Kancelársky biznis: vládne nájomca

Ak ekonomika rastie a nové pracovné miesta vznikajú, kancelársky biznis prekvitá. A naopak, ak hospodárstvo ide z kopca a firmy sa ľudí zbavujú, prichádzajú ťažšie časy aj pre majiteľov biznis centier. Pod tlakom sa mení správanie na oboch stranách. Do hry sa dostávajú rôzne návnady, od predlžovania obdobia bezplatného nájmu až po znižovanie nájomného. No firmám to nemusí stačiť, hľadajú úsporné riešenia.

Menej za menej

Samozrejme, väčšina nájomcov chce znížiť nájomné čím skôr. Majitelia zasa tlačia na predlžovanie súčasných nájmov s typickou dobou trvania päť rokov o ďalší rok či dva. Tým, že sa trh zmenil v prospech nájomcov a ekonomická situácia zvyšuje ich neistotu, snažia sa nezaväzovať sa na také dlhé obdobie a ponechať si flexibilitu v dĺžke nájmu, objasňuje situáciu na Slovensku Oliver Galata, vedúci oddelenia prenájmu kancelárií spoločnosti CB Richard Ellis.

Iným spôsobom, ako ušetriť výdavky na kanceláriu, je takzvaná konsolidácia. To znamená sústredenie všetkých častí firmy pod jednu strechu. Štúdia spoločnosti Cushman & Wakefield naznačuje, že koncentráciou do jednej budovy ostane zvyčajne zachovaná kvalita polohy. Presťahovanie do lacnejších lokalít v rámci mesta, krajiny alebo kontinentu zvažuje len málo európskych firiem.

Príkladom konsolidácie na Slovensku je vlaňajší nájom roka v podobe presťahovania viacerých po Bratislave roztrúsených pobočiek Slovenských elektrární do novopostavenej druhej časti Apollo Business Centra. Taliansky vlastník – spoločnosť Enel sa rozhodol opustiť tri areály a sústrediť aktivity do dvoch blokov nového biznis centra na ploche 11-tisíc štvorcových metrov kancelárií. Celkové mesačné nájomné dokázal stlačiť pod deväť eur na štvorcový meter, samozrejme, po započítaní všetkých bonusov a zliav.

NEPREHLIADNITE:

• Nájomné prázdniny sa predlžujú

O. Galata priznáva, že aj u nás sú firmy donedávna rýchlo expandujúce nútené obmedzovať počty a náklady. Týka sa to sektorov, ktorých sa kríza dotkla najviac. Teda najmä poskytovateľov finančných služieb. No existujú aj firmy, ktoré v súčasných podmienkach rozširujú priestory. K takým patrí aj Deloitte. Za odchodom z Apollo Business Centra do Digital Parku treba hľadať podľa Andrey Gogh, office manažérky slovenskej pobočky, najmä obmedzenú kapacitu súčasných priestorov, lepšie možnosti expanzie, flexibilitu dispozičného riešenia pri meniacich sa potrebách firmy. Medzi zvažovanými možnosťami bola aj expanzia v súčasnej budove. No „vzhľadom na fakt, že dnešné kancelárie nie sú vyhovujúce, považujeme rozhodnutie presťahovať sa za výhodnejšie ako predĺženie nájmu v súčasných priestoroch“, tvrdí. Argumentuje ďalšími potrebnými investíciami a stavebnými úpravami počas prevádzky, čo by v konečnom dôsledku bolo neefektívne. Otázke nájomného sa vyhýba a dodáva, že v prospech novej lokality zabodoval i dostatok parkovacích miest, technická realizácia a kvalita materiálov.

Podnájom

Inou formou zníženia nákladov na prevádzku je opätovný prenájom priestorov, teda podnájom inej firme. Takéto riešenie zvažujú najmä firmy vo Veľkej Británii, nájomcovia na zvyšku kontinentu sa snažia prehodnotiť existujúce nájomné zmluvy.

Kancelárske priestory v podnájme pritom znamenajú ďalšiu konkurenciu k existujúcim aj pripravovaným projektom developerov. Poskytnutím priestorov do podnájmu sa nájomcovia snažia riešiť problémy s cash-flow a ponúkajú na kratšie obdobie a za nižšie ceny. Ale výmera takýchto priestorov je u nás zatiaľ zanedbateľná.

