Košice bojujú o Ikeu

Od roku 1992, keď po prvý raz začali predávať nábytok švédskej legendy v Bratislave, sa špekuluje, kam pôjde ďalej. Ikea sa dlho vykrúcala, posledné mesiace už priznáva farbu. Ide na východ, po ktorom pokukuje už roky.

Zákazníci z východu Slovenska uskutočňujú veľké nákupy najmä v Bratislave, prezrádza riaditeľ expanzie firmy Inter Ikea Centre Group (IICG) pre ČR a SR Vladimír Bereš. No to nemusí stačiť. Ako dodáva, „nie sme si ešte istí, či je tam taký potenciál ako v bratislavskom regióne“.

Napriek tomu spoločnosť pri výstavbe ďalšieho nákupno-zábavného centra za zhruba 135 miliónov eur uprednostňuje Košice. Ak sa na Slovensku bude stavať, tak práve tam, vraví šéf expanzie. Mesto nie je len centrom východného Slovenska, väčšieho niet ani v okolitých blízkych regiónoch Poľska, Maďarska a Ukrajiny. Hlavný architekt Košíc Martin Drahovský tvrdí, že sem môže pricestovať v priebehu hodiny milión ľudí. Inter Ikea pritom pri výstavbe svojich centier uvažuje nad spádovou oblasťou dvoch až troch hodín cesty autom.

Váhanie manažéri vysvetľujú veľkou konkurenciou nákupných centier v meste. „Nebudeme tam prví, musíme si tento krok premyslieť. Náš projekt musí byť veľmi kvalitný, aby bol úspešný,“ vysvetľuje V. Bereš. V Košiciach sa nákupná horúčka za posledné roky zvyšovala. Rozširovaním prešli centrá Cassovia, Optima aj Galeria, to prvé pripravuje ďalší rast o 20-tisíc štvorcových metrov.

Navyše v centre mesta sa už roky chystá stavať slovenský developerský líder HB Reavis centrum Aupark. Mal by doň vložiť sto miliónov eur. Nákupný projekt v metropole východu chystá aj skupina Penta, nehovoriac o viacerých menších projektoch.

Jeden čihi, druhý hota

Inter Ikea sa k úvahám o lokalite pre košický Avion príliš nevyjadruje, podobne ako o termíne. Podľa V. Bereša zatiaľ rozhodnutie nepadlo. No už vyčlenenie 50 miliónov eur na projekt hovorí o tom, že je na spadnutie. Pravdepodobne sú určené na výkup pozemkov a projekty. Najčastejšie sa spomína lokalita okolo mestskej časti Ťahanovce na severnom okraji Košíc. „Je to jedna z lokalít, ktorá sa zvažuje,“ priznáva riaditeľ IICG ČR/SR Pavel Hradec. No ako zdôrazňuje, nie všetky projekty, o ktorých sa v súvislosti s nimi v Košiciach hovorí, s nimi naozaj súvisia.

Okrem najväčšieho košického sídliska Ťahanovce na severnom okraji mesta investora priťahuje aj blízkosť diaľnice od Prešova. Začiatkom roka sa teda objavila informácia, že Ikea má vyrásť na 50 hektároch lesných pozemkov medzi sídliskom a diaľnicou. Patria mestu, preto mestské zastupiteľstvo schválilo zámer predať ich spoločnosti Fordin, ktorá mala pre Ikeu transakciu realizovať. Mesto by z predaja zinkasovalo 16,6 milióna eur.

Zámer by sa mal zmeniť na definitívny odpredaj až po tom, ako investor predloží konkrétne zámery využitia lokality. Výhodou sú doriešené majetkové vzťahy. Nevýhodou, že ide o les. S výstavbou nákupno-zábavného centra tam mesto nerátalo. Bude treba meniť územný plán. V Košiciach by šlo o chúlostivú záležitosť pod drobnohľadom verejnosti. Prakticky okamžite po schválení zámeru o predaji lesov začali proti tomu protestovať poslanci. Nasledovala kampaň aktivistov proti predaju.

No ako sa zdá, kauza „Ikea v lese“ mohla byť iba zákulisným ťahom. Jej skutočným zámerom malo byť vytvorenie tlaku na majiteľov pozemkov v inej lokalite, o ktorú má IICG záujem. Keď uvidia, že Ikea má aj inú alternatívu, budú povoľnejší pri rokovaní o cene. Pripustili to starosta Ťahanoviec Cyril Betuš i mestský poslanec Ľuboš Pajtáš.

Na brownfield

Najreálnejšou voľbou v tejto časti Košíc je totiž Magnezitárska ulica. IICG priznala, že o nej uvažuje. Ide o okolie spracovateľského závodu skrachovanej košickej magnezitky. V minulosti tam bol aj veľký sklad Slovnaftu a stavebniny. Územný plán Košíc počíta s využitím hnedých plôch na zriadenie podobného multifunkčného centra, aké plánuje Ikea. Celý areál sa navyše nachádza v blízkosti tradičnej rekreačnej zóny, známej Aničky.

No aj toto územie má svoje proti – rozdrobené vlastníctvo pozemkov. Investičný zámer blokujú práve vyjednávania o odkúpení pozemkov s pár veľkými, ale aj niekoľkými stovkami menších vlastníkov. Podľa informácií TRENDU niektorí požadujú aj tristo až štyristo eur za štvorcový meter. Medzi nich sa medzičasom údajne špekulatívne zamiešala aj firma Fordin, ktorá sa tak usiluje vyťažiť z kauzy dvakrát.

Parcely majú aj ďalší háčik. M. Drahovský upozorňuje, že areál bude nutné zbaviť starých ekologických záťaží. Náklady by podľa jeho odhadov nemuseli presiahnuť 35 miliónov eur.

V. Bereš vysvetľuje, že nečakajú od mesta pomoc vo forme vykúpenia pozemkov. Skôr v podobe signálov, že je Ikea v Košiciach vítaná a mesto urobí ústretové kroky, aby sa pytači stretli. Investora totiž po rozhodnutí čaká množstvo rokovaní o komunikáciách, napojení sietí, prípadne využívania mestských pozemkov. To hlavný architekt predpokladá, Košice chcú pomáhať predovšetkým pri riešení dopravnej infraštruktúry a v rámci projektu integrovanej dopravy plánujú na tomto území zriadiť dopravný terminál. Nákupnému centru by to prilákalo ďalšie tisíce možných návštevníkov.

Okrem lokalít na severe Košíc sa už objavili aj možnosti výstavby centra pri letisku či za mestom pri diaľnici na Prešov. V Košiciach sa tak rozpútal naozajstný realitný boj o Ikeu. Predať rozsiahle pozemky v čase krízy so ziskom je zriedkavé šťastie. Vyťažiť z toho môže investor. Práve nižšou cenou, za akú pozemky získa.

Na nákupy do Maďarska

Že si nakoniec IICG namiesto Košíc vyberie na výstavbu svojho nového centra iné miesto, stále nie je nereálne. „Niektoré prieskumy hovoria aj o potenciáli Žiliny. No tam je blízko aj Ostrava, kde už centrum máme, takže je to diskutabilné,“ naznačuje Vladimír Bereš. Pre Košičanov Žilina alternatívou nie je, tí majú bližšie do Budapešti či do Krakova.

Hrozba prichádza z juhu. Už pred troma rokmi sa totiž v Maďarsku rozoberala možnosť, že Ikea mieri do Miškovca, vzdialeného od Košíc zhruba hodinu cesty autom. Jeho výhoda je najmä v tom, že je napojený na maďarskú diaľničnú sieť. V. Bereš na jednej strane tvrdí, že v Maďarsku na budovanie nákupných centier nevidia potenciál. Na druhej strane však potvrdzuje, že pokiaľ by v Košiciach nedosiahli dohodu, Miškovec je alternatíva.

Košické naťahovačky s developermi tak môžu po dlhoročnom zdržaní Auparku či projektu rakúskeho UBM viesť aj k odchodu ďalšej významnej investície z mesta. Tentoraz pravdepodobne pre nereálne predstavy súkromných majiteľov pozemkov o ich cenách. Aj keď k dohode príde, IICG ešte čaká zápas s úradným šimľom na magistráte. Manažéri developera sa stavajú k veci realisticky. Pracovný termín otvorenia centra v Košiciach si zatiaľ stanovili na roky 2014 až 2015.

Ilustračné foto - Ivan Fleischer

© 2009 TREND Holding, spol. s r.o.