Za luxus sa platí. V Londýne i Bratislave

New York, Paríž, Londýn, Tokio, Rím, Hongkong. V ktorej z týchto svetových metropol sa za luxusné bývanie utráca najviac? Podľa spoločnosti CB Richard Ellis Hamptons International, rezidenčnej divízie jednotky medzi poradenskými a maklérskymi firmami vyhráva v týchto pomyselných pretekoch sídlo britského impéria. Štvorcový meter bytu či domu najvyššieho štandardu sa dá pri Temži kúpiť v prepočte za 62 tisíc amerických dolárov. Vo Veľkom jablku, ktoré skončilo druhé, sú tarify takmer o pätnásť percent nižšie.

Trh s rezidenčnými nehnuteľnosťami zažíva v súčasnosti rozkvet. Rast je až taký rýchly, že napríklad podľa Európskej centrálnej banky (ECB) sú v súčasnosti ceny bytov v niektorých krajinách nadhodnotené. Napriek tomu o záujemcov, ktorí sú ochotní vyložiť na stôl desiatky miliónov v tvrdej mene, nemajú realitné kancelárie núdzu. Luxusné bývanie je totiž zaujímavá investícia aj v prípade, že bublina spľasne. Ceny top realít sa totiž hýbu najpomalšie a najmenej.

Rastú menej

Podľa globálneho indexu cien rezidenčných nehnuteľností, ktorý vydáva britská realitná agentúra Knight Frank stúpla priemerná cena domu či bytu k polroku medziročne o 8,5 percenta. Do indexu je zahrnutých tridsať krajín, Slovensko ani Česko medzi nimi nie je. Najvýraznejší rozmach zaznamenali ceny nehnuteľností v Lotyšsku, kde v porovnaní s koncom vlaňajšieho júla vyleteli o viac než 45 percent. Aj druhé miesto rastového rebríčka okupuje krajina z niekdajšieho východného bloku – Bulharsko zaknihovalo vyše pätinové zvýšenie.

Nie je to náhoda. Podľa Liama Baileyho, vedúceho prieskumu trhu s nehnuteľnosťami na bývanie Kingt Frank, ovplyvňuje celý stredo- a východoeurópsky trh s realitami vyrovnávanie cien. „K vzostupu cien nehnuteľností prispeli najmä rast miezd i celej ekonomiky a dostupnejšie hypotéky,“ hovorí pre český magazín Ekonom. No i tak sa podľa neho dá vybadať, že tempo rastu je celkovo pomalšie ako v roku 2004, keď dosiahlo vrchol. Pre eurozónu to v minulom roku ešte naplno neplatilo.

Podľa Európskej centrálnej banky vlani narástli ceny rezidenčných nehnuteľností o 7,7 percenta, rok predtým to bolo o päť desatín percentného bodu menej. V druhom polroku sa však už objavili náznaky spomalenia.

Banku znepokojujú aj príliš veľké rozdiely v raste cien, ktoré panujú v tucte krajín s jednotnou európskou menou. Kým Belgicko, Francúzsko či Španielsko zažívajú dvojciferné cenové šoky, Portugalsko či Rakúsko sú pod rastovým priemerom. V Nemecku dokonca ceny rezidenčných nehnuteľností dlhodobo klesajú. ECB sa obáva, že ceny sú v niektorých krajinách nadhodnotené. Ak by prišlo k ich náhlemu poklesu, stúpne počet nesplácaných úverov, ktoré bude treba odpísať.

Západné hviezdy

Pravdaže, prípadné prasknutie realitnej bubliny, ktorej sa obáva centrálna banka z Frankfurtu sa najmenej dotkne bytov vysokého štandardu, ktorých cena sa nadol príliš nehýbe. Rásť smerom nahor sa však vôbec neostýcha, čo je dôsledkom vysokého záujmu nakupujúcich. V mestách, ako je Londýn, Paríž či New York, tvoria značnú časť nových majiteľov rezidencií cudzinci. Londýn je populárny predovšetkým pre majetných Rusov, ale aj magnátov z Ázie či šejkov z Blízkeho východu.

Cudzincov skupujúcich londýnske nehnuteľnosti neustále pribúda. V priebehu piatich desaťročí sa ich podiel medzi záujemcami o luxusné bývanie zvýšil z desatiny na súčasnú viac než polovicu. Pravda, reč je len o rezidenciách, ktorých cena prevyšuje štyri milióny dolárov.

V Londýne si prominentní zákazníci vyberajú výlučne z top ponuky. Anglická metropola má dokonca aj vlastnú „milionársku uličku“. Tou je Bishop Avenue, kde žije napríklad výrobca nábytku Gerald Ronson či vydavateľ Express Newspapers Richard Desmod, píše portál ihned.cz. V najdrahšom dome na svete tu býva aj oceliarsky boss Ind Lakšmí Mittal, ktorý ho kúpil pred dvoma rokmi od šéfa seriálu Formuly 1 Bernieho Ecclestona za 128 miliónov dolárov. Pre boháčov je Londýn zaujímavý výbornou dopravnou dostupnosťou, svoje zohráva i charakter mesta, ktoré pamätá stáročia. Takou históriou sa New York pochváliť nemôže, hoci ide takisto o jedno z najvyhľadávanejších miest na svete.

Atmosféra láka záujemcov o luxusné bývanie aj do Paríža. Za desať rokov sa počet cudzincov, ktorí si kupujú byt v meste na Seine, zvýšil podľa ČTK dvojnásobne na viac než desať percent. Od zavedenia eura v roku 2002 sa najmä Európanom kupuje i predáva ľahšie, čo ich povzbudzuje, myslí si parížsky notár Francois Carré. Medzi prichádzajúcimi je však i naďalej vysoký podiel Američanov, ktorí tvoria takmer jedenásť percent všetkých nefrancúzskych kupcov. Ešte o málo viacej je Britov, pre ktorých je akvizícia rezidencie v Paríži pomerne lacná. Teda aspoň v porovnaní s londýnskymi cenami, ktoré sú vyše dvojnásobné. Tretí najpočetnejší sú Taliani, pre ktorých je kúpa nového bytu vo francúzskej metropole porovnateľná s rímskymi cenami. V Paríži láka najmä centrum, ľavý breh Seiny a štvrť zvaná Marais.

Horúci juh

V prvej päťke najdrahších miest na bývanie je aj japonské Tokio, kde sa cena luxusnej rezidencie pohybuje na úrovni 18-tisíc dolárov za štvorcový meter. Tam i v zhruba o pätinu lacnejšom Hongkongu je zahraničných kupcov menej než desatina. Pre našinca je zaujímavý skôr potenciál, ktorý realitná brandža predpovedá strednej a východnej Európe.

Najmä Balkán sa stáva hitom číslo jeden. O tom, že Briti hromadne skupujú nehnuteľnosti v Bulharsku, sa vie už dávnejšie. Najnovšie však objavili Čiernu Horu. Až štyri pätiny kupcov sú z Británie či Írska. Podľa AFP v tamojších letoviskách vyleteli ceny bytov a domov o osemdesiat percent nahor. V prímorskom Kotore blízko hraníc s Chorvátskom stojí štvorcový meter lepšej nehnuteľnosti v priemere tritisíc eur. V porovnaní s chorvátskym Dubrovníkom je to však stále menej ako polovica.

Ale záujem investorov, ktorí sa špecializujú na byty, bude v najbližších rokoch smerovať najmä do Rumunska. Realitná konzultačná agentúra DTZ predpovedá segmentu luxusných apartmánov rast najmä v Bukurešti, hlavnom meste krajiny. Ceny by sa mali kontinuálne zvyšovať tempom 15 percent ročne. „Bude to, samozrejme, závisieť aj od toho, akým tempom budú luxusné projekty pribúdať,“ vysvetľuje Mihaela Pana, vedúca oddelenia bytov rumunskej pobočky DTZ. Dnes sa dá štvorcový meter bytu vysokého štandardu kúpiť už od tisíc eur. Podľa M. Pana je to úroveň, ktorá sa musí výrazne zvýšiť už v strednodobom horizonte.

Rast má byť poháňaný výrazným dopytom nielen od zahraničných, ale aj domácich klientov. „Rumuni sú iní ako Česi či Maďari, ktorí sú pri kúpe nehnuteľnosti pomerne konzervatívni,“ vysvetľuje riaditeľ DTZ v Bukurešti Mihnea Serbanescu. Drahé autá, drahé hodinky – a aj drahé byty –, sú podľa neho pre Rumunov znak, ako ukázať prosperitu. „Aj preto predpovedám veľký boom luxusného segmentu,“ glosuje.

Marketingové cifry?

O Slovensku sa v súvislosti s rezidenčným trhom realitní analytici príliš nezmieňujú. Pritom tempo rastu je porovnateľné, ako predpovedá DTZ Rumunsku. Podľa odhadu TREND Analyses sa ceny nových bytov v Bratislave zvýšili za posledných päť rokov zhruba dvojnásobne. Priestor na rast pritom stále existuje, aspoň v porovnaní s okolitými metropolami. Veď cena za štvorcový meter novej nehnuteľnosti na bývanie sa zvyčajne začína na 45 tisícoch korún, teda zhruba 1 200 eurách.

V segmente luxusných nehnuteľností je zatiaľ pomerne prázdno, ohlásené projekty vysokého štandardu sa ešte len stavajú. Pri tých bude cena podstatne vyššia. Podľa odhadu TRENDU sa bude štartovať na sume 150-tisíc korún za štvorcový meter, tá však nebude konečná. Najdrahšie sa byty budú predávať na dunajskom nábreží, v projektoch ako River Park, Eurovea či Panorama City. Aj v tomto segmente je evidentný výrazný cenový rast. Kým pred troma rokmi vyrážala dych cena 60-tisíc korún za meter, vlani odhadovali developeri najdrahšie byty na 80- až 90-tisíc korún za štvorcový meter (TREND 8/2005).

A dnes sa na Slovensku dajú nájsť nehnuteľnosti, ktorých hodnota sa pohybuje v desiatkach miliónov. Pravda, v korunách. Na rozdiel od Londýna, Paríža či iných miest svetovej extraligy. Podľa prezidenta Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska Ľubomíra Kardoša sa ceny niektorých špičkových rezidencií v hlavnom meste môžu vyšplhať až do výšky sto miliónov korún. No sám sa stretol pri obchodovaní „iba“ so sumou 59 miliónov korún, ktorú požadoval za dom v Borinke jeden z jeho klientov. „Cifry sú niekedy marketingovo vystrelené od pása,“ komentuje Ľ. Kardoš.

V najvyhľadávanejších lokalitách súčasnej Bratislavy, medzi ktoré patrí hradný kopec, Horský park či Koliba, však treba podľa neho byť pripravený na sumy vyše tridsať miliónov korún. Samozrejme, za domy s obytnou plochou 500 – 600 štvorcových metrov, veľkým pozemkom, bazénom a s luxusným vybavením. </form>

Ilustračné foto - J&T