Veľké, zvyčajne nadnárodné spoločnosti pri príchode alebo presune do nových bratislavských kancelárií počítali často s budúcou expanziou. Preto si ponechali rezervu aj niekoľko tisíc štvorcových metrov neobsadenej výmery v podobe opcie zakotvenej v nájomnej zmluve. To je aj prípad telekomunikačnej spoločnosti AT&T, ktorá má v Aupark Tower prenajatých vyše päťtisíc štvorcových metrov a zhruba rovnakú výmeru mala v rezerve. Podobne je na tom Telefónica O2.

Priťahovanie nákladovej uzdy spôsobuje, že teraz sa tejto opcie vzdávajú. „Tým sa, samozrejme, dostáva na trh dodatočná ponuka kancelárií, ktoré sa predtým neponúkali,“ vysvetľuje O. Galata. A potvrdzuje existenciu transakcií, pri ktorých firma ako nájomca ďalej prenajme svoje voľné prenajaté priestory inej firme. Takéto zmluvy o podnájme sa už podľa neho na trhu reálne uzatvorili. V nájomnej zmluve je spravidla možnosť podnájmu, ktorý sa viaže na súhlas majiteľa budovy.

Nemecký vlastník biznis centra Europeum v centre Bratislavy SEB Asset Management v ostatných niekoľkých mesiacoch nemusel riešiť otázku podnájmu s nájomcami. A správca tejto budovy, spoločnosť DTZ, slovami asset manažérky Petry Pávovej odkazuje, že k prípadným požiadavkám na podnájom budú pristupovať individuálne. Bonitní nájomcovia, ktorými je centrum obsadené, nemajú podľa nej zásadné problémy s platbami a dodržiavaním nájomných podmienok. Existujúce zmluvy ani neumožňujú zmenu podmienok v prospech nájomcov. „Zatiaľ sme nezaznamenali výraznejší vplyv prichádzajúcej krízy na nájomcov v Europeu,“ tvrdí. Pri prenájme voľných priestorov vychádza vlastník z vývoja na trhu a ponuku prispôsobuje aktuálnej situácii.

Väčšie prázdno

Vlani pribudlo v Bratislave takmer 180-tisíc m2 nových kancelárií. Až na ojedinelé výnimky majú všetky budovy do stavu naplnenosti ďaleko. Tento rok aj polovičná výmera z ponuky vlaňajška bude úspechom. Dôvodom sú posúvajúce sa termíny dokončenia alebo zastavovanie výstavby. No aj to bude stačiť na to, aby sa developeri dostali pod ešte väčší tlak nájomcov.

O nich bojujú najmä kancelárske budovy vo výstavbe v Petržalke. Termín otvorenia sa blíži v „mediálnom dome“ Central 5 od vydavateľstva Axel Springer, do konca roka by mohla byť hotová náprotivná budova Panon Office od ALK Variant. Prví nájomcovia sa od júna budú sťahovať aj do druhej časti Digital Parku od Penty. Na jeseň by mohla dokončiť svoj Omnipolis na Trnavskej ceste spoločnosť Omnia a očakáva sa tiež otvorenie kancelárií v River Parku od J&T Real Estate. Do decembra to chce stihnúť aj Immorent so štvorkou Galvaniho BC. A to sú vymenované len najväčšie projekty.

V najužšom centre a v špičkových priestoroch uzatvárali vlani firmy nájomné zmluvy začínajúce sa na 14 eur za meter štvorcový a mesiac, v širšom centre sa pohybovali medzi 12 až 14 eurami, mimo centra od 9 do 12 eur. Samozrejme, najväčšie úlovky v podobe firiem obsadzujúcich niekoľko tisíc štvorcov dokážu po započítaní všetkých zliav a bonusov stlačiť efektívne nájomné smerom nadol aj o dve či tri eurá oproti základnej výške. Neľahko sa zapĺňajúce priestory v existujúcich aj pripravovaných kancelárskych budovách spôsobia, že podiel voľných priestorov dosahujúci v súčasnosti zhruba desatinu sa môže na konci roka vyšplhať nad 15 percent. A to by sa malo prejaviť už aj na výške nájomného.

Ilustračné foto - Maňo Štrauch

© 2009 TREND Holding, spol. s r.o.