku sa dnes vracia do obdobia spred desiatich rokov a učí sa načúvať klientom. Po rokoch bláznivého rastu si developeri začínajú všímať konkrétneho kupujúceho, ktorý sa v pokoji prechádza medzi dokončenými komplexmi a žiada ďalšie pridané hodnoty. Skupina bezhlavo nakupujúcich investorov už odišla a s ňou aj najväčší boom slovenských bytov. Možno to nazvať návratom do veku rozumu.

Ilustračné foto - Maňo Štrauch

© 2009 TREND Holding, spol. s r.o.