Kancelárie: dôvodov na úsmev ubúda

Súčasnosť v akomkoľvek segmente realitného trhu vzbudzuje všetko iné, len nie optimistický úsmev. Platí to aj pre kancelársky biznis. TREND ešte na jar avizoval, že tento rok bude úspechom aj polovica z objemu kancelárskej plochy dokončenej vlani. To by znamenalo zhruba 90-tisíc administratívnych štvorcov, čo sa o pár mesiacov neskôr javí ako optimistický variant.

Stopiek viac

Vlani ešte nebolo veľa projektov vo výstavbe, ktoré mali výraznejšie meškanie, brzdili výstavbu alebo ju úplne zastavili. V súčasnom období je už takýchto väčšina a ukončenie budovania podľa pôvodného harmonogramu je skôr raritou. Darí sa to najmä väčším hráčom na trhu. Najväčšou porciou v tomto roku s 35-tisíc m2 je, a aj ostane, v júni skolaudovaná druhá časť petržalského Digital Parku od Penta Investments. Značný kus z koláča v podobe 20-tisíc m2 si chce utrhnúť aj rakúsky Immorent so štvrtou fázou Galvaniho Business Centra neďaleko letiska. Investor avizuje dokončenie ešte v tomto roku.

To však už, naopak, nestihne jeden z viacerých pripravovaných petržalských projektov – Panon Office od ALK Variant. Značne zvoľnené tempo výstavby neposkytuje vyhliadky na skoršie dokončenie ako v budúcom roku. Toto konštatovanie nemožno zopakovať pri pár metrov vzdialenom pozemku pre pripravované dvojičky Emporia, kde developerská a investorská spoločnosť Quinlan Private Golub už aj oficiálne priznala zastavenie výstavby. A tak prvou dokončenou z avizovaných administratívnych budov na Panónskej ceste je „mediálny dom“ Central 5 od spoločnosti Vinton Development, patriacej do skupiny vydavateľstva Axel Springer. Na jeseň chce kolaudovať svoj Omnipolis na Trnavskej ceste spoločnosť Omnia.

K projektom, ktorých dokončenie sa presúva na budúci rok, patrí River Park od J&T Real Estate. Developer pritom zastavil stavebné práce aj na Westend Square na Patrónke a na ich skoré rozbehnutie to nevyzerá. Rovnako sa (ne)vyvíja piata časť Bratislava Business Centre v biznis zóne okolo Prievozskej ulice pod taktovkou rakúskej CA Immo International.  

Pri pohľade do regiónov situácia nie je výrazne odlišná, hoci rozostavaných je v súčasnosti najviac kancelárskych budov v histórii. Viaceré „príliš smelé“ plány developerov padli, príkladom môžu byť žilinské firmy SSiM alebo Istrofinal, plánujúce priniesť do mesta administratívne vežiaky. Veľa podobných zámerov existuje aj v Košiciach, no v súčasnosti sa stavia len časť z nich. Aj tak je v meste viac ako 40-tisíc m2 rozostavanej plochy administratívy s potenciálom dokončenia budúci rok.  Najvýznamnejším projektom je Cassovar Business Centre v polyfunkčnom areáli od investora Global Group, ktorý by mal na prelome rokov dokončiť prvú časť so zhruba 16-tisíc m2 prenajímateľných plôch.

Spoločnosť VSH Development stavia druhú časť Business Centre Košice s 11-tisíc m2. K rozbehnutým projektom patrí aj Business Center Moldavská s vyše sedemtisíc m2, ktoré chce rovnomenný investor dokončiť na jar budúceho roka. V rovnakom období chce v Trnave spoločnosť Prodeal priniesť prvé väčšie biznis centrum s názvom Aquapolis, ktorého výmera je 12-tisíc m2. BZ Group stavia v Poprade polyfunkčný Horse, kde by malo pribudnúť 10-tisíc m2. Výkopové práce na administratívnom vežiaku v areáli nitrianskych Mlynov nedávno odštartovala spoločnosť Invest In.

Prenájmov menej

Neradostnú situáciu na kancelárskom trhu od vlaňajšej jesene najviditeľnejšie badať na výmere uzatvorených nájomných zmlúv. Zatiaľ čo v poslednom kvartáli roka 2008 si firmy prenajali v Bratislave vyše 40-tisíc m2, v prvých troch mesiacoch tohto roka len polovicu z toho (23-tisíc m2) a v druhom kvartáli 2009 už iba 16 500 m2. Celkovo za prvý polrok realizovaný dopyt klesol medziročne o tretinu. Realitní agenti pozorujú trend čoraz menších transakcií, v druhom štvrťroku predstavovali priemerne 500 m2, pričom najčastejšie išlo o mediánovú výmeru 262 m2. Stúpa početnosť podnájmov, teda ďalšieho prenajatia už prenajatých priestorov firmou. Z celkovej výmery transakcií na jar predstavovali podľa poradenskej spoločnosti CB Richard Ellis štyri zmluvy o podnájme 16 %, zatiaľ čo v úvode roka prebehla jedna takáto transakcia.

K najväčším nájmom za prvý polrok patrí sťahovanie spoločnosti Ido Hutný projekt do Lakeside Parku (2 900 m2) a Vodohospodárskych stavieb do Administratívneho centra Petržalka (1 200 m2), Udržať kľúčového klienta v jednom z administratívnych vežiakov pri Poluse sa podarilo rakúskemu Immoeastu. Spoločnosť IBM, ktorá zaberá väčšinu z 22-tisíc m2, tu predĺžila nájomnú zmluvu na ďalšie obdobie. V prázdninovom období sa HB Reavis Group podarilo pritiahnuť do druhej časti ABC spoločnosť Emerson, ktorá sem presťahuje svoje podporné centrum z inej lokality hlavného mesta. V nových priestoroch obsadí zo začiatku 1 700 m2 s možnosťou ďalšieho rozšírenia.

Menej uzatvorených prenájmov sa odráža na prázdnejších budovách, a to aj skôr skolaudovaných. Pred vyše rokom otváral TriGranit svoj Lakeside Park pri Kuchajde, v súčasnosti hlási zhruba polovičnú obsadenosť. Podobne je na tom AC Petržalka. O niečo lepšie sa darí druhým pokračovaniam Apollo Business Centre a nedávno otvorenému Digital Parku, v ktorých firmy obsadili dve tretiny priestorov.  

K spokojnosti budú mať ešte ďalej developeri Omnipolisu, a Centrálu 5, ktoré sú už v podstate hotové. A úsmevmi nežiaria ani majitelia pripravovaných administratívnych projektov Panon Office, River Park, či Eurovea. Viac ako z polovice by mala byť zaplnená štvrtá budova Galvaniho Business Centra.         

Vzhľadom na upadajúci dopyt a nárast neobsadených priestorov neprekvapuje poklesu nájomného, hoci nie všetci realitní agenti či developeri ho oficiálne priznávajú. Jednou z výnimiek môže byť King Sturge, ktorý vo svojom júnovom prieskume o kancelárskych priestoroch v Európe potvrdzuje pokles pri vnútromestských kanceláriách v Bratislave o 6,7 percenta v porovnaní s marcom. To znamená zníženie o jedno euro na 14 €/m2/rok. A hoci podľa kvartálnej zmeny výšky je Bratislava približne v polovici rebríčka, podľa hodnoty nájomného sa tým jednoznačne zaradila na posledné miesto zo sledovaných miest.

Foto - Maňo Štrauch

Tento text bol publikovaný v prílohe EXTRA REALITY, ktorá vyšla v TRENDE číslo 37/2009.

© 2009 TREND Holding, spol. s r.o.