Dnešné bytové projekty, to je len začiatok

Slovenský realitný trh sa postupne stáva ihriskom veľkých developerov. Hoci majú na ňom tradične silnú pozíciu domáce skupiny, českí, poľskí či rakúski developeri sa rozhliadajú čoraz smelšie. Platí to najmä v prípade rezidenčných projektov. Tie sú podľa vývoja na trhu spolu s logistickými parkmi azda najmenej riskantnou investíciou najmä v Bratislave.

Dôvodom záujmu o byty je prudký rast hospodárstva, a tým aj príjmov obyvateľstva a zamestnanosti. Hlavné mesto pociťuje nedostatok pracovných síl, nové pozície sa preto obsadzujú ľuďmi z regiónov. Tí potrebujú bývať – najskôr sami, po čase si do Bratislavy alebo jej blízkosti pritiahnu aj rodinu. Najmä dobre zarábajúci nechcú bývať na panelových sídliskách, túžia po novostavbách buď na rušných bulvároch, alebo v zeleni okrajových zón.

Dopyt po novom bývaní tak ženie nahor nielen ceny, ale aj objemy pripravovaných projektov. Mnohé z nich, ktoré by sa ešte pred dvoma-tromi rokmi plánovali ako administratívne, majú teraz aspoň sčasti aj rezidenčný rozmer.

Bývať sa má nielen pod Kolibou, v Petržalke či v Dúbravke, ale aj v širšom centre či Starom Meste. Za ceny zodpovedajúce jedinečnosti lokality. Tie najlepšie sa do desiatich rokov zaplnia a stavať sa v nich tak skoro nebude. Byty preto cenu nestratia, skôr naopak.

Pôda je preto horúca. Základom dobrého projektu je získať kvalitné pozemky, pričom ceny sú vysoké. V centre Bratislavy sa pohybujú nad 30-tisíc Sk/m2, na Kolibe nad 10-tisíc, na okraji metropoly minimálne na úrovni tritisíc korún. Záujem domácich i zahraničných investorov rastie, ponuka sa príliš nerozširuje. Pozemkov je totiž málo, dostať sa k nim je zložité.

Čas štartov

Zákazníkom neostáva iné ako kupovať, nech je cena akokoľvek vysoká. Situácia spred pár rokov, keď sa byty zväčša vypredali ešte pred prvým kopnutím do zeme, sa síce už upokojila, no aj v súčasnosti sa očakáva, že pri začiatku výstavby bude zarezervovaná tretina až polovica ponúkaných bytov. Na trhu stále nevládne kupujúci, aj keď sa misky váh začínajú viac nakláňať na jeho stranu.

Zatiaľ sa predalo takmer všetko, čo sa postavilo. A to neplatí len v prípade predaja bytov v atraktívnych obytných projektoch so stovkami jednotiek ako Koloseo, Slnečný dvor či Dominant. Podobná je situácia aj pri takých, o ktorých odborníci váhali, či budú úspešné. Či už ide o 200-bytovú Rusticu v Dúbravke developerskej firmy Area RK, bytových domoch tejto firmy v Senci a podobne.

Pokiaľ ide o množstvo projektov a počet bytov, ktoré sa dokončili, vlaňajšok nepatril k najbohatším. V roku 2006 sa skôr rozostavali viaceré veľké projekty, ktoré sa od papierovacej fázy preklopili do etapy automiešačiek a zablatených bagrov.

Platí to napríklad o veľkých bratislavských skôr obytných projektoch Tri veže, Residence alebo River Park či polyfunkčnom centre Eurovea. Začiatkom tohto roka ich nasledovali Parkville, Jégého alej, Slovany alebo Obydick. Začínajú sa aj práce na najväčšom realitnom projekte krajiny, polyfunkčnom Twin City okolo autobusovej stanice.

Neskrotné ceny

Znamená to, že najbližšie roky budú novostavby pribúdať rýchlejšie. Obavy vládnu z prasknutia bubliny cien bytov, hoci je sporné, či to, čo sa nafukuje, je bublina alebo bežná potreba bývania pre bohatnúcich Bratislavčanov.

Ceny sa totiž šplhajú čoraz vyššie. V prípade NBC na Dlhých dieloch je to 50-tisíc za štvorec, Jégého aleje v širšom centre či podkolibského Vinohradisu zhruba 60-tisíc, podobne ako petržalského TatraCity oproti Auparku či Vienna Gate oproti železničnej stanici na Kopčianskej ulici. Cena bytu na vrchných podlažiach jednej z Troch veží sa však už blíži k 80 tisícom a luxusný kolibský Parkville stojí vyše 90-tisíc Sk/m2.

