Komerčné reality čakajú na lepšie časy

Tmavé okná, poloprázdne bytovky, domy duchov. Alebo tisíce dostavaných, ale prázdnych apartmánov a dlhé ulice bez jediného zaparkovaného auta či mamičiek s kočíkmi. Tak to vyzerá v krajinách, ktoré prepálili svoj rezidenčný boom a výstavba neodhadla silu dopytu. Po vypuknutí finančnej krízy zákazníci stratili prístup k lacným úverom a zrazu sa z bitky o byty stala bitka o zákazníka. Takého, čo má peniaze, nie len túžby nepodložené reálnymi príjmami.

Podobný stav hrozí aj Slovensku. V rokoch 2007 až 2008 sa rozbehlo veľa nových veľkých projektov, ktoré mali za úlohu nasýtiť silný smädný dopyt nielen po bytoch. Podobne to platí aj pri kanceláriách, obchodných a skladových priestoroch či hoteloch. Dopyt však spadol a kapacity ostávajú neobsadené. Developeri na to po dlhšom váhaní reagujú znížením cien, aby prilákali zákazníkov. Nastáva dlhé obdobie vypredávania a prenajímania ponuky, pričom hrozí aj cenová vojna.

Zákopová vojna

Nové projekty sa rozbiehajú ťažšie, pretože sa im nedarí splniť požiadavky bánk na predpredaj a predprenájom. Klienti si totiž môžu vybrať z už hotovej ponuky, ktorú zväčša uprednostnia pred neistým platením ešte pred začatím výstavby. Našťastie je dopyt na Slovensku stále pomerne silný, aj keď zaseknutý očakávaním zníženia cien. Možno preto predpokladať, že po odraze od dna, ktorý sa očakáva počas tohto leta, zákazníci opustia zákopy a zasa začnú vo väčšej miere nakupovať rezidenčné nehnuteľnosti.

Trochu iná je situácia v komerčnom sektore. Dopyt po kanceláriách, skladoch a obchodných priestoroch sa odvíja od konjunktúry a prosperity podnikateľov. Keďže ľudia neváhajú iba pri kúpe bytov, ale aj oblečenia, nábytku, elektroniky, áut a ďalších produktov, ekonomike sa darí podstatne horšie ako ešte vlani. Podnikatelia preto odsúvajú rozširovanie svojich firiem, prípadne priestory zmenšujú. Zrejme najrýchlejšie sa ekonomický pokles prejaví v sektore maloobchodných nehnuteľností. Generálny riaditeľ spoločnosti Euro Mall Centre Management Pavel Klimeš hovorí, že kríza dopadla na nákupné centrá plnou silou. Znižuje sa návštevnosť, obraty a zisky nájomníkov a tí bojujú o holú existenciu.

Dokladá to prieskumom jeho firmy, podľa ktorého v januári tohto roka ešte v ôsmich z 10 monitorovaných centier v ČR a SR zaznamenali prekvapujúco zvýšenú návštevnosť, a to medziročne o 10 až 30 percent. Všetky projekty navyše hlásili nárast obratu. Od februára je však dosah na zákazníkov citeľný, v Poľsku sa napríklad návštevnosť znížila oproti januáru o 10 až 20 percent, medziročne o 5 percent. „Sú však aj výnimočné prípady, napríklad prihraničné regióny na Slovensku. Tam sme v niektorých prípadoch zaznamenali medziročné zníženie návštevnosti až o 50 percent,“ prezrádza P. Klimeš.

Podľa jeho slov je reakcia nájomníkov na menej ľudí v obchodoch logická – znižujú marže, aby udržali obrat a prílev hotovosti. Navyše majú ťažkosti získať nové prevádzkové úvery, čo ohrozuje ich schopnosť nakupovať nový tovar. Ďalšou reakciou je teda obmedzovanie sortimentu, znižovanie prenajatej plochy v centrách, zastavenie expanzie a tlak na zníženie nájomného. Tento tlak je silný najmä v krajinách, ktorých meny sa oslabili, keďže obchodníci inkasujú v miestnej mene, nakupujú však v dolároch a nájomné platia v eurách.

Objavujú sa aj krajné reakcie ako tlak na ukončenie nájomného vzťahu. „Iní len jednoducho zavrú obchod, prestanú platiť faktúry a dajú firmu do konkurzu,“ tvrdí P. Klimeš. Majitelia a prevádzkovatelia nákupných centier tak musia sledovať nielen prúd nakupujúcich, platby nájomného, ale aj vývesné tabule na súdoch a obchodný register. Prípadne sa nájomníci združujú do skupín a nútia majiteľa centra k zníženiu nájomného. Platí to najmä pre zle fungujúce projekty.

Chvenie v nohách

Euro Mall spravuje niekoľko veľkých obchodných centier v ČR, na Slovensku, v Poľsku a Lotyšsku väčšinou pre investičné fondy. Na Slovensku sú to napríklad centrá Shopping Palace v Bratislave, Europa v Banskej Bystrici, Aquario v Nových Zámkoch, Arkadia v Trnave alebo novo otvorené Laugaricio v Trenčíne. Jeho šéf však vidí v kríze aj pozitíva, pretože „očistí trh od dobrodruhov“. Prežijú silní hráči a projekty, ktoré vznikli na vybratie rýchlych ziskov, zrejme ťažké obdobie neprežijú. „Pre nákupné centrá je kľúčové udržať si obchodníkov. Ak totiž nájomník skrachuje alebo odíde, je ťažké nájsť nového. Ak predsa, je ochotný platiť iba 40 – 50 percent pôvodného nájomného,“ hovorí Pavel Klimeš.

