Diskusia

Slovenské byty: Vytriezvenie po párty

Rok pravdy 2009 ukáže, kde sa realitné kyvadlo s bývaním zastaví

19.12.2008 / Peter Kremský

Diskusia (15 reakcií )

Why the Eastern European property bubble is set to burst

5.1.2009 / Vynimka / Reagovať

www.moneyweek.com

1.
The first indicator, rent-to-price, divides annual rent from the property into its purchase price, thus the yield or current return on the investment. A hundred years of US history suggests a normal yield of around 10-12%; property gets cheap when yields approach 15-20%, while yields lower than 6-8% suggest overvaluation and bubble territory. Over the last three-four years, yields in Bulgaria hovered in the 3-4% range, suggesting a strong bubble, with properties overvalued about three-four times the “normal.”

2.
The second indicator, price-to-income ratio, tells how many years of pretax annual earnings are necessary for a household to purchase a house. The historical rule of thumb is that one annual income indicates undervalued properties, two annual incomes normal valuation, and three annual incomes overvaluation and bubble territory. Currently, this ratio for most regional markets in the economy is around 7-9, which is once again indicative that property is overvalued roughly three-four times.
- najomne byty
  
  5.1.2009 / .Michal / Reagovať
  
  ono, teoria je pekna, ale chybaju tu najomne byty.
  Ja by som sa mozno aj radsej presunul do kvalitneho najmu, ako mat hypoteku, ale na slovensku chyba kvalitny prenajimatel. Sukromne osoby, ktore prenajimaju byt, ktory prave nepotrebuju neratam. Nerad by som byval s pocitom, ze raz mi zavola, ze dcera sa mu vydala/otehotnila/vratila sa zo zahranicia a ze mam do mesiaca vypratat byt.
  Keby tu boli spolocnosti, ktore postavia/kupia bytovy komplex a prenajimaju ho a nemaju dovod ta vyhodit pokial platis, tak by situacia vyzerala inac. Dalo by sa rozhodovat ci do vlastneho, alebo do prenajmu, ale v tejto situacii je clovek tlaceny do svojho.
  - uz sa ti stalo, ze ta
    
    5.1.2009 / Vynimka / Reagovať
    
    chceli vyhodit z najmu?
    mal si zmluvu?
    - Ma pravdu - to su nase zakony
      
      5.1.2009 / matousek / Reagovať
      
      40/1964 (Obciansky zakonnik) paragraf 711:
      
      (1) Prenajímateľ môže vypovedať nájom bytu, ak
      a) prenajímateľ potrebuje byt pre seba, manžela, pre svoje deti, vnukov, zaťa alebo nevestu, svojich rodičov alebo súrodencov,
      
      V tomto pripade ti ziadna zmluva nepomoze. Slovenske zakony su postavene proti prenajimaniu, toto je jedna z prekazok pre najomcov a par ich maju aj prenajimatelia. Hlavne vadi to ze principialne ked niekomu nieco prenajmes, musis sa o neho starat ako o male dieta. Napriklad staci aby sa dostal do hmotnej nudze a pol roka moze u teba byvat zadarmo.
      - to su zakony... to nemysial vazne...
        
        5.1.2009 / Vynimka / Reagovať
        
        >Napriklad staci aby sa dostal do hmotnej nudze a pol roka moze u teba byvat zadarmo.
        
        >a) prenajímateľ potrebuje byt pre seba, manžela, pre svoje deti, vnukov, zaťa alebo nevestu, svojich rodičov alebo súrodencov,
        
        Nejak sa to bije navzajom...
        
        Este jedna vec, ked sa spise zmluva je nad (nadradena) obcianskemu zakoniku?
        
        Co ked sa mi dostane najomnik do hmotnej nudze a prenajimatel potrebuje byt pre seba?
    - Zmluva vacsinou obsahuje podmienky vypovede.
      
      5.1.2009 / .Michal / Reagovať
      
      ale to je jedno. Zmluva vacsinou obsahuje podmienky vypovede. Ci uz bude vypovedna doba 1, alebo 3 mesiace, nic to nemeni na skutocnosti, ze stale je to iba byt, ktory je kupovany za ucelom uspokojenia bytovej otazky nejakeho pribuzneho majitela bytu. A ta poziadavka skor ci neskor pride a ja nemam zaujem sa stahovat kazdych 3-5 rokov. Iba ak z vlastnej iniciativy.
      
      O bytoch, ktore vlastnia firmy a chcu ich naozaj dlhodobo prenajimat (ako sa to deje s kanc. priestormi), neviem.
  - Ma pravdu - to su nase zakony
    
    5.1.2009 / matousek / Reagovať
    
    40/1964 (Obciansky zakonnik) paragraf 711:
    
    (1) Prenajímateľ môže vypovedať nájom bytu, ak
    a) prenajímateľ potrebuje byt pre seba, manžela, pre svoje deti, vnukov, zaťa alebo nevestu, svojich rodičov alebo súrodencov,
    
    V tomto pripade ti ziadna zmluva nepomoze. Slovenske zakony su postavene proti prenajimaniu, toto je jedna z prekazok pre najomcov a par ich maju aj prenajimatelia. Hlavne vadi to ze principialne ked niekomu nieco prenajmes, musis sa o neho starat ako o male dieta. Napriklad staci aby sa dostal do hmotnej nudze a pol roka moze u teba byvat zadarmo.
  - logicke riesenie
    
    7.1.2009 / ekonlai / Reagovať
    
    nepochybne sa nepredane novostavby stanu vitanou investiciou pre financne {a pravne} vybavene podnikatelske skupiny ktore ich bud cielene alebo z donutenie zacnu prevadzkovat v prenajmovom mode.
    napokon - prve lastovicky v BA sa uz objavuju
    - je v tom hacik
      
      7.1.2009 / pablissimo / Reagovať
      
      Suhlas, ma to vsak jeden hacik.. Sucasne ceny bytov su na takej urovni,ze ako investicia maju strasne nizku navratnost, jedine,ze by ceny najmov sli vyrazne nahor.. ale.. priemerny plat v BA je na urovni ze taketo nieco neznesie..
      Skor si myslim,ze samotni tvrdohlavi developeri budu byty radsej prenajimat ako by mali ist z cenami vyrazne nadol.. Tento model vsak vyzaduje aby mali dostatocne prostriedky na plnenie si svojich zavazkov voci bankam :)
grafy z USA

5.1.2009 / Vynimka / Reagovať

graphics8.nytimes.com

randolfe.typepad.com
ako to vidim ja

5.1.2009 / martin2000 / Reagovať

Mozno sa teraz budem dost mylit, mozno nie ale takto to vidim ja. Po pade komunizmu vystavba prakticky ustala co sposobilo zaujimavy efekt - na trhu sa nazbieralo za tie roky dost kupcov, ktori proste mali peniaze a boli ochotni zaplatit cokolvek aby mohli byvat. Pripadne boli schopni ist aj do vysokych hypotek, hoci casto s velkym rizikom - platenia stabilne vysokych sum po dlhe roky, resp. desatrocia (nebudem tazko chory? budem mat 30 rokov stale rovnako dobre platenu pracu? ako zvladnem vysoke naklady pri detoch, najma malych? to su otazky, ktore si podla mna mnohi nepolozili).

Potom sa objavila skupina tych, co si spravili z bytov investiciu a sami roztacali spiralu - aby zisky stupali. Byty isli z ruky do ruky, kazdy si nieco prihadzoval.

Tak ci onak, stavebny boom bol za posledne obdobie znacny a podla mojho nazoru dokazal nasytit prevaznu vacsinu tych, ktori byvat chceli a z roznych dovodov na to mali (alebo chceli mat).

Teraz vsak uz ostali len novo dorastajuci ludia co ziskaju dobre zamestnanie, navratilci zo zahranicia a ludia, co na drahe byty jednoducho nemaju - teda v podstate vsetci, co maju cca. priemerne platy v hospodarstve vratane robotnikov v novo vznikajucich zavodoch.

Odpoved na rozhupanie trhu je teda jasna - sucasna cenova hladina uz nevyhovuje temer nikomu lebo uz len zlomok ludi je ochotnych dat za byty cokolvek. najma ak porovnavaju ceny v inych krajinach. Slovensko toho zase neponuka az tolko, aby sa oplatilo zobrat si na krk povedzme hypo na 3-4 milionovy byt. takto to vidim ja a urcite nie iba ja.

Samozrejme, ludia chcu byvat no ceny musia byt primerane. otazne je, kedy sa tak stane. bude vsak potrebne dojst s celkom novou ideou. nove sidliska ci satelity s domami za 5 milionov (hoci par kilometrov od "strategickej Bratislavy") su podla mna out. chcelo by to stavat najma lacnejsie najomne byty v celych stovkach kusov. do toho sa vsak budu musiet opriet mesta, resp. stat. od sukromnych investorov - najma tych co su momentalne na trhu - sa zazraky cakat nedaju.

Pri starych bytoch je situacia este horsia, lebo tam sa uz neda vyhovarat ani na drahe materialy ci vysoke platy murarov...tie byty uz davno stoja a ich cenu urcuje len trh, resp. spekulacia. dolezita je samozrejme poloha, ale ta spravidla pri bytoch ani nebola zohladnovana. v lepsich aj horsich castiach napriklad krajskych miest su ceny spravidla rovnake. tiez su rovnake, ci sa predava byt na 11 poschodi nejakeho maxibaraku alebo na druhom poschodi stvorposchodoveho. Nakoniec, stare byty sa aj preto nekupuju, lebo kazdy si vie spocitat dve a dve. teda temer kazdy.

Investovat este pred prichodom eura (posledna moznost kupit za koruny! - ako byvalo casto v reklamach) bola len obycajna marketingova hlupost. ludia na nu sadli, to je pravda, ale s tym je koniec. Je nacase zlacnovat a to vyrazne. okolite krajiny ci UK a USA ukazuju, ze to ide. A paradne.
Niekolko poznatkov

5.1.2009 / Nájomník / Reagovať

1. ...úpadok dopytu. Ani nie tak z pragmatických ako skôr z psychologických dôvodov - otazkou je ci minuly rast dopytu dopytu nebol takisto z psychologickych dovodov.
2. Prve mesiace ukazu vyvoj pre tento rok. Obchoduje sa kazdy mesiac rovnako, alebo sezonne? Ak plati, ze sezonne tak sa vyvoj ukaze az pocas sezony. Pocas fujavice ludia nehnutelnost nekupuju.
3. Stare domy, kvoli ich cenovej pristupnosti by mali byt pocas krizovych obdobi atraktivnejsie. Tomu nasvedcuju skusenosti z Britanie a USA.
4. Odkial je 20-30 percentny rozdiel medzi starymi a novymi nehnutelnostami? Svetovy priemer je 15%.
5. Preco sa porovnava priemerny plat s priemernou cenou a nie medianove hodnoty. Nezijeme na Kube ci Severnej Korei
6. Preco sa vysoka hruba marza nazyva pridanou hodnotou a klesajuca ziskom?
aby reč nestála

6.1.2009 / LPB / Reagovať

Kdesi som čítal, že v USA je 18 miliónov nevyužívaných nehnuteľností, predpokladám stavieb. Takže tamojší pokles cien ťažko čakať tu na Slovensku.
Novostavby sú fušované rovnako ako staré. Ľudia/remeselníci sa nezmenili. Stavajú tí, čo (sa) vedia strčiť, nie tí kvalitnejší. To platí všeobecne, konkurencia v socializme (veľkom prerozdeľovaní) je takto likvidovaná. Navyše dispozičné riešenia novostavieb sú úbohé. Rovnako ako starých. Asi to tiež svedčí o kvalite našich škôl...
Kto z koho ?

6.1.2009 / Ewigkeit / Reagovať

Najskôr by som si dovolil reagovať na vyjadrenie autora, že všeobecne prezentovaný názor, že ceny bytov sú privysoké, a musia ísť dole, je našim presvedčením. V súčasnosti sa ceny bytov v novostavbách v BA bez ohľadu na mestskú časť pohybujú v rozpätí minimálne cc. 55 000 Sk vrátane DPH. Samozrejme je to individuálne so zanedbateľnými odchýľkami. Táto umelo vyvýšená cena by mala zodpovedať nákladom na výstavbu bytového domu a "nepatrnému" zisku developera. Len pre zaujímavosť po rozhovore so známym, stavebným dozorom nemenovanej bratislavskej dokončovanej stavby, zisk developera pri súčasnom nastavení cien, môže predstavovať minimálne 20 až 25 %. A sám to hodnotí ako i ja s prepáčením ako "ľudskú nenažranosť" tzv. developerov.

Neviem, koľkí z vás, zarábajú toľko, aby si mohli dovoliť týchto nových bytov všade prezentovaných prívlastkom ako luxusných, reprezentatívnych a rezidenčných, či iným umelým superlatívom. Ja osobne momentálne nie, a ak by som aj mal, ta si popravde nechcem dovoliť. Je pravda, že rovnako ako väčšina má potrebu si postupom času vyriešiť otázku vlastného bývania. Avšak branie pri vysokých hypotekárnych úverov na čo najdlhšie časové obdobie na splácanie prestrelených, astronomických, a nereálnych cien bytov by malo byť krajným riešením. A riešenie by sa malo hľadať v radoch developeroch. Určite sa to dosiahne stagnáciou predaja, ku ktorému by sme nepochybne mali všetci prispieť odďaľovaním kúpy bytov. Ako zamestnanec developera, vidím jeho zaslepenosť a nezmeniteľné presvedčenie, že ceny pôjdu ešte hore. Kam až. Vážne neviem :) Myslím si, že developeri začnú prehodnocavať svoje zaslepenie, len čo niektorý z developerov pre nepredajnosť bytov povolí pri tvorbe cenovej politiky. Určite tomu prispeje tomu fakt, keď budú mať neobývaný bytový dom, ktorý budú musieť na vlastné náklady spravovať. Osobne mám za to, že po pár mesiacoch neúspešného predávania bytov pokles cien bytov, či už nových i starých je nevyhnutným javom, ktorý jednoducho príde a stane sa tak ozdravovacím prvkom v realitnej brangi. čím dlhšie bude toto obdobe, tým samozrejme lepšie pri prehodnocovaní ceny za 1 m2.

