Mimo Bratislavy sa stavia len výnimočne

Kým v Bratislave kancelárskych priestorov pribúda po státisícoch štvorcových metrov, mimo hlavného mesta zatiaľ trh spí. Projektov je poskromne.

Podtatranské rekordy

Zatiaľ najväčší kancelársky projekt mimo slovenskej metropoly sa rozbieha v Poprade. Stojí za ním bratislavská BZ Group.

Developer chce pod Tatrami vybudovať polyfunkčný komplex, ktorého súčasťou bude moderný hotel, nadštandardné byty, veľké obchodné centrum a – kancelárie. A hneď s čistou prenajímateľnou plochou 14-tisíc štvorcov.

Pri projekte s jednou budovou je to slušná rozloha aj na Bratislavu. BZ pritom priestory nestavia priamo pre konkrétneho koncového klienta.

Ale takisto nestrieľa od boku. „Rokujeme s viacerými klientmi, ktorí do Popradu plánujú presunúť niektoré svoje aktivity,“ tvrdí finančný riaditeľ BZ Dávid Bořuta.

To, že by kancelárie v Poprade nakoniec ostali prázdne, nepripúšťa: „Inak by sme do toho nešli.“ Za najväčšiu devízu Popradu považuje lacnú pracovnú silu a rozvinutý priemysel. S tým, že o pár rokov bude dokončená aj tadiaľ vedúca diaľnica.

Kombinácia týchto faktorov podľa D. Bořutu láka do Popradu klientov, pre ktorých je Bratislava pridrahá.

Pravda, kancelárie, ktoré stavia BZ Groupv Poprade, oveľa lacnejšie než bratislavské nebudú. I keď „výška nájomného je zatiaľ najväčšia hádanka v celom projekte“, prízvukuje D. Bořuta. Cena má byť porovnateľná s top cenou nových bizniscentier v hlavnom meste. Čiže medzi ôsmimi až desiatimi eurami (380 – 480 Sk) za štvorcový meter mesačne.

Banskobystrická Europa

Bratislavskú cenu komunikuje aj Europa Business Center v Banskej Bystrici. Projekt nadväzuje na obchodno-zábavné stredisko Europa Shopping Center, s ktorým má spoločného developera a hlavného investora. Je ním lokálny podnikateľ Peter Valach a jeho firma V A V.

NEPREHLIADNITE:
• Kancelárie? Podmienky už diktuje zákazník

Rozdiel je vo financujúcej banke. Kým na výstavbu shopping centra požičiava Istrobanka, kancelársku budovu s 22 nadzemnými podlažiami úveruje OTP Banka. Hoci napokon to možno bude zajedno, keďže maďarská OTP sa chystá kúpiť rakúsky BAWAG, majiteľa Istrobanky.

Europa Business Center je v porovnaní s popradským projektom o dosť skromnejší, čo sa týka rozlohy. Jeho čistá prenajímateľná plocha je päťtisíc štvorcových metrov.

Ani P. Valach nepočíta s tým, že by nové bizniscentrum nedokázal naplniť: „Priestory najvyššieho štandardu v Banskej Bystrici chýbajú.“ Kombinácia podľa neho dostupnej ceny, vysokého štandardu a lokality v centre mesta má byť pre klientov dostatočným lákadlom.

Zatiaľ však nemá ani jediného nájomníka. „Stavať sa začalo vlani a rokovanie so záujemcami ešte len rozbiehame,“ vysvetľuje P. Valach.

Ak by nastal problém s naplnením v priebehu výstavby, podľa neho možno zmeniť časť priestorov na byty. Napokon, dve podlažia sú pre ne vyčlenené už v súčasnej podobe projektu.

Košické ticho

Druhé najväčšie slovenské mesto si kancelárski developeri zatiaľ nevšímajú. Nové administratívne budovy sa tam jednoducho nestavajú. Z

atiaľ. Košice podľa realitných poradenských firiem skrývajú obrovský potenciál. Disponujú dostatkom lacnej, no vzdelanej pracovnej sily a univerzitná základňa v meste môže vychovávať ďalších šikovných zamestnancov. Napríklad pre IT firmy či call centrá, pre ktoré je Bratislava predsa len pridrahá.

Rozvoj realitného biznisu v Košiciach však naráža na veľký problém. Chýbajú komunikácie, administratívna, elektronická i dopravná infraštruktúra. A riešenie nie je v dohľade.

Stále nie je napríklad jasné, kedy bude dostavaná diaľnica do Košíc. Rezort dopravy dookola opakuje vágne termíny 2012 či 2013, ktoré TREND už niekoľkokrát označil za málo reálne pre nedostatok pripravených projektov a problémy s výkupom pozemkov.

Kým teda na výstavbu v Košiciach, rovnako ako v ostatných väčších slovenských mestách nezatlačia klienti, developeri sa nerozhýbu. Na druhej strane, v metropole východného Slovenska je kancelárií pomerne dosť, hoci nie vysokej kvality.

Najmodernejšou budovou je niekdajšia centrála Priemyselnej banky, v ktorej sú komerčné administratívne priestory. Cena administratívnej plochy v Košiciach sa podľa konzultačnej spoločnosti CB Richard Ellis pohybuje od 6,40 do 7,30 eura (305 – 350 Sk) za štvorcový meter mesačne. Pri nových budovách by cena musela byť nastavená o niečo vyššie.

Skôr rekonštrukcie

K veľkovýstavbe nových kancelárií mimo hlavného mesta pristupujú veľmi opatrne aj banky. Príliš odvážneho investora by dokázali rýchlo schladiť. „V týchto mestách kancelársky trh nejestvuje, preto sa dá len ťažko odhadovať, aká cena by bola akceptovateľná,“ upozorňuje vedúca oddelenia projektového financovania a syndikácií Tatra banky Slávka Nagyová. A bez presvedčivej prognózy budúcich príjmov sa projekt financuje ťažko.

Banka by vyžadovala výrazný podiel vopred prenajatých priestorov. „Nemusí ísť vyslovene o tailor-made projekt, ale bez konkrétneho nájomníka musí byť len menšia časť,“ hovorí S. Nagyová.

Podľa riaditeľa odboru financovania nehnuteľností HVB Bank Slovakia Ľuboša Čemu je riziko stavať v regióne väčší projekt. „Ale nehovorím o rekonštrukcii budovy v centre mesta s menšou rozlohou,“ dopĺňa. Na takéto projekty podľa neho existuje priestor aj v menších mestách.

Výkonný riaditeľ poradenskej firmy Colliers International (SK) Tomáš Krčula však pokladá, že je len otázka času, kedy sa v niektorých mestách kancelársky biznis rozbehne. „Aj keď tieto trhy nebudú veľkosťou porovnateľné s Bratislavou,“ dodáva konzultant realitnej firmy CB Richard Ellis Oliver Galata. Samozrejme, ide o mestá, kam prichádzajú investori.

Z tohto pohľadu sa potenciál okrem Košíc sa skrýva najmä v Žiline. I tam sa najlepšie kancelárie sústreďujú v centre mesta, v rekonštruovaných budovách.

Za cenu výrazne nižšiu ako vo väčšine kancelárií v Bratislave, od 5,50 do 6,80 eur (260 – 325 Sk) za štvorcový meter. Trnava, kde sídli automobilka Peugeot Citroën, je blízko Bratislavy, takže väčšina firiem môže pokojne sídliť v hlavnom meste. Nitra môže prekvapiť, ale to bude závisieť najmä od prílevu veľkých investorov.

Kto je kto v office realitách

V kancelárskom biznise na Slovensku zatiaľ karty rozdávajú najmä domáci hráči. V 90. rokoch minulého storočia, keď sa v Bratislave začali stavať prvé administratívne projekty, mala totiž krajina o zahraničných investorov núdzu. Dnes už slovenskú metropolu neobchádzajú ani globálni hráči. Stratégia väčšiny developerov je jednoznačná. Postaviť budovu a naplniť ju klientmi (aj za minimálnu maržu), čím projektu zabezpečia cash-flow. A potom ho výhodne predať špecializovaným realitným investorom. Len málo developerov budovy dlhodobo vlastní.

Na silného regionálneho developera vyrástol HB Reavis Group. Na konte má päť kancelárskych budov. Dve z nich, Apollo Business Center a BBC IV, figurujú v prvej trojke slovenských biznis centier. Firma s najväčším kancelárskym portfóliom, počítajúcim zhruba stotisíc štvorcov, má ďalšie plány. Nielenže stavia dva najväčšie office projekty v hlavnom meste, City Business Center a Apollo II, ale aktivity hodlá rozšíriť do Česka a Maďarska.

Ďalším silným domácim developerom je J&T Real Estate. Zatiaľ má skúsenosti najmä s obnovovanými budovami, no na najbližšie roky má naplánovaných niekoľko nových projektov na nábreží, kde vlastní lukratívne pozemky.

Zo zahraničných staviteľov na Slovensku najdlhšie pôsobí pôvodne maďarský TriGránit Development. Vlani k pôvodným akcionárom pribudla rodina Rotschildovcov a tento rok prostredníctvom dcérskej firmy rakúska investičná skupina Immofinanz. TriGránit postavil dve kancelárske veže Millennium Tower I a II, ktoré sú súčasťou obchodného centra Polus. A v investičnom pláne figuruje tretia miléniová veža. Medzitým rozbehol projekt Lakeside, v rámci ktorého pár desiatok metrov od Polusu vyrastie komplex s celkovou plochou päťdesiattisíc štvorcových metrov. I keď šéf slovenského TriGránitu Gábor Zászlós pripúšťa, že pri nepriaznivej situácii na trhu sa časť kancelárií zmení na byty.

Medzi kancelársku špičku sa o pár rokov zaradí írsky Ballymore Properties. Niekoľko desiatok tisíc štvorcových metrov administratívnej plochy pribudne v prvých dvoch fázach nábrežného projektu Eurovea. Spoza rieky Moravy zasa prichádza Sekyra Group, ktorá počíta s administratívnou budovou pri výstavbe na Starohorskej i v areáli cvernovky. A kanceláriám sa venuje i rakúsko-slovenská BZ Group, vycvičená na dodávke bankových centrál, napríklad Tatracentra.

ILUSTRAČNÉ FOTO – IVAN FLEISCHER, FOTO – MIRO NÔTA