Developerom priemyselných stavieb rozkvitajú ruže

Z investičného boomu, ktorý Slovensko zažíva, ťaží aj realitný biznis. Kým pred tromi-štyrmi rokmi v krajine pod Tatrami vyrastali najmä super- a hypermarkety, dnes je v kurze priemysel. Fabriky, výrobné haly, logistické a skladové priestory pribúdajú po desiatkach.

Kým sa však rozbehne výroba, je aj priemyselný projekt projekt stavebný. A komerčne veľmi zaujímavý. Ide o veľmi perspektívny segment trhu s nehnuteľnosťami.

Špecifiká takýchto projektov však prinášajú komplikácie. Dôkazom je aj v súčasnosti najmedializovanejšia investícia na Slovensku – automobilka Kia v Žiline. Pri nej je manažérom projektu štát.

S podporou štátu

Špeciálny prístup, keď štát vykonáva pre firmu developerskú činnosť, získali na Slovensku dva „automobilové“ projekty. Kým Kia zápasí s ťažkosťami v dôsledku nevysporiadaných pozemkov, pri zhruba o rok staršom projekte francúzskeho PSA Peugeot Citroën v Trnave sa vyriešili tieto problémy potichu a dnes je už omnoho ďalej.

Pre automobilku vykúpil pôdu, urobil prípravné práce a naďalej spravuje záležitosti financované zo štátnej pomoci Trnavainvest, s.r.o., Trnava. Vo fabrike sú už rozostavané všetky hlavné výrobné haly, v objekte lisovne sa inštalujú technológie.

Popri štátom podporovanom projekte sa na susednom pozemku rozbieha aj projekt dodávateľského parku, pravda, už na komerčnej báze. Developerom je J&T Global, a.s., Bratislava spolu s nadnárodnou spoločnosťou Immo Industry.

Výber developera si urobila sama spoločnosť PSA a jeho víťazi projekt považujú za náročný. Podľa Milana Jankuru, konateľa s.r.o. Invest Trnava, ktorá zabezpečuje záväzok mesta pripraviť pre investora park, boli jeho účastníkmi skupiny schopné investovať aj niekoľko miliónov korún.

Predseda Predstavenstva J&T Global Peter Korbačka konštatuje, že išlo o jeden z najtvrdších tendrov, ktoré kedy absolvovali. Účasť v ňom a skúsenosti sa však vyplatili, pretože spoločnosti prihrali aj ďalší, rovnako atraktívny projekt – dodávateľský park pre Kiu v Dubnici nad Váhom.

Po vykúpení pozemkov prišli na rad prípravné práce. A nasleduje výstavba. Medzitým už dlhší čas bežia rokovania s budúcimi nájomcami. Tie vedie spoločnosť Trnavainvest dodávateľský park, a.s., Trnava, založená podľa developerských zvyklostí špeciálne pre potreby projektu.

NEPREHLIADNITE SÚVISIACI ČLÁNOK

• Výnosnosť obchodných centier zlákala už aj domácich investorov

Cieľom je zosobnenie konečného kupujúceho tak pre ľudí, ktorí predávali pozemky, ako aj pre budúcich nájomcov. Ide o dodávateľské firmy, ktorým sa podarí napojiť sa na francúzsku automobilku. Kým splnenie technicko-výrobných požiadaviek posudzuje priamo PSA, všetky záležitosti okolo ich usídlenia v parku má na starosti developer.

V budúcnosti zabezpečí dokonca aj obmenu dodávateľov pri novom modeli. Z toho vyplýva aj obdobie, na ktoré hlavne just-in-time dodávatelia uzatvárajú nájomné zmluvy. Odvíja sa od životného cyklu automobilu, teda zhruba sedem rokov.

Možnosť voľby

Okrem just-in-time dodávateľov však za automobilkou prichádzajú aj firmy, ktoré budú na Slovensku priamo vyrábať, či dokonca využijú obe možnosti. Na výrobu si nájdu vhodnú lokalitu a v susedstve automobilky zrealizujú finálnu montáž niekedy aj väčších celkov.

Práve budovanie výrobných závodov dodávateľov je príležitosťou pre ďalšie developerské firmy. Problémy s pozemkami však nie sú výsadou výkupov realizovaných štátom, poznajú ich aj developeri menších projektov.

Nezhoda s vlastníkmi na cene za pozemky je podľa obchodného riaditeľa IPEC – Management, s.r.o., Silvestra Petrezséla pomerne častý jav, zriedkaví nie sú ani špekulanti. Preto prvý krok pri získavaní parcely na projekt je „obhliadka terénu“. Dôležitá je spolupráca so samosprávou, ktorá okrem iného disponuje dôležitými informáciami, zdôrazňuje S. Petrezsél.

„Aj tak však nejdeme do lokality, kde nepoznáme aspoň desatinu vlastníkov,“ podotýka. Zdôrazňuje tiež dôležitosť rokovaní, v ktorých si však developer vytvára inú pozíciu, než akej čelí štátny Žilina Invest, s.r.o., pri projekte Kia.

Tá vyplýva z rozdielnych požiadaviek na pozemky. Pri veľkých projektoch ide až o stovky hektárov. Každý zo zhruba štvrť stovky projektov, ktoré IPEC developoval, vyrástol na ploche zhruba 4 až 10 hektárov.

„Výhodou menších projektov je, že na umiestnenie každého si môžeme pripraviť alternatívu,“ vysvetľuje S. Petrezsél základ budovania silnej pozície pri vyjednávaní. Developer tak pri vykupovaní môže postaviť rokovanie nie na cenu, ale na to, či sa projekt zrealizuje alebo nie.

Stále však podľa neho ide o rokovania a informovanie ľudí, čo im investícia prinesie. „Ochota zo strany ľudí je prvým predpokladom úspešnej realizácie, ani investor nechce ísť tam, kde nie je vítaný,“ konštatuje.

Zvýšenú pozornosť venuje vlastníckym vzťahom v rokovaniach s investormi aj vládna investičná agentúra SARIO. Pri obvyklých rokovaniach, teda nie špecifických požiadavkách tendra typu Kia, sa investorom odporúčajú len lokality s minimálne jasnými vlastníckymi vzťahmi, zdôrazňuje hovorca SARIO Ondrej Žember. „Súčasťou našej databázy nehnuteľností sú aj majetkové vzťahy v lokalite a na tie investora vždy upozorňujeme,“ dodáva.

V súčasnosti panuje v obchode s pozemkami pod priemyselné lokality napäté ticho. „Ľudia zo samospráv mi hovoria, počkajte, ako dopadne Kia,“ komentuje S. Petrezsél. Pristúpenie na požiadavky vlastníkov by však príliš neprivítal, pre ďalšie projekty by to nebol vítaný precedens.

„Tridsať kilometrov od Paríža zaplatíte za pripravený pozemok 20 eur (800 Sk) za štvorcový meter, v Budapešti hneď vedľa diaľnice 20 až 25 eur (800 – 1000 Sk),“ ilustruje príkladmi majetkovo vyrovnané a základnou infraštruktúrou vybavené pozemky. Na Slovensku sa ceny pohybujú okolo 10 až 12 eur (400 – 480 Sk), toľko aj investori platia, dodáva.

Na mieru

Projekty šije developer na mieru investorovi, aby zohľadnil jeho základné požiadavky, preto sa do vykupovania bez konkrétneho investičného projektu ide len výnimočne. Potom však treba konať rýchlo.

„Všeobecne sú investori ochotní akceptovať zhruba osem mesiacov,“ hovorí S. Petrezsél. Za ten čas treba vykúpiť pozemky a natiahnuť inžinierske siete, ba aj postaviť výrobné priestory. Prípravná fáza trvá dva až tri mesiace, po získaní potrebných povolení sa začína stavať.

Čo sa týka vlastníctva výrobných areálov, rozdeľuje S. Petrezsél investorské spoločnosti na dve skupiny. Jedny chcú nehnuteľnosti priamo vlastniť – to sú najmä nemecké a japonské firmy. Americké sú zase ochotné ísť aj do dlhodobého prenájmu, na 10 až 15 rokov, dodáva.

To sa týka najmä spoločností napojených na automobilový priemysel výrobne. Po dobe, ktorá zhruba zodpovedá výrobnému cyklu automobilu, potom prichádza do úvahy presun aj do iných krajín. „Výrobcovia už začínajú poškuľovať napríklad po Ukrajine,“ konštatuje S. Petrezsél a ako príklad uvádza nedávne rozhodnutie Yazaki.

Pri nájmoch, ktoré v súčasnosti tvoria 10 – 15 percent projektov IPEC, sa ešte viac než pri iných projektoch dostáva do popredia ako jedna z podmienok dopravná dostupnosť. Aj zo strany developera. Ak totiž pôvodný investor po desiatich rokoch odíde, pre ďalšieho sa vytvorí možnosť vybudovať napríklad nákupné centrum.

Neisté parky

Do pozornosti štátu sa v tomto roku opäť dostalo lákanie investorov do priemyselných parkov. Hoci zákon na podporu ich budovania platí na Slovensku už tri roky, takmer žiadne parky sa na základe neho nepodporili.

Rezort hospodárstva spolu s agentúrou SARIO pripravilo projekt na vytypovanie vhodných lokalít, v ktorých by mestá za finančnej asistencie štátu pripravili zóny vhodné na ponuku investorov. Štát podľa rezortného ministra Pavla Ruska v priebehu zhruba dvoch rokov investuje dve miliardy korún do prípravy niekoľkých zón, v ktorých majetkovo vyrovná vlastníctvo a vybaví ich infraštruktúrou.

Kritériom výberu podporovaných lokalít má byť záujem investorov. Po ohlásení projektu začiatkom roka a jarnom vyhlásení predbežne vytypovaných zón však projekt zatiaľ ďalšie pokroky nevykazuje. Podľa oficiálneho vyjadrenia SARIO rokuje so zástupcami samospráv.

Developeri však prílišným záujmom o smerovanie investorov do pripravovaných priemyselných zón neoplývajú. Jedným z dôvodov je, že Slovensko zatiaľ takmer žiadnymi nedisponuje, a tie, čo fungujú, sú skôr náhodným zoskupením firiem. Na rozdiel od okolitých krajín, kde štát budoval priemyselné zóny a napríklad v Poľsku podnikanie v nich špeciálne zvýhodňuje.

„Navyše, ťažko je presviedčať investora, aby šiel niekam, kde už je iný etablovaný – už len kvôli pracovnej sile,“ upozorňuje S. Petrezsél. Z pochopiteľných dôvodov sa s veľkým úspechom nestretávajú ani hnedé parky.

Ich problémom sú environmentálne záťaže. „Pri existujúcom areáli investor ušetrí 30-40 percent nákladov a 2 až 3 mesiace času,“ uvádza jeden pohľad zástupca IPEC. Hneď však uvádza aj cenu, ktorú za to platí – riziko.

Tým sú nejasní majitelia, často existujúce konkurzy a navyše nevyhovujúce priestory, energeticky nevhodné budovy. „Investori tiež neradi vidia, aby museli v parku nakupovať médiá cez súkromnú spoločnosť,“ uzatvára developer.

FOTO – Miro Nôta

Priemyselný objekt treba na mieru nielen ušiť, ale aj financovať

Bankové domy sa financovaniu priemyselných stavieb nebránia. Naopak, fabriky či logistické priestory šité na mieru sú vítaným spôsobom alokácie finančných zdrojov aj pre bankové domy. Pri relatívne nízkej miere rizika totiž poskytujú slušné výnosy.
Oproti výstavbe obytných budov či nákupných a administratívnych centier však majú niekoľko špecifík. Aj preto sa tomuto druhu projektového financovania nevenujú všetky banky.
Sebestačnosť
Tak ako musí developer ušiť projekt na mieru svojho klienta – výrobnej firmy, musí aj banka nastaviť parametre financovania pre každý projekt osobitne. Na základnom pravidle sa bankári zhodujú – projekt musí byť finančne sebestačný. „Vždy sa snažíme štruktúrovať úverové financovanie takým spôsobom, aby bolo ručenie postavené len na samom projekte, ktorý týmto úverom financujeme,“ potvrdzuje riaditeľ oddelenia štruktúrovaného financovania a financovania nehnuteľností HVB Bank Slovakia, a.s., Bratislava Peter Kordoš.
Predmetom záruky tak býva sám objekt prostredníctvom takzvanej projektovej spoločnosti, ktorú developeri zakladajú pre každý projekt osobitne, dodáva hovorkyňa Slovenskej sporiteľne, a.s., Bratislava Eva Güttlerová. Jedine v prípade, že niektoré parametre zakladajú pre projekt zvláštne riziko, žiadajú banky aj dodatočné formy zabezpečenia.
Kritériom kvalita nájomcu
Tradičný model spolupráce vyzerá podľa E. Güttlerovej tak, že developer postaví priemyselnú halu a prenajme ju užívateľovi – výrobcovi. Aj ak mu ju však napokon predáva, ide o objekty postavené podľa požiadaviek vopred známeho užívateľa. Budova má potom vopred stanovené technické špecifikácie, čo je jednoznačne najväčšie špecifikum tohto druhu projektov. „Rozhodujúci kvalitatívny ukazovateľ je preto pre developera aj pre banku vždy nájomná, respektíve kúpno-predajná zmluva,“ konštatuje člen Predstavenstva Istrobanky, a.s., Bratislava Alexander Bayr.
Stavanie výrobných priestorov práve na mieru jedného výrobcu totiž komplikuje jeho využitie iným. Podľa P. Kordoša platí, že čím viac je priemyselná nehnuteľnosť ušitá na mieru užívateľa, tým nižšia je potenciálna pravdepodobnosť jej zhodnotenia v prípade krachu pôvodného projektu. „O to viac banka hodnotí bonitu nájomcu a kvalitu nájomnej zmluvy ako samu nehnuteľnosť,“ zdôrazňuje.
Banky sa najmä pri nájomcoch známych dlhšie vopred poisťujú aj zárukou materskej spoločnosti za platby nájomného a dodržiavanie podmienok nájomnej zmluvy. Fakt, že konečným užívateľom bývajú väčšinou dcéry známych svetových firiem, uľahčuje podľa A. Bayra banke skúmanie bonity.
Hlavne projekt – úver
Developeri získavajú financovanie na každý projekt osobitne. Preto sú v čase rokovaní o podmienkach financovania základné parametre projektu už známe. Na základe rozpočtu, ročných nákladov, ročných výnosov a ďalších ukazovateľov banka stanovuje podmienky financovania. „Developer by mal mať projekt rozpracovaný tak, aby bolo možné vypracovať predikciu jeho hotovostných tokov,“ spresňuje P. Kordoš.
„Skúsení developeri zvyčajne prichádzajú do banky už so zmluvou o budúcej nájomnej zmluve s budúcim užívateľom. Alebo sú minimálne dohodnuté podstatné body budúcej nájomnej zmluvy,“ dodáva E. Güttlerová. Pomyselná hranica záujmu bánk sa jednoznačne stanovuje ťažko, v Istrobanke je okolo objemu 100 mil. Sk. „Treba však poznamenať, že ku každému projektu pristupujeme individuálne,“ podotýka A. Bayr.
Princíp projekt – úver developerom vyhovuje, keďže umožňuje oddeliť riziká jednotlivých projektov a zabezpečiť na každý projekt vhodné financovanie. Pre banky má aj ďalší význam. „Uľahčuje predaj projektov ďalším investorom v rámci investičných fondov,“ potvrdzuje P. Kordoš previazanosť práce oddelení HVB. Individuálne sa stanovujú aj úrokové sadzby. „Slušná“ miera výnosovosti sa podľa charakteru a objemu projektu dosahuje s maržami vo výške okolo dvoch percent nad referenčnú úrokovú mieru na jednotlivých menách.
Obojstranne výhodná spolupráca
Hoci sa financovanie projektov dohoduje vždy osobitne, medzi bankou a developerom môže vzniknúť aj širšia forma spolupráce. Vlani rozbehla spoločný projekt developerská spoločnosť IPEC s Istrobankou. Ich spolupráca je orientovaná na budovanie priemyselných objektov aj za účasti samospráv. Výsledkom bolo vlaňajšie spoločné stretnutie zástupcov oboch spoločností so zástupcami obecných samospráv, na ktorom sa preberali náležitosti prípravy priemyselných zón, hovorí obchodný riaditeľ IPEC – Management, s.r.o., Silvester Petrezsél.
„Naša spolupráca s IPEC je naozaj nadštandardná a odlišuje sa zásadným spôsobom od spolupráce s inými spoločnosťami,“ pochvaľuje si A. Bayr kooperáciu, na základe ktorej už funguje konkrétny projekt – senický závod firmy Delphi na výrobu káblových zväzkov do automobilov. „Pochopiteľne, nebránime sa spolupracovať s rôznymi developermi pri projektoch, ktoré sú zaujímavé pre všetky strany,“ prízvukuje zástupca banky.

© 2004 TREND Holding, spol. s r.o.