Otázka je kto z koho ? Budeme ešte ochotní podporovať záujmy developerov. Záujmy dosiahnuť neprimerané zisky na úkor radového občana zneužívajúc jeho potrebu zabezpečenia vlastného bývania. Odpoveď je v každom z nás. Ja odpoveď na túto otázku už poznám, a podelím sa s ňou s vami. Nie. Samozrejme omnoho dôležitejšia odpoveď ako moja je odpoveď vás všetkých.
nevidim, nepocujem, som ticho

7.1.2009 / pablissimo / Reagovať

Sucasna situacia mi pripomina tri opicky, prva si zakryva oci, druha usi a tretia usta :-D

O tom,ze ceny bytov v BA su mimo spojenia s realitou nikto nepochybuje. O tom,ze tu mame bublinu uz tiez nik nepochybuje. Ako si teda niekto moze mysliet ze ceny pojdu nahor ? Ludia su totiz uz hlupi ako stado, a redaktori tiez, vo svojich clankoch zvyknu citovat tak akurat ludi z bank & realitiek, to je ako napisat clanok o drogach a citovat tak akurat dilera a jeho fetakov :-D
Ked citam tie divoke teorie v mediach o sucasnej situacii tak sa az chytam za brucho :-D Mam taky pocit,ze clanky sa pisu na rovnakej urovni ako prace na nasich skolach, nieco sa skopci z netu, niekde sa popusti uzda fantazii a hura, clanok je na svete, vyplata bude :-D

Mozno by "investigativni reporteri" mohli namiesto premierovho vysetrit rozpocet developera, namiesto nekonecneho vrtania sa v tom kde aka "celebrita" koho zrazila autom, napisat realny pribeh mladej rodiny ktora ostala tzv. "vlastnikom dlhu", to je ked ty vlastnis dlh a byt vlastni banka..

Sucasnu situaciu treba vnimat s nadladom, pozerat nie mesiace, ale roky dopredu aj vzad, a nielen na podu medzi dunajom a tatrami,v peniazoch nevidiet ich sumu, ale hodnotu.

P.S.: Na dlh sa zije najlahsie :) A pravdu ukaze len cas..

+ davam Ewigkeit & martin2000

Pre pridanie príspevku do diskusie sa musíte najskôr prihlásiť.

HYPOKALKULAČKA

Realitná PPC inzercia - ako na to?

Hľadáte si nový domov?

1 - 5 izbové byty s predzáhradkami alebo terasami v Bratislave • 30 – 140 m2 • zelené strechy • podzemné parkovanie • uzavreté zóny oddychu • SKOLAUDOVANÉ!

PLÁNUJETE INVESTOVAŤ DO NEHNUTEĽNOSTÍ?

Na základe Vašich individuálnych požiadaviek zostavíme pre vás najvhodnejšiu ponuku.Pre informácie o kompletnom portfóliu nehnuteľností volajte 02/20 86 88 66.

Hypotéky za najnižšie úroky aj bez poplatkov

Potrebujete vybaviť hypotéku? Kontaktujte hypotekárnych špecialistov s dlhoročnou odbornou praxou, ktorí vám poskytnú BEZPLATNÉ poradenstvo a sprostredkovanie.

Hľadáte nový byt v Bratislave?

Bývajte v kvalitnej novostavbe na európskej úrovni - teraz s kuchyňou a spotrebičmi Whirlpool k bytu zadarmo!

Chceli by ste znížiť splátky hypotéky?

Hypocentrum vám bezplatne poradí, kde získať pre vás tú najvýhodnejšiu hypotéku a vybaví celý prenos hypotéky za vás.

EXKLUZÍVNA ADRESA - EXKLUZÍVNE MOŽNOSTI

Long Stay River Park Apartments ponúkajú prenájom apartmánov s možnosťou využitia všetkého, čo moderný komplex ponúka. Luxusné bývanie už od 1260 €.

Hypotéka za najnižší úrok aj bez poplatkov

Potrebujete vybaviť hypotéku? Kontaktujte hypotekárnych špecialistov s dlhoročnou odbornou praxou, ktorí vám poskytnú BEZPLATNÉ poradenstvo a sprostredkovanie.