Správa bytov? Stále problém

Ani sedemnásť rokov fungovania v trhovej ekonomike niektorým odvetviam nestačilo, aby pochopili jej základné princípy. Patrí k nim aj správa bytových domov, ktorá sa až na svetlé výnimky ako biznis brandža ani netvári.

Zákazník zvyčajne ťahá za kratší koniec, svojich práv sa domáha ťažko a až na viacnásobný pokus. Pre mestské bytové podniky, bytové družstvá, prípadne ich nasledovníkov je orientácia na klienta neznámy pojem, klient má skôr pocit, že je nepriateľ, ktorý firmu obťažuje. Ani masívna konkurencia v brandži zmenu stavu nepodporuje.

Problematická súčasnosť

Problém totiž je, že práve zákazník, ktorému by na tom malo záležať najviac, o svoje práva nebojuje. Väčšina majiteľov bytov v bytových domoch ich získala za zostatkovú cenu počas privatizácie v 90. rokoch minulého storočia. A tak je ich vlastnícke povedomie nízke.

Na zmenu v správcovskom biznise tak musia nastať dve veci: generačná výmena majiteľov starších bytov a viac novostavieb. Majiteľmi bytov tak budú ľudia, ktorí svoj majetok nadobudli za trhovú cenu, takže im bude záležať aj na tom, kto a ako sa oň stará.

NEPREHLIADNITE:

• EXTRA REALITY jeseň 2006 - prehľad projektov

Podľa slovenskej legislatívy musí mať správcu každá budova. Kým stav komerčných realít už strážia profesionáli, medzi ktorými sú aj veľké nadnárodné korporácie, správa bytov trpí na nekvalitu.

Dominantné postavenie majú v menších mestách bytové podniky úplne či sčasti vlastnené samosprávou, prípadne bytové družstvá. Ak aj zahraniční špecialisti v tejto oblasti podnikajú, zväčša nejde o corebiznis.

Správa bytových domov je skôr príveskom pri výrobe a dodávke tepla, prípadne k správe komerčných budov. Vo väčších mestách ako Bratislava, Žilina či Košice je konkurencia o niečo väčšia. Ide však najmä o „jednochlapové“ firmy, ktoré komfortnú správu obyvateľom ponúknuť nedokážu. Skutočne dobrých správcov je len málo.

Rozdielna kvalita

Nie je pritom rozhodujúce vlastníctvo. Aj obecný bytový podnik môže byť flexibilný, proklientsky a trhovo orientovaný.

Trebárs eseročke Spokojné bývanie, vlastnenej mestskou časťou Vrakuňa, každoročne pribúdajú noví zákazníci. A zďaleka nielen z ich mestskej časti, firma spravuje napríklad aj dom v Petržalke.

Naproti tomu tamojší bytový podnik operuje s opačnou bilanciou, ročne mu z portfólia odbudne zhruba desať percent klientov. Spokojné bývanie bolo do leta aj výrobcom tepla, tieto aktivity však už prenajalo firme Termming. Dôvod? Chce sa sústrediť na správu domov, ktorá je hlavnou náplňou obecnej firmy.

Spokojné bývanie marketingom, vzdelávaním klientov i prístupom k nim v Bratislave vyčnieva. Vari najväčší správca bytových domov v hlavnom meste – Stavebné bytové družstvo (SBD) II je zase typický príklad postsocialistického „podnikania“.

Z predpisov si veľa nerobí. Napríklad zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov nariaďuje správcovi poslať vyúčtovanie za predchádzajúci rok do mája toho nasledujúceho.

Klienti SBD ho pokojne dostanú aj v júli, pravda, s dátumom z mája. Nesprávne údaje či vyúčtovania nie sú výnimka, keď sa klient sťažuje, dočká sa od pracovníčky nechápavého pohľadu a argumentu typu „Čo chcete, ja som tu len zamestnaná“...

Očakávané zmeny

Fakt však je, že za podobný prístup si môžu majitelia bytov sami. Nedokážu na správcu vyvinúť dostatočný tlak, aby poskytoval kvalitu.

Správcovia argumentujú – a sčasti oprávnene –, že za súčasne tarify sa zázraky robiť nedajú. Poplatok sa pohybuje zhruba okolo dve stovky korún ročne v závislosti od veľkosti bytu.

Vlastníkov by však úroveň správcu zaujímať mala. Najmä v situácii, v akej je technický stav väčšiny bytových domov na Slovensku.

Práve správcovia zohrajú pri obnove bytového fondu kľúčovú rolu. Budú musieť navrhnúť plán obnovy i ďalšej údržby domu, inak sa čas, ktorý ostáva do konečnej asanácie panelákových domov, skracuje.

Alternatívou k správcovským spoločnostiam, bytovým družstvám či mestským podnikom je vziať veci do vlastných rúk. A založiť spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ktoré si budovu vezme „pod patronát“.

Zatiaľ je tento model na Slovensku výrazne v menšine. Príčina je tá istá ako pri nedostatočnom tlaku na kvalitu správcom poskytovaných služieb. Nízke vlastnícke povedomie, neschopnosť majiteľov bytov sa dohodnúť a združenie založiť.

Situácia sa môže začať otáčať s prílevom nových bytoviek, ktoré pribúdajú najmä v Bratislave. Päťdesiattisíc korún a viac, ktoré hrdí majitelia zaplatia za štvorcový meter nového bytu, ich presvedčí, že o majetok sa treba aj starať. A väčšina developerov, ktorí nové byty stavajú, má záujem aj pôsobiť ako ich správca.

Pravda, komfort, ktorý ponúkajú najmä komplexy vyššieho štandardu, bude niečo stáť. Aj zvýšená cena však môže byť stimulom, ktorý skvalitní poskytované služby a zdvihne úroveň správy bytov na Slovensku.

Foto - Vlado Benko