Odštartovali kancelárske preteky

Najpodstatnejšou črtou kancelárskeho trhu v Bratislave bol doteraz nedostatok moderných priestorov. V podstate všetky administratívne sídla postavené investormi a developermi sa podarilo plne prenajať už pred otvorením alebo krátko po ňom. To platilo zhruba do polovice tohto roka.

Prišiel však súdny deň. Priniesol kancelársku záplavu, ktorú TREND pred časom avizoval. Jej prvá časť v podobe zhruba 200-tisíc štvorcových metrov prichádza na trh tento rok, nie menšia časť bude nasledovať v budúcom roku 2009. Trh prajúci majiteľom sa tak postupne mení na trh, na ktorom si podmienky diktujú a vyberajú nájomcovia.

Poloha a cena

A na takomto trhu hrá najdôležitejšiu úlohu výška nájomného, ktorou si developeri navzájom konkurujú. Presvedčila sa o tom maďarská spoločnosť TriGránit, ktorej prvá fáza komplexu Lakeside bola v čase otvorenia v júni prenajatá len na desať percent. Takýmto číslom sa doteraz zrejme nemohla „pochváliť“ žiadna budova v hlavnom meste. Dôvod hanblivosti nájomníkov? Štrnásť eur za budovu ďaleko od centra (hoci v nadpriemernej kvalite) je pomerne veľa. Najmä v porovnaní s oveľa lepšie situovaným Aupark Towerom či dvojkou Apollo Business Centra, kde HB Reavis ponúka nájomné o pár eur nižšie (12 a menej eur).

Do prvého dokončeného bloku najväčšieho biznis centra Apollo II sa už sťahujú prví nájomcovia. Celý 72-tisícový komplex je prenajatý zhruba na 70 percent. Okrem Enelu, ktorý uvