Ťažké časy pre varšavských developerov

Po štyroch rokoch vysokého prevyšovania dopytu nad ponukou sa podmienky na poľskom rezidenčnom trhu podstatne zmenili. Množstvo bytových jednotiek prichádzajúcich na trh ako aj ponúkaných na predaj trhá rekordy. Na druhej strane dopyt výrazne klesol v dôsledku odlivu špekulantských investorov. Takisto sa znížil záujem ľudí hľadajúcich vlastné bývanie, ktorým banky sťažili požičiavanie alebo sa odmietajú zadlžiť.

Navyše, byty v developerských projektoch súťažia na trhu aj s nedávno dokončenými jednotkami nakúpenými ako investície pred zhruba rokom, ktorých sa chcú špekulanti teraz zbaviť. Uvádza sa to v štvrťročnej štúdii rezidenčného trhu v Poľsku od spoločnosti REAS.

Hoci sa predajnosť vo väčšine miest mierne zlepšila v porovnaní s posledným štvrťrokom 2007, stále je dva až trikrát menšia ako pred desiatimi až dvadsiatimi mesiacmi. Výsledkom zvyšovania cien a úrokov začala klesať reálna kúpna sila ľudí aj napriek veľmi rýchlemu rastu príjmov. K tomu sa pridal zhoršený sentiment potenciálnych kupujúcich, ktorí čakajú na výraznejšie zníženie cien alebo akciové zľavy a vyjasnenie celkovej ekonomickej situácie.

Ako pripomína REAS, pri sledovaní cien je dôležité vnímať ich segmentáciu. V minulom roku totiž rástli len veľmi mierne alebo dokonca vôbec. Zvýšenie priemerného cenového indexu nastalo len v dôsledku príchodu drahých projektov (obytné vežiaky a lofty) na trh.

Podľa štúdie prišlo vlani vo Varšave do predaja zhruba 25-tisíc bytov. V rovnakom období sa predalo približne 17-tisíc bytov, z toho polovica našla kupcov na začiatku roka. Množstvo bytov v ponuke by malo rásť aj v tomto roku, pričom v nadchádzajúcom sa očakáva krátkodobý vrchol.

Vývoj priemerných ponukových cien bytov vo Varšave (v zlotych/m2).

Predaj na varšavskom trhu je naďalej relatívne vysoký. Na konci marca bolo k dispozícii zhruba 400 bytov v dokončených projektoch, čo predstavuje približne 2 % z plánovaného počtu, ktoré sa majú dokončiť v tomto roku. V tom čase bolo predaných 87 % jednotiek, ktoré sa mali dokončiť v prvom polroku 2008 a 70 % s dokončením v druhom polroku.

Čísla predajnosti v projektoch dokončovaných na začiatku 2009 sa podľa REAS-u sú na úrovni 50 %. Podľa prognóz autorov počet dokončených nepredaných bytov dosiahne úroveň 10 až 15 % ročného objemu výstavby v nasledujúcom období a v roku 2009 bude ďalej narastať.

Nasledujúce dva roky budú podľa štúdie dosť obtiažne pre varšavských developerov. Ponuka ostane na veľmi vysokej úrovni, úroková sadzba skôr stúpne ako klesne, ceny sa stabilizujú a ziskovosť developerskej činnosti sa zníži. Najbezpečnejšie sú projekty s flexibilným rozfázovaním, zamerané na široké spektrum klientov (konkrétne vzrastajúcu skupinu stredno-príjmových domácností so stabilným príjmom a majetkom v podobe menších bytov).

Bezpečnou investíciou sú podľa autorov aj vysoko kvalitné apartmány na dobrých miestach, ktorých je stále nedostatok. Naopak najrizikovejšie projekty predstavujú obytné vežiaky s vysokými stavebnými nákladmi a teda vysokými cenami, ktoré cielia na investičných kupujúcich.

Graf, vizualizácie - REAS, Orco Property Group

© 2008 TREND Holding, spol. s r.o.