Komerčné nehnuteľnosti

Rumunský poker s obchodníkmi

Obchodné centrá rýchlo nachádzajú náhradu za odchádzajúcich nájomcov

30.10.2009 / Martin Rojko

Zhruba 25 obchodov zatvorilo po 18 mesiacoch prevádzky v najväčšom nákupnom centre Bukurešti – Baneasa Shopping City, no náhrada sa našla a obsadenosť je 97 %. „Na príznaky krízy sme reagovali už koncom roka 2008, preto máme len 5 – 6 predajní k dispozícii,“ tvrdí pre server Ziarul Financiar Ali Ergun Ergen, riaditeľ developerskej a správcovskej spoločnosti Baneasa Development.

„Od otvorenia projektu vlani v apríli odišlo 25 nájomcov, zaberajúcich zhruba 12 % plochy centra, ale vytvorili príležitosť pre iné značky, ako napríklad GAP, Debenhams a Diverta. Ich nájomné sa blíži výške v predchádzajúcich zmluvách.“

Podľa A. Erguna je normálne, že do 15 % nájomcov centra sa vymení počas prvého roka prevádzky, veľa obchodov zatvorilo tento rok v dôsledku rušenia celých predajných reťazcov. Ročné tržby zhruba 300 prevádzok v centre dosiahli 500 mil. €.

Pokles predajov u väčšiny obchodníkov vyvoláva spory medzi prevádzkovateľmi centier a nájomcami. Majitelia sa snažia udržať obsadenosť bez výraznejšej straty príjmov, obchodníci chcú znížiť náklady a zachovať ziskovosť prevádzok.

„Našou povinnosťou je vytvárať návštevnosť v centre, ich úlohou je dostať peniaze von z vreciek ľudí. Nikto ich nenútil podpisovať dlhodobé kontrakty. Čo by sa stalo, ak by tržby boli mimoriadne dobré? Ešte som nepočul o majiteľovi, ktorý by povedal, že „predávate príliš veľa, prečo nezvýšiť nájomné počas trvania zmluvy?,“ cituje ZF Gijsa Klompa, asset manažéra ING REIM, ktorému patrí Felicia Shopping Center v rumunskom meste Iasi.

Súvisiace články

„Máme štyri prázdne priestory z 87. Samozrejme, boli odchody, ale dokázali sme rýchlo nájsť náhradu. Dokonca sme museli odmietnuť niektorých predajcov, napríklad športových potrieb, aby neukrajovali z tržieb už aktívnym obchodom v tomto segmente,“ tvrdí G. Klomp.

Developerská spoločnosť AFI Europe otvára v týchto dňoch jedno z najväčších centier krajiny Palace Cotroceni. Jej riaditeľ Opher Linchevski má, podľa agentúry Reuters, len veľmi málo pochybností o spustení projektu v tejto dobe, obzvlášť ak sa medzinárodní predajcovia ponáhľali obsadiť priestory s výmerou 76-tisíc m2.

„Neponúkli sme žiadne stimuly. To môže byť nezvyk v Londýne, ale nie, ak ste v pozícii jasnej voľby v Rumunsku. Preto sme aktívni tu a nie v Británii. Vlani, uprostred krízy, sme podpísali 60 % prenájmov. Zostávajúci priestor by sme mohli obsadiť do zajtra rána, no ak chcem vyššie nájomné, musím hrať poker o trochu dlhšie,“ uviedol O. Linchevski, ktorý si od obchodníkov sľubuje ročné tržby na úrovni 35 mil. €.

AFI Europe investoval do výstavby centra 300 mil. €, časť financoval prostredníctvom úveru od nemeckej, medzičasom zoštátnenej, banky Hypo Real Estate. O. Linchevski nepredpokladá problémy s prefinancovaním úveru, pretože pomer dlhu k hodnote projektu nebol výrazný. „Hoci trh sa za ostatné dva roky zmenil, čistý prevádzkový príjem je taký, ako sme plánovali.“

Vizualizácia - AFI Europe