Slovenské byty: Vytriezvenie po párty

Realitný trh na Slovensku sa v roku 2008 rozkýval. Keď TREND v januári predpovedal „koniec realitného Klondiku“ v krajine, vyzeralo to, akoby chcel pokaziť náladu na párty. Vytriezvenie neomylne prišlo. Rok 2009 bude rokom pravdy.

Ukáže, pokiaľ sa pomyselné kyvadlo vychýli na ceste od veľkého previsu nenasýteného dopytu k obrovskej zásobe nevyužitej ponuky. TREND predpokladá, že pravdu ukážu už prvé mesiace roka. Buď dopyt ožije a vychutná si zvýhodnenú ponuku, alebo ostane stále mdlý a na trhu pretrvá „blbá nálada“ ešte dlho.

Závisí to od viacerých faktorov. Pre komerčné nehnuteľnosti je rozhodujúca ekonomická konjunktúra, ktorá koncom roka 2008 brzdila. To prinieslo nielen menšiu potrebu nových kancelárií, skladov a obchodov, ale najmä oslabenie dôvery manažérov, že treba expandovať. Zhoršená dôvera a obavy z budúcnosti vedú k opatrnosti. A s tou si dokáže poradiť iba silný ekonomický rast nielen na Slovensku, ale aj v krajinách na západ od nás.

Na druhej strane sú rezidenčné nehnuteľnosti, ktoré sú iná kapitola. Na Slovensku sa v roku 2008 stretli dva silné faktory – prepálenie cien najmä starých bytov a príchod finančnej krízy a s ňou obavy o budúcnosť. Ich kombinácia viedla k úpadku dopytu. Ani nie tak z pragmatických ako skôr z psychologických dôvodov. Na trhu prevládlo presvedčenie, že ceny sú už privysoké a „musí to ísť dole“. Nastupujúca finančná kríza ho len posilnila. Ľudia začali váhať s nakupovaním pre reálnu potrebu a investičné nákupy sa nadobro vytratili. Naopak, bytoví špekulanti vrhli na trh stovky bytov nakúpených v minulých rokoch, v ktorých potrebujú vybrať zisk.

Otázka znie, na akej úrovni trh zasa nadobudne presvedčenie, že ceny klesli dosť a treba využiť príležitosť, pretože začnú stúpať. Keďže ceny starých bytov vlani v niektorých regiónoch, najmä v hlavnom meste dokonca prerástli novostavby, treba sa pozrieť, aký má byť správny pomer cien starších a nových bytov. Za zdravý sa považuje, ak sú staré byty o 20 až 30 percent lacnejšie. Panelákové byty na bratislavských sídliskách by sa teda mali dostať na úroveň zhruba 1 400 až 1 600 eur za štvorcový meter, keďže bežný priemer novostavieb v takýchto lokalitách je okolo 2 000 eur.

Smelšie nadol

Lenže smerom nadol zamierili aj ceny nových bytov, ktoré postihol pohľad trhu, že „prekročili reálne ceny“. Zatiaľ sa k výrazným zľavám odhodlali iba developeri luxusných bytov, ktorých pridaná hodnota je často trojciferná. Budovatelia v nižšom segmente lákajú zákazníkov skôr kozmetickými návnadami, ako je auto alebo parkovacie miesto zadarmo. Prípadne kuchyňa v cene bytu či vyšší štandard za cenu základného. Ak sa nezačne na jar výraznejší odbyt, ekonomická realita aj ich pritlačí k smelšiemu ukrojeniu zo svojho koláča. Dopyt sa bude stimulovať za cenu výrazne menších ziskov. To by cenu starších bytov stlačilo ešte nižšie.

Dobrá správa sú fundamentálne údaje – na Slovensku stále trvá potreba nového bývania. Hovorí o tom pomer bytov k počtu obyvateľov, množstvo štvorcových metrov, ktoré má priemerný Slovák na bývanie, i ankety, do čoho ľudia zamýšľajú v bezprostrednej budúcnosti investovať. Na druhej strane nie sú ochotní sa bezhlavo zadlžovať. A tak aj keď snívajú, mnohí radšej ostanú bývať v malej izbe u rodičov, ako by sa neúmerne zadlžili na celý život. Ceny jednoducho musia byť primerané príjmom obyvateľstva.

TREND na jar roku 2008 použil jednoduchý prepočet, keď sa cena priemerného bytu porovnala s ročným príjmom priemernej domácnosti. Tento pomer by mal byť okolo hodnoty 4, čo bola pravda vo väčšine regiónov, nie v Bratislave. Tam toto číslo stúpalo k hodnotám 7 až 8. V tomto roku je pomer vďaka poklesu cien bytov i nárastu priemerných miezd určite nižší. Čím viac sa bude približovať k spomínanej hodnote 4, tým viac sa dá očakávať oživenie kúpyschopného dopytu a naštartovanie rastovej krivky. Otázka je, ktorý z oboch faktorov sa o prechod trhu do zdravého pásma pričiní viac.

Slovenské regióny prechádzajú podobným vývojom. Čím viac trh s bytmi prešiel v roku 2008 silným rastom, tým prudší pokles ho čaká. Volatilnými mestami sú najmä Žilina, Košice, Prešov a Banská Bystrica, kde boli výkyvy najvýraznejšie. Ľudia tu dlhé roky videli iba mierny rast, preto ich skokové zmeny vyľakali a terajšia stagnácia im zoberie vieru v spoľahlivosť trhu. Opatrnosť bude v ďalších rokoch ich najobľúbenejšou výbavou.

Autor Peter Kremský, je výkonný šéfredaktor TRENDreality.sk

Článok prevzatý z ročenky SLOVENSKO A SVET V ROKU 2009, ktorá vyšla 18. decembra 2008 ako príloha týždenníka TREND. Originálnu verziu
v angličtine THE WORLD IN 2009 vydal The Economist Newspaper Limited.

© 2008 TREND Holding, spol. s r.o.