Kancelársky trh čaká testovanie kapacít

Nadchádzajúce dva roky budú pre domáci trh s administratívnymi priestormi mimoriadne dôležité. Nové projekty otestujú dopyt a preveria, či bude rýchly rast z uplynulej päťročnice pokračovať aj v budúcnosti. Alebo či Bratislava nakoniec nebude nasledovať osud niektorých veľkomiest, kde príliš masívna ponuka predstihla požiadavky kancelárskych klientov.

Prognózy sú zatiaľ síce opatrné, ale optimistické. Tí developeri, ktorí hrajú v biznise s administratívou prím, sa recesie neboja. Slovenskej metropole veria aj nové mená prichádzajúce na trh. Ani finančný sektor neznepokojujú katastrofické vízie, keďže avizovaným bizniscentrám dali bankové domy dôveru v podobe poskytnutých úverov.

Pokoj však nie je neohroziteľný. Predsa len, taký nápor kvantity i kvality, aký príde do Bratislavy v budúcom a tom nasledujúcom roku, nie je pre tunajší kancelársky trh každodenná záležitosť.

Vďaka pripravovaným projektom budú developeri atakovať doterajší rekord z roku 2001, keď Bratislave pribudlo vyše 83-tisíc štvorcových metrov administratívnych priestorov. Úspech nových kancelárií viac ako doteraz ovplyvní lokalita, načasovanie projektu a výška nájomného.

Kedy sa výstavba nových kancelárií presťahuje aj do regionálnych metropol, je otázne. Nízka výnosnosť pri nákladoch porovnateľných s Bratislavou a zanedbateľným dopytom realitných investorov príliš neláka.

Nedostatočný milión

V súčasnosti má Bratislava necelý milión štvorcových metrov kancelárií. Do toho sú započítané aj budovy, kde sídli štátna správa či samospráva, ktorá ich spravidla aj vlastní.

Dá sa to však len odhadovať, pretože realitná brandža si na Slovensku až na výnimky na transparentnosť príliš nepotrpí. Ani analýzy vydávané jednotlivými developermi či poradenskými firmami nie sú pri konkrétnych číslach vždy jednotné.

„Kvalita informácií je slabá stránka trhu, pri očakávaniach sa potom varí z vody,“ ťažká si vedúci oddelenia financovania nehnuteľností Slovenskej sporiteľne Radoslav Jakab. Už ľahšie sa dajú sledovať každoročné prírastky kancelárií, nových projektov doteraz nebolo príliš veľa.

Do kvalitatívnej kategórie A sa však aj s prižmúrením oboch očí zmestí len o málo viac ako tretina existujúcich kancelárií. To sa týka, samozrejme, kancelárií v najnovších budovách.

Väčšina administratívnych priestorov v Bratislave spadá do kategórie B, prípadne C. Tie už sú zvyčajne morálne i technologicky zastarané, neveľmi atraktívne a s problematickým parkovaním.

No aj väčšina kancelárií, na Slovensku vedených ako „áčkové“, by v porovnaní so zahraničnou konkurenciou neobstála. Prísnejšie kritériá znesú v podstate len obe „miléniové veže“ Polus City Centra, najnovšie dve bizniscentrá na Plynárenskej ulici a Apollo Business Center.

Zvyšné z nových projektov krívajú buď technologicky, alebo lokalizáciou. V pomeroch Bratislavy, ktorá má kvalitných priestorov nedostatok, však patria medzi tie lepšie. Medzi také sa zaradí aj drvivá väčšina administratívnych projektov, ktoré sa postavia v budúcnosti.

Čo príde

V najbližších piatich rokoch má bratislavský kancelársky trh narásť o polovicu. Bezmála tretina novej plochy pribudne už v najbližších dvoch rokoch.

„Tie budú akýmsi testovaním kapacity trhu,“ vysvetľuje Juraj Bielik, vedúci slovenského zastúpenia rakúskej Investkreditbank, ktorá sa špecializuje na financovanie nehnuteľností. Ak hlavné mesto Slovenska absorpčne uspeje, developerom už nič nebude brániť doviesť svoje zámery až do konca.

Smelé pokusy povzbudzuje vývoj trhu v ostatných troch rokoch. Hoci veľa ľudí z realitného biznisu na pribúdajúce štvorcové metre kancelárií pozeralo s nedôverou, čierne scenáre sa nenaplnili.

A napriek počiatočnej opatrnosti dnes ani jeden z projektov dokončených v ostatných troch rokoch problémy s obsadenosťou nemá. Hoci takmer tretina bratislavských kancelárií je prázdna, nových bizniscentier sa to netýka. Väčšina z nich je kompletne obsadená a zohnať existujúce nové priestory je momentálne v Bratislave nemožné.

