Kancelárie? Podmienky už diktuje zákazník

Ešte v nedávnej minulosti mohli developeri administratívnych budov ťažiť z vysokého dopytu po nových kancelárskych priestoroch. Situácia sa mení. V prospech klientov. Dôvod je prozaický. Konkurencia.

Ak developeri dodržia ohlásený investičný kalendár, do roku 2010 bude v Bratislave dokončených pol milióna štvorcových metrov nových kancelárií. Výrazne vyššieho štandardu, než akým disponuje aktuálna ponuka s približne dvojnásobnou plochou.

Pravda, trh s kancelárskymi priestormi funguje len v slovenskej metropole. Pokiaľ ide o regióny, možno hovoriť o prvých opatrných pokusoch postaviť nové kancelárske budovy.

Vplyv nárastu ponuky novej administratívnej plochy v hlavnom meste je ako vystrihnutý z učebníc ekonómie. A pritom pred pár rokmi by málokto prognózoval, že v roku 2006 sa kancelárie najvyššieho štandardu budú prenajímať za menej ako deväť eur (340 Sk) za meter štvorcový mesačne. Priemerné nájomné sa síce stále drží pod jedenástimi eurami, no aj to predstavuje polovičný pokles za ostatných desať rokov.

Kým nájomníci kancelárií môžu jasať, developeri budú opatrnejší. A ak sa tempo, ktorým bizniscentrá pribúdajú, preženie, časť projektov – tých menej kvalitných – bude mať problémy. Ešte ťažšie časy čakajú majiteľov starších budov, takzvaných béčok a céčok. Ak nepridajú na kvalite a neznížia cenu, ich budovy budú mať zakrátko len hodnotu pozemku.

Bitka

Zhruba o tri roky začnú vo veľkom exspirovať nájomné kontrakty na kancelárie z prvej veľkej stavebnej vlny spred dvoch rokov. V čase, keď má na trh prísť masa nových priestorov, aká doteraz na Slovensku nemala obdobu.

Avizovaný prírastok vysoko prevyšuje absorpčnú schopnosť bratislavského trhu, 60- až 80-tisíc nových štvorcových metrov ročne. A keďže konkurencia stláča nájomné nadol, klienti získajú výhodu.

NEPREHLIADNITE:
• Mimo Bratislavy sa stavia len výnimočne

Môžu sa vyhrážať odchodom. Lačná konkurencia po nich rada skočí. Už niekoľko mesiacov pred vypršaním zmlúv sa preto dajú očakávať horúčkovité rokovania.

Rozhodovať bude všeličo. Napríklad fakt, že pôjde o úplne nové, a teda aj modernejšie budovy, uvažuje vedúca oddelenia projektového financovania a syndikácií Tatra banky Slávka Nagyová.

Podstatná bude najmä cena. Nové kancelárske projekty sú nastavené na nižšie výnosy ako budovy spred pár rokov. Umožňuje to najmä konkurencia bánk, ktoré developerom pri poskytovaní úverov vychádzajú v ústrety.

Dnešné pôžičky sú výhodnejšie ako tie, ktoré developeri získali v nedávnej minulosti. Sú síce sčasti splatené, no aj tak môžu majitelia budov ísť dolu s cenou len po hranicu, ktorú im určí vlastná ekonomika.

A tak budú majitelia nehnuteľností musieť rozmýšľať, ako sa vyhnúť tomu, aby sa klienti začali masovo presúvať na iné adresy. „Bude dochádzať k prvým veľkým pohybom,“ predpovedá výkonný riaditeľ realitnej poradenskej a maklérskej firmy Colliers International (SK) Tomáš Krčula. Hoci dohoda bude i v záujme niektorých klientov.

Presťahovať firmu nie je jednoduchá a ani lacná záležitosť, upozorňuje predseda predstavenstva developerskej firmy HB Reavis Group Ivan Valent. Iste, všetko bude závisieť od podmienok, ktoré nové budovy ponúknu klientom. Ak budú podstatne výhodnejšie, časť firiem sťahovanie riskne.

