Komerčné nehnuteľnosti rastú

Dopyt po bývaní je v poslednom roku neistý a ceny bytov aj rodinných domov naďalej viac či menej klesajú. Oproti tomu stoja komerčné nehnuteľnosti, ktoré sú pre domácich i zahraničných investorov na Slovensku stále dobrý biznis. Firmy majú záujem sťahovať sa do Bratislavy či Košíc a menším mestám ešte stále chýbajú lokálne obchodné centrá. A logistika s veľmi nízkou mierou neobsadenosti láka ďalších hráčov. Atraktivita trhov je však prísne obmedzená a len niektoré lokality môžu uspieť.

Kanceláriám sa pred dvoma rokmi nepredpovedal najlepší osud, čo sa odrazilo aj na množstve pozastavených projektov v rôznom štádiu príprav či výstavby. Naopak, ak by sa mal stav komerčného trhu hodnotiť podľa rozmrazených projektov, dá sa hovoriť o oživení. Dve veľké administratívne stavby – City Business Center (CBC) od HB Reavisu a Westend Square od J&T Real Estate developeri po dlhšom spánku dokončili. A dnes nemajú výraznejší problém s prenajatosťou.

Pol druha milióna

... takmer toľko štvorcových metrov kancelárskych priestorov ponúka Bratislava. Údaj prináša pravidelný report Bratislava Research Fóra (BRF), ktoré pod hlavičkou štyroch najväčších poradenských spoločností zverejňuje dáta o administratívnom trhu. Z 1,43 milióna m2 celkovej ponuky tvoria až 60 percent moderné priestory kategórie A, zvyšok pokrýva nižšia kvalita. Ide najmä o staršie budovy či tie zrekonštruované do nižšieho štandardu, ako je napríklad Jarošova Office Centre od developerskej spoločnosti Globe Trade Centre. Firma propaguje nájomné od 9 eur za štvorcový meter na mesiac.

V treťom štvrťroku pribudlo na trhu 40-tisíc štvorcov práve v projektoch Westend a CBC. Za rovnaké tri mesiace tohto roka sa uzatvorili transakcie s výmerou 21-tisíc štvorcov, čo predstavuje medzikvartálne takmer tretinový rast a oproti úvodu roka 2011 až 45-percentný rast. Z toho však tvorili veľký podiel renegociácie a nové nájomné zmluvy boli len na úrovni dvoch tretín z celkovo obsadených priestorov.

Na trhu dominovali transakcie s veľkosťou menej než 500 štvorcov, čo predstavovalo zhruba 55 percent z celkového množstva. Väčšie uzavreli štvrtinu transakcií a obchody spoločností s potrebou viac než 1 001 m2 predstavovali len 19,4 percenta celkových obchodov. Podľa BRF ešte nad dvojtisícovú hranicu poskočila softvérová spoločnosť SAP a firma z oblasti zdravotnej starostlivosti – Abbott Laboratories Slovakia.

Kam ďalej

Napriek optimizmu vzrástla miera neobsadenosti – z 9,1 percenta v predošlom kvartáli na aktuálnych 10,8. To je spôsobené najmä prírastkom oboch pomerne veľkých projektov, ktoré ešte pri kolaudácii neboli plne obsadené. Navzdory tomu sa chystá výstavba ďalšieho veľkého komplexu pomenovaného Forum Business Center, za ktorým stojí taktiež HB Reavis. Budova v bratislavskom Ružinove, pripravovaná ešte pred niekoľkými rokmi, má po dokončení v roku 2013 priniesť na trh 18 800 štvorcových metrov prenajímateľných plôch. Neskôr sa počíta aj s druhou, identicky objemnou vežou.

Neďaleko je ešte vo výstavbe kancelársky objekt BBC 1 Plus od rakúskej CA Immo. Ten má budúci rok v lete priniesť necelých 16-tisíc štvorcov. Stavia sa aj tretia etapa Digital Parku od Penty, kde na budúci rok na jeseň pribudne približne 20-tisíc m2. Veľkým projektom vo výstavbe je aj polyfunkčný Centrál od firmy Immocap. Tu však všetkých 15,5 tisíca štvorcov administratívnych priestorov získal telekomunikačný gigant Orange. Teda kým novostavba trhom prenájmov nezatrasie, otázny je osud staršej budovy spoločnosti na Plynárenskej ulici. Ostanú po ňom tisícky voľných štvorcov v staršej budove.

V hlavnom meste sú nakreslené aj desiatky tisíc štvorcových metrov úžitkových plôch v ďalších budovách, ale ich realizácia je nateraz otázna či veľmi vzdialená. Ide napríklad o mrakodrapy od Penty v zóne Čulenova, Twin City od HB Reavisu, tretiu vežu Polusu, ďalšie etapy Lakeside či o projekt Westend. Metropola tak má k dispozícii viacero budov pripravených na rozbehnutie výstavby v krátkom čase, ktoré bez väčších problémov pokryjú predpokladaný dopyt. Nehovoriac už o megalomanských plánoch na výstavbu ďalšej etapy nábrežného centra Eurovea.

Ďalšie krajské mestá vďaka nižšej atraktivite miestnych trhov už s toľkými kanceláriami nepočítajú. Jedným z mála sú Košice, kde HB Reavis pracuje na výstavbe svojej Aupark Tower s predpokladaným dokončením v budúcom roku a objemom 12-tisíc m2. Okrem toho prebieha výstavba ďalšej etapy polyfunkčného komplexu Cassovar od slovenskej spoločnosti Global Group. Tá je pre konkrétneho nájomníka – rozrastajúcu sa spoločnosť T-Systems. Okrem toho sa už dlhšie chystá projekt nemeckej firmy Bischoff et Compagnons pod názvom EcoPoint, ktorý chce okrem 16-tisíc m2 na trh priniesť nové „zelené“ technológie.

Veľké obchody už nie

Odlišná situácia vládne na poli obchodných centier. Presýtenie niektorých krajských miest, napríklad Žiliny či Nitry, je známe už niekoľko rokov, podobne je na tom aj Trenčín a Bratislava. V hlavnom meste bude 36-tisíc m2 obchodného centra v projekte Centrál nadlho tým posledným. Nepočítajúc rozostavané Bory Mall od Penty, ktoré však spoločnosť na nejaký čas odložila. Na trh s výrazne nižším dopytom a kúpyschopnosťou než doteraz sa neodváži prísť s veľkým strediskom, i keď v atraktívnej lokalite a s dostatočným predprenájmom. Zatiaľ teda pokračuje len výstavba jednoduchých a na výšku finančných nákladov menej náročných bigboxov.

Metropola môže čakať len výraznejší prírastok malých lokálnych centier, ako je napríklad plánované Tesco na okraji Dúbravky či rozšírenie petržalského obchodného domu rovnakého reťazca. Obchody budú bližšie k ľuďom, čo vyvolá tlak na veľké nákupné strediská na okrajoch miest, do ktorých treba cestovať autom. Ďalší tlak na konkurenciu zase vyvolá príchod nových značiek do krajiny, v Bratislave to bude napríklad hobby market Bauhaus, navyše v tesnej blízkosti etablovaného Hornbachu pri letisku.

V zóne Pharos Business Park od firmy personálne prepojenej na Juraja Širokého, otvorí jednu z prvých slovenských prevádzok aj Decathlon. Najväčší európsky predajca športových potrieb, ktorý ide na predaj inak ako konkurencia, bude aj vďaka svojej veľkosti a nižším cenám vlastných značiek veľkým škrtom cez rozpočet už existujúcich športových reťazcov. Veľkolepý vstup do krajiny odráža aj rovnaký plán otvoriť pobočku v Košiciach.

Košice sú jedným z mála slovenských miest, kde ešte obchodné centrá rástli, i keď tiež pozvoľna. V novembri sa otváral Aupark, rozšírilo sa stredisko Optima, ktoré patrí do fondu Atrium European Real Estate. Na najbližšie mesiace, možno roky, však šlo o posledné výraznejšie zásahy do obchodných plôch v meste. Neďaleký Prešov na svoju príležitosť stále čaká a napriek viacerým plánom na výstavbu obchodov developerov odrádza nízka kúpyschopnosť obyvateľstva.

Sklady a haly

Developeri logistických projektov a skladov sú na tom lepšie. Minimálna miera neobsadenosti slovenských hál, ktorá v treťom kvartáli dosiahla hodnotu 2,7 percenta, dáva zelenú novým projektom. Na slovenskom trhu síce v treťom štvrťroku pribudlo najviac nových priestorov od konca roku 2009, no keďže šlo o výstavbu pre konkrétneho klienta, mieru neobsadenosti to výraznejšie neovplyvnilo. A kým počas krízy sa hovorilo najmä o tomto type výstavby, teda takzvanej build-tosuit, dnes už developeri spomínajú aj špekulatívne projekty.

Atraktívny je každý región Slovenska s dobrou dopravnou dostupnosťou, o čom svedčia aj nové haly v Bratislave, Žiline či Košiciach. Nové projekty ohlasujú najväčší developeri na logistickom trhu ako Prologis a PointParkProperties, no hlásia sa aj ďalší, napríklad Immorent, súčasť skupiny Erste. Po dlho plánovanej výstavbe a následných odsunoch firma v lete tohto roka ohlásila prvých nájomcov vo svojom košickom Immoparku.

Rozhovor vyšiel v prílohe TREND Extra reality, ktorá je súčasťou vydania TRENDU č. 47.

Tlačený TREND na webe, kniha ako darček a ďalšie: Deväť dôvodov, prečo si predplatiť časopis TREND

© 2011 TREND Holding, spol. s r.o.