„Na trhu panoval mierny pesimizmus, či sa viacero nových projektov dokončených v krátkom čase dokáže naplniť. Ukázalo sa, že na trhu je priestor aj pre špekulatívne developmenty, teda projekty, kde nie sú vopred známi užívatelia,“ spomína Ivan Valent, predseda predstavenstva spoločnosti HB Reavis Group.

Vie, o čom hovorí. Zatiaľ posledná dokončená administratívna budova HB Reavisu – Apollo Business Center - bol projekt určený výhradne na voľný trh s nulovou vopred zazmluvnenou obsadenosťou.

Nové a ambiciózne

Rovnako HB Reavis postupuje aj pri svojom najbližšom office projekte, ktorým je City Business Center (CBC) na Karadžičovej ulici vedľa centrály VÚB banky. Spolu ponúkne okrem niekoľko desiatok bytov vyššieho štandardu a obchodných priestorov aj stotisíc štvorcových metrov kancelárií, z toho dve pätiny v prvej fáze. CBC I. a II. majú byť hotové na jar 2007.

Ešte o pár mesiacov skôr bude v prevádzke Tower 115, ktorá má byť najvyššou budovou v meste. Ambiciózny projekt je developmentom J&T Global, ktorá sa už na trhu etablovala ako zručný obnoviteľ budov po zenite.

Po Westende na Patrónke uplatnili rovnaký koncept aj pri niekdajšom Pressburg Centre. Po očistení na skelet a takmer dvojmiliardovej investícii bude pre J&T Global novou administratívnou vlajkovou loďou.

Práve Tower 115 a prvé dve budovy CBC budú hlavnými aktérmi v boji o priazeň nájomcov. Ponúknu totiž takmer rovnako veľký priestor v atraktívnych lokalitách – CBC na okraji užšieho centra, Tower 115 zase na dunajskom nábreží, ktoré sa perspektívne stane druhým centrom Bratislavy.

J&T Global má výhodu skoršieho dokončenia a s prenájmom kancelárií začala už na jeseň tohto roka. HB Reavis vyrukuje s agresívnou taktikou nízkej ceny, ktorá im prakticky za pár týždňov obsadila Apollo takmer na sto percent.

Úspech by sa nemal vyhnúť ani ďalším pomerne veľkým projektom v strede mesta – Park One na Kollárovom námestí a počinu Soravia Group v budove bývalých tlačiarní na Štúrovej ulici. Lokalita hrá v ich prospech, pravda, dôležité bude aj zvládnutie načasovania projektu a jeho marketing.

Prírastok kancelárskej plochy v Bratislave (m2)

Pozn.: V prírastku za rok 2004 je zarátané aj Apollo BC, kotrého priestory sa vtedy zmluvne obsadzovali. Dokončené však bolo až začiatkom roka 2005.
PRAMEŇ: J&T Global

Podstatná bude tiež cenová stratégia. V centre mesta sú v súčasnosti vôbec najdrahšie kancelárie, cena prenájmov v niektorých prípadoch presahuje 16 eur za štvorcový meter mesačne.

K piatim bizniscentrám na osvedčenom mieste na Plynárenskej ulici pribudne šieste, oproti BBC V bude zhruba tretinové. Na voľný trh sa možno ani nedostane. „Uspokojíme ním expanzívne snahy našich súčasných klientov,“ prezrádza Ivan Krištof, obchodno-marketingový riaditeľ slovenskej dcéry izraelského developera B.S.R.

Zvedavosť v realitnej brandži vzbudzuje zaujímavý Digital Park v Petržalke oproti Auparku. Jeho prvá fáza s celkovou prenajímateľnou plochou 12 700 štvorcových metrov má byť hotová budúci rok. Približne 85 percent by mali tvoriť kancelárie.

Za nič nehovoriacim názvom developera Global Invest je ukrytá česká Syner Group z Liberca (s ročnými tržbami zo stavebnej činnosti viac než miliardu českých korún) a jej slovenský partner. V doteraz neveľmi zaujímavej, ale perspektívnej lokalite sa pokúsi Digital Park konkurovať tradičnejším kancelárskym destináciám v bratislavských mestských častiach Ružinov a Nové Mesto. Naplánovaných je aj niekoľko menších projektov s rádovo tisíckami „štvorcov“ kancelárskej plochy.

„Úspech závisí predovšetkým od vhodného načasovania projektov a cenovej ponuky. Dôležitú rolu bude hrať aj počet mesiacov bez nájomného,“ prognózuje vyhliadky prichádzajúcich administratívnych priestorov analytik poradenskej firmy Colliers International Peter Györffy.

Čo ceny a obsadenosť

Čo urobí príval realitných investícií s cenami a obsadenosťou administratívnych sídiel v hlavnom meste? „To si trúfne predpovedať len málokto,“ hovorí I. Krištof.

Ceny prenájmov by však výrazne klesať nemali. Za posledné štyri roky spadli o štyridsať percent. Dnes sa kancelárie v nových budovách prenajímajú už od deviatich eur za štvorcový meter mesačne, čo je pre väčšinu developerov na hranici návratnosti.

To pravdaže platí len pre najväčších nájomcov. Bežný cenový interval je pri nových bizniscentrách od desať do 12 eur za „štvorec“ a mesiac. I. Valent však verí, že ceny môžu pri najväčších transakciách klesnúť až pod osem eur.

„Je zaujímavé, že developeri nezneužívajú nedostatok nových kancelárií, naopak, tlačia ceny dolu, aby čo najskôr zaplnili svoje budovy,“ pripomína Joerg Kreindl, riaditeľ slovenskej pobočky poradenskej CB Richard Ellis. Cenová vojna sa však podľa neho nedotkne centra mesta.

Z jednoduchého dôvodu – pozemkov na výstavbu veľkých kancelárskych projektov na výber v centre príliš nie je. Aj preto pribudlo podľa analýzy J&T Global Real Estate Market Bratislava 2004 v uplynulých troch rokoch v časti Bratislava I len niečo cez 35-tisíc štvorcových metrov nových kancelárií.

Aj kancelárie nižšieho štandardu si v centre mesta držia vysoký stupeň obsadenosti. Istý typ klientov ako advokáti či audítori totiž uprednostňujú tieto lokality niekedy aj za cenu nižšieho komfortu, flexibility a pre nedostatok parkovacích miest aj mobility. Najvyhľadávanejšie kancelárie v úzkom centre Bratislavy sú na Hviezdoslavovom námestí vrátane administratívy v hoteli Radisson SAS Carlton.

Ohrozené béčka

V iných častiach mesta sa však staršie „béčkové“ a „céčkové“ priestory problémom s obsadenosťou nevyhnú. Súčasné ceny prenájmov v nových budovách síce majú o niečo vyššie jednotkové ceny, vďaka väčšej flexibilite priestoru však klient zaplatí nezriedka rovnakú sumu alebo aj menej ako v staršej budove.

V Bratislave je navyše aj dosť klientov, ktorí sa rozrástli tak, že ich dovtedajšie priestory im nestačia. A pri sťahovaní už uprednostňujú nové kancelárie. Čoraz častejším dôvodom odchodu do nových priestorov je i rozhodnutie spoločností skoncentrovať svoje osadenstvo roztrúsené v budovách po celom meste na jedno miesto.

Nižšia obsadenosť sa doteraz netýkala nových budov, ale so zvýšenou ponukou hrozí aj to. „Tento rok bol hlboko pod absorpčnou schopnosťou bratislavského trhu,“ upozorňuje Roman Krajčír, výkonný manažér projektového financovania VÚB.

Okrem Apollo Business Centra, ktorého rozhodujúca časť sa však prenajímala vlani, v roku 2005 stavbári dokončili necelých 20-tisíc štvorcových metrov administratívnej plochy. Tunajší trh pritom dokáže pohltiť minimálne trojnásobok tohto množstva. Na najbližších päť rokov naplánovaný priemer 80- až 100-tisíc štvorcových metrov kancelárií je však vyšší.

Na hroziaci prebytok „áčkovej“ ponuky tak opäť doplatia najmä o triedu či dve nižšie priestory. Ak si chcú zachovať konkurencieschopnosť, budú musieť klesnúť pod sedem eur za štvorcový meter mesačne.

Konkurencia na Dunaji

Nové bizniscentrá by však nemali plniť len presuny súčasných klientov do atraktívnejšieho prostredia. Rovnakou mierou by sa o to mal zaslúžiť príchod nových nájomcov.

„Bude to paralelný proces,“ domnieva sa predseda predstavenstva developerskej spoločnosti TriGránit Centrum Gábor Zászlós. Bratislavu ako sídlo zvažujú viaceré firmy.

Týka sa to presunu časti personálnych kapacít pre zníženie fixných nákladov, ale aj strategického sa usídlenia pri prenikaní na stredo- a východoeurópske trhy. Súťažiť bude slovenská metropola najmä so susednou Viedňou, keď má pri porovnaní nájomného kancelárií takmer o polovicu nižšie ceny.

Bratislava je na tom lepšie aj ako Varšava, kde je horná hranica nájomného 27 eur za štvorcový meter a mesiac. Praha a Budapešť majú o necelú pätinu lacnejšie administratívne priestory ako hlavné mesto Poľska.

Kancelárske centrum Bratislava zatiaľ nemá

Najväčšie šance stať sa ním majú Ružinov s nábrežím a Nové Mesto

Typickou kancelárskou štvrťou sa Bratislava zatiaľ predviesť nemôže. I keď niektoré časti takéto ambície majú. Najviac sa tomuto segmentu darí v časti Bratislava II. Na Plynárenskej ulici už stojí päť bizniscentier, šieste dokončí B.S.R. Europe koncom roka 2007. V ich blízkosti sa nachádza Apollo Business Center, vedľa ktorého má vyrásť mladší súrodenec s poradovým číslom II. Po dobudovaní Eurovey, nábrežnej štvrte írskeho Ballymore Properties, a prestavby súčasnej Autobusovej stanice Mlynské nivy na polyfunkčné Twin City, sa práve táto časť Ružinova môže stať novým kancelárskym srdcom Bratislavy.

Neďaleké City Business Center, ktoré rovnako ako Apollo a Twin City developuje HB Reavis, už stojí v časti Staré Mesto, bude však v tesnom susedstve spomínaných projektov. To biznis charakter tejto časti mesta len umocní. „Atraktivitu trojuholníka Mlynské nivy – Prievozská – Plynárenská ešte zvýši nedávno otvorený Most Apollo,“ domnieva sa Ľuboš Čema, riaditeľ odboru financovania nehnuteľností HVB Bank Slovakia. Okrem kancelárií však v sebe nové budovy skombinujú aj obchod, zábavu a bývanie, takže ani po skončení práce v kanceláriách nezostane lokalita prázdna.

Ambície stať sa administratívnym centrom má aj bratislavské Nové Mesto. Dve veže obchodno-zábavného Polusu – Millenium Tower I a II – má doplniť ďalšia. Navyše, len neďaleko odtiaľ, blízko tamojšej železničnej stanice, už developer Polusu i všetkých jeho veží vlastní ďalší pozemok. Na ňom by mala perspektívne vyrásť ďalšia kancelárska budova. Jej presné načasovanie zatiaľ nie je známe.

Na križovatke Tomášikovej a Trnavskej ulice, kde kedysi predávala svoj nábytok švédska Ikea, si zase svoju centrálu stavia Slovenská sporiteľňa. Nemusí ísť o posledný office vežiak v tejto lokalite. Pozemky vedľa sú stále voľné a ich majiteľ, rakúsko-slovenská BZ Group, sa netají, že okrem rezidenčného Kolosea uvažuje aj o výstavbe kancelárií. Pravda, iba pre konkrétneho klienta, na špekulatívny development chuť nemá. Kancelárie nemajú chýbať ani v prístavbe Národného futbalového štadióna, ktorý má podľa predstavy Slovenského futbalového zväzu vyrásť na Tehelnom poli.

„Výhodou Bratislavy je, že širšie centrum v porovnaní so susednými metropolami nie je také zastavané,“ hodnotí vedúca oddelenia projektového financovania a syndikácií Tatra banky Slávka Nagyová. Takže aj doteraz menej lukratívna lokalita môže časom „vyskočiť“. Stačí jeden úspešný projekt, ktorý nasledujú ďalšie. Tak to bolo napríklad v prípade petržalského Auparku. Dnes oproti obchodno-zábavnému komplexu vyrastá prevažne kancelársky Digital Park, ktorý po dokončení všetkých fáz bude disponovať 40-tisíc štvorcovými metrami administratívnych priestorov. A aj sám Aupark sa rozšíri o kancelársku vežu.

Veľké zmeny čakajú aj pravý breh Dunaja. Rad naň príde po dobudovaní ľavobrežných Eurovey a River Parku, o ktoré sa rozšíri tradičné centrum mesta (TREND 35/2005). Samozrejme, to bude vždy najprestížnejšou lokalitou na kancelárie i bývanie. Stred mesta je však limitovaný ponukou pozemkov.

Ostatné lokality top priestory nikdy neponúknu. Kancelárie budované Redingom v Rači i Galvaniho Business Center I a II sú aj napriek solídnemu dopravnému napojeniu už od centra mesta priďaleko. Chýbajú v nich aj služby pre zamestnancov, hoci napríklad dvojica budov developovaných Lindner Group je len zopár metrov od Avion Shopping Parku. Perspektívne, so zvyšujúcim sa počtom kvalitných administratívnych komplexov, sa podobné projekty zaradia medzi výborné „béčkové“ priestory. Tomu bude zodpovedať aj ich cena. (ms)

Ilustračné foto – Andrej Balco