Bitka bude najmä o klientov, ktorí sú výluční nájomníci v jednej budove. Ako napríklad IBM Slovensko, sídliaca v Millennium Tower II pri obchodnom centre Polus. Už teraz okolo IT gigantu krúžia developeri nových budov a číhajú na náznak, že firma chce opustiť súčasnú základňu.

Veľkí a malí

Veľkí klienti si môžu diktovať podmienky už dnes. Nových priestorov je dosť, a tak sa developeri prebíjajú ponukami.

Ešte pred pár rokmi nepredstaviteľné podmienky sa stávajú realitou, potvrdzuje Oliver Galata, konzultant realitnej poradenskej firmy CB Richard Ellis. Tá v mene klientov, napríklad spoločností Accenture, Lenovo či Zürich Financial, rokuje s majiteľmi budov o podmienkach prenájmu.

Pokiaľ ide o zlepšovanie podmienok, nemyslí sa len na výšku nájomného. Vlastníci nehnuteľností napríklad predlžujú cenové prázdniny, počas ktorých klient nájomné neplatí. Alebo zvyšujú svoj príspevok na vybavenie kancelárie.

Spokojný je určite Slovak Telekom, ktorý sa na prelome rokov sťahuje do jednej z budov City Business Centra na Karadžičovej ulici. Od developera, spoločnosti HB Reavis, podľa informácií TRENDU dostal nájomné 8,75 eura (330 Sk) za štvorcový meter mesačne – a polročný rent-off.

Slovak Telekom uprednostnil  projekt HB Reavisu pred ďalšími, v hre bol Tower 115 od spoločnosti J&T Real Estate, ktorá ponúkla porovnateľné podmienky (TREND 29/2006). Hlavný argument znel, že Tower 115 nemá dvojité podlahy, do ktorých sa ukladá kabeláž.

Malé a stredné firmy budú, pochopiteľne, vždy platiť viac. No keďže klesá priemerné nájomné, v konečnom dôsledku budú nové bizniscentrá lacnejšie aj pre ne.

„Podmienky pre menšiu firmu sú, samozrejme, menej výhodné ako pre veľkých klientov,“ konštatuje riaditeľ realitnej agentúry Riešime bývanie Martin Čapo. Jeho firma sídli v Apollo Business Centre na Prievozskej ulici, ktoré otvorili vlani na jar. No nemá pocit, že developer sa na jeho firmu pozerá zvrchu preto, že obsadila len 55 štvorcových metrov. „O cene a iných náležitostiach sa dalo rokovať, developer dal najavo, že aj malí klienti sú pre neho dôležití,“ spomína.

Otázka je, na akú úroveň môže nájomné klesnúť. „Príliš veľký priestor už nie je,“ myslí si vedúci oddelenia financovania nehnuteľností Slovenskej sporiteľne Radoslav Jakab. To však brandža hlása už niekoľko rokov, a nájomné klesá.

S. Nagyová z Tatra banky sa nazdáva, že sa projekty budú cenovo výraznejšie diferencovať. V nových, no menej kvalitných či horšie lokalizovaných budovách bude nájomné klesať.

A naopak, v lukratívne situovaných projektoch vysokého štandardu sa nájomné stabilizuje. Napríklad Hviezdoslavovo námestie si udržiava stabilné rozpätie od 15 do 18 eur za štvorcový meter niekoľko rokov.

Na pozemok

Napriek rastúcej konkurencii by nové bizniscentrá nemali mať problém s naplnením. Pravda, obsadiť budovy klientmi môže, i keď nemusí, trvať dlhšie.

Kritická situácia by nastala vtedy, keby rok po kolaudácii ostala prázdna pätina nových priestorov. A to by sa stať nemalo.

„Žiadny z projektov, ktoré sa v súčasnosti stavajú, nie je predimenzovaný,“ tvrdí S. Nagyová. Kombinácia rozlohy, štandardu a ceny, ktorú developeri pri väčšine nových projektov zvolili, môže fungovať, myslí si.

Problémy môžu mať skôr majitelia starých kancelárskych budov z čias socializmu. Nie všetci podľa T. Krčulu pochopili, že prílev nových priestorov sa dotkne predovšetkým nich.

Ak nezareagujú na trhový vývoj – znížením ceny alebo/a zvýšením kvality –, budú sa rozhodujúcou mierou podieľať na rastúcom množstve prázdnych priestorov. „Tí, ktorí neinvestujú, budú mať problémy,“ vystríha bratislavský podnikateľ Roman Bušo.

Jeho firmy vlastnia v hlavnom meste niekoľko starších kancelárskych budov, spolu dvadsaťtisíc štvorcových metrov čistej prenajímateľnej plochy. A nenecháva ich upadať.

Napríklad do budovy na Hanulovej ulici (päťtisíc štvorcových metrov) investoval 240 miliónov korún. O odbyt starosti nemá: „Vždy sa nájdu klienti, ktorí hľadajú nižšiu cenu či menšiu budovu, v ktorej chcú byť jediný nájomník.“

Časť starých kancelárií zrejme padne za obeť. „Kancelárie v centre mesta je logické prerobiť na byty,“ hovorí špecialista Investkredit Bank na financovanie nehnuteľností Andrej Včelík.

Budovy mimo užšieho centra sa zase dajú úspešne redevelopovať na kvalitnejšiu administratívu vyššieho štandardu. Napríklad J&T Real Estate tento model aplikoval na budove niekdajšieho Lignoprojektu na Patrónke, ktorá je teraz súčasťou kancelárskeho komplexu Westend Court.

Aj najnovší administratívny projekt J&T, Tower 115 na dunajskom nábreží, je výsledkom kompletnej obnovy budovy, donedávna známej ako Pressburg Center.

Pri hustej zastavanosti hlavného mesta sa môže ľahko stať, že pozemky pod prázdnymi administratívnymi budovami kategórie B či C budú mať väčšiu hodnotu ako sama budova. Napríklad kancelárie nižšieho štandardu v bratislavskej cvernovke v blízkej budúcnosti ustúpia polyfunkčnému realitnému projektu s prevahou bytov. Areál bývalej továrne na výrobu nití tento rok kúpil český developer Sekyra Group.

Ani jedna

Komerčná kancelárska platforma sa v súčasnosti odhaduje na 650-tisíc štvorcov, z ktorých zhruba polovicu tvoria budovy kolaudované po roku 1995. Teda také, ktoré realitná brandža s prižmúrením očí berie ako nové.

Pravda, ich kvalita ani zďaleka nespĺňa áčkový štandard, hoci všetky nové projekty postavili marketing na „kvalite“ či „najvyššom A štandarde“. Medzinárodným kritériám, podľa ktorých najvyššiu kvalitu posudzujú globálne realitné poradenské firmy ako CB Richard Ellis či Colliers International, nezodpovedá ani jedna kancelárska budova na Slovensku. Dokonca ani tie najnovšie.

„Klienti niektorých bizniscentier, postavených v predošlých dvoch rokoch, už teraz nie sú spokojní so stavom, v ktorom sa budova nachádza,“ tvrdí O. Galata zo CB Richard Ellis. Ide o technické nedostatky, vzhľad budovy, ktorý nepôsobí reprezentačne, hoci pri kolaudácii to tak bolo, či problémy s parkovacími kapacitami.

Podľa T. Krčulu z Colliers International môže byť príčinou i prirýchle tempo výstavby. „Podobné riziko hrozí pri niektorých pripravovaných projektoch,“ uzatvára.

ILUSTRAČNÉ FOTO – VLADO BENKO