V prípade nábrežných projektov Eurovea a River Park pôjdu ceny nad šesťcifernú hranicu a v Starom Meste ešte vyššie. Bývalá centrála VÚB medzi Gorkého a Laurinskou ulicou, ktorú nedávno kúpila spoločnosť Orco a plánuje jej veľkú časť prestavať na byty, by mala byť prvou lastovičkou spomedzi superluxusných bytov v historickom centre. Ich cena sa vo Viedni napríklad pohybuje na úrovni 11-tisíc eur/m2 (370 000 Sk).

O neprimeraných cenách bytov v Bratislave a o tom, ako sa čoskoro zrútia, sa hovorí už aspoň desať rokov. História zatiaľ dáva za pravdu tým, ktorí majú viac odvahy ako opatrnosti. Trh sa však zrejme dokáže regulovať sám. Žiadna kaša sa neje taká horúca, ako sa uvarí, a niektoré projekty chladnú aj roky. Oneskorujú sa pre problémy pri projektovaní a vyjadrovaní, prípadne pre finančné suchoty.

Ďalším vážnym dôvodom je nedostatok kapacít stavebných prác a výrobcov stavebnín, čo je o to ťaživejšie, že podobná situácia vládne i v susedných krajinách. Developer projektu Tri veže za zhruba dve miliardy korún napríklad napokon našiel dodávateľov svojej stavby v Rakúsku a na východnom Slovensku – Alpine a michalovský Chemkostav.

Vo výhode sú skúsení developeri, ktorí môžu využiť vlastný stavebný manažment, ako napríklad HB Reavis.

Odvaha zvonka

Dobré výnosy a trvalo rastúce ceny pritiahli do Bratislavy aj investorov z poriadnej diaľky. Developerská dcéra portugalskej stavebnej jednotky Mota Engil sa napríklad chystá prestavať na rezidenčný areál nákupné centrum na Mierovej ulici. Poľský GTC hodlá už toto leto rozostavať sídlisko pod Kolibou za 800 mil. Sk a v zálohe má ďalšie projekty. Veľké plány postupne premieňajú na realitu české firmy Finep a Sekyra a v podstate tiež české Orco.

Do výstavby bytov sa púšťajú aj spoločnosti, ktoré sa zatiaľ sústreďovali na administratívne a logistické projekty – HB Reavis, Hrivis a ďalší. Iní sa z vykúpenej Bratislavy postupne presúvajú do regiónov. Štyristobytový projekt v centre Banskej Bystrice plánuje rozbehnúť španielska Antea, izraelskí investori cítia biznis v Žiline, ktorá ekonomicky bujnie vďaka kórejskému dopingu.

Projekt Amfiteater prinesie dvesto bytov, rovnako ako Arboreum, Europalace ďalších 125 jednotiek. Stovky bytov pribudnú v Košiciach, najmä na sídlisku Terasa a v areáli Cassovaru, ktorý vznikne prestavbou starého pivovaru.

Prudko rastú obytné zóny okolo Bratislavy, okrem domácich tu zacítili šancu najmä developeri s izraelským pozadím. Davidson Holding chystá výstavbu v Senci, Denisra sa podieľa na Monarskej aleji v Čiernej Vode, SL Group postaví veľký bytový projekt Meander v Seredi. V Devínskej Novej Vsi vznikne nové tristobytové sídlisko Benuga neďaleko Volkswagenu, ďalších 135 bytov má pribudnúť v centre mestskej časti.

V Slovenskom Grobe vyrastie zhruba tisícbytový projekt americkej skupiny Meridian, investíciu podobného charakteru plánuje pri Bratislave aj španielska Antea. Takmer 400 bytov stavajú postupne v Moste pri Bratislave, stovky bytov a rodinných domov budujú investori pri Pezinku, Turni, Malom Bieli, Ivanke pri Dunaji či Stupave. Podobné je to pri Trnave, kde už majú Zavar, rastie obrovské sídlisko Parnas, pripravuje sa Opoj a Kočišské s takmer dvetisíc bytmi.

Naozaj veľké rezidenčné projekty však Bratislavu a celé Slovensko ešte len čakajú. Už dlhšie sa hovorí o projekte Bergamon neďaleko Prístavného mosta, kde by malo nájsť ubytovanie až 1 200 domácností. Jedným z plánovaných krokov českej Sekyry je prestavba bývalej cvernovky na Páričkovej ulici na polyfunkčný objekt s 800 až tisíc bytmi.

Už ani nehovoriac o dvoch až troch tisícoch bytov, ktoré by sa postupne mali postaviť ako súčasť projektu Port za Dúbravkou od Penty, či odhadom osemtisíc obytnými jednotkami, ktoré sú v pláne za Petržalkou v rámci budovania Južného mesta developera Cresco.

Foto - Vlado Benko, vizualizácie - Jégého alej, Europalace

© 2007 TREND Holding, spol. s r.o.