Na Slovensku by sa malo tento rok dokončiť viacero väčších nákupných centier, ako napríklad Mlyny v Nitre, Madaras v Spišskej Novej Vsi, o niečo menšie Aupark v Piešťanoch, Aquario v Štúrove alebo rozšírenie Shopping Palace v Bratislave. Menšie nákupné priestory sa dokončujú v bratislavských polyfunkčných projektoch River Park, City Gate, Cubicon, Vienna Gate či III Veže. Budúci rok by mal byť ešte korenistejší a určite podstatne pritvrdí konkurenciu na trhu. Zrejme najluxusnejšie slovenské nákupné centrum Eurovea na nábreží Dunaja v centre Bratislavy s vyše 50-tisíc m2 sa otvorí ešte pred Vianocami, trh však ovplyvní až začiatkom budúceho roka. Nákupné centrá mestského typu budú aj ružinovské Retro, Aupark a Hrad v Žiline či Europa vo Zvolene.

Najmä ekonomicky úspešné mestá tlačia na zveľadenie svojich historických jadier a prilákanie komerčného života. Aupark sa pripravuje aj v Košiciach a Trenčíne, Europa sa má stavať v Leviciach a Lučenci, v Prešove a Poprade má pribudnúť Multi, v Bratislave sa napriek odkladaniu stále počíta s Twin City alebo s rekonštrukciou Kamenného námestia na raj obchodov a zábavy. Pribudnúť má aj Max v Ružinove či Central na Trnavskom mýte. Zhoršená situácia na trhu a predpokladaný pokles výnosov zo súčasných siedmich percent už výstavbu niektorých centier zabrzdil. Príkladom je Aquario v Štúrove, CityPark v Nitre alebo Trnava Park v slovenskom Ríme. Novým impulzom môže byť až naštartovanie ekonomického rastu a povzbudenie utrácania domácností.

Menej odvahy

Podobná, aj keď menej vyhrotená je situácia na trhu s kancelárskymi nehnuteľnosťami. Vlani dorazili obrovské kapacity – rekordných 177-tisíc štvorcových metrov administratívy – najviac v projekte Apollo BC II. od HB Reavis Group. Prenajať sa podarilo iba 115-tisíc m2, to by však ešte neznamenalo taký vážny problém. Práve Apollo II. totiž dokončovali ešte na prelome rokov. Trh aj tento rok zaplaví takmer 100-tisíc štvorcov kancelárií, keď najväčšie projekty pribudnú okolo Panónskej cesty v Petržalke. Najväčším je už v týchto dňoch druhá fáza Digital Parku od Penty, prenajatá zatiaľ z dvoch tretín.

Zaujímavým úkazom na trhu budú prominentné kancelárie v centre – tak v nových zónach River Park a Eurovea, ako aj v rekonštruovanom projekte City Gate na Námestí SNP. Preveria dopyt trhu, pokiaľ ide o luxusnejší segment, a ukáže sa , či sa developeri do takýchto nákladných investícií vôbec majú púšťať. Všeobecne možno konštatovať, že miera neobsadenosti sa z 10 percent koncom minulého roka tento rok celkom isto zvýši niekde k hranici 15 percent. Začínajú sa objavovať dlhodobo nenaplnené projekty, ako napríklad Lakeside Park na Vajnorskej ulici. Developer TriGranit tam rok po otvorení hlási polovičnú vyťaženosť objektu.

Osobitnou kapitolou je logistika. Mekka slovenských skladov Senec dostala vlani zdatných konkurentov v galantskom logistickom parku Gáň, záhorských projektoch pri Lozorne a Malackách, ale aj považských parkoch pri Novom Meste nad Váhom a pri Hrone vo Zvolene. Na druhej strane sa stále nerozbehla výstavba parkov českej firmy CTP v štyroch avizovaných lokalitách na severnom Slovensku a v Trenčíne ani parky rakúskeho Immorentu a slovenskej Penty pri Košiciach. Podobne váhajú s výstavbou okolo Trnavy.

Na druhej strane existujúce parky sa slušne rozrastajú. V posledných mesiacoch sa napriek kríze objavilo viacero správ o tom, že zahraničné firmy si na Slovensku zriaďujú distribučné centrá pre strednú Európu, ako lokalitu si vyberajú najmä západné Slovensko. To je dôležitý fakt pre budúcnosť, pretože stredná Európa má silný potenciál ekonomického rastu, a tým aj rozširovania skladov a distribučných centier. Dôležité je najmä opätovné naštartovanie automobilového priemyslu, ktorý potrebuje veľké kapacity skladov pre materiál a montážne činnosti.

Ilustračné foto - Milan David, Maňo Štrauch

© 2009 TREND Holding, spol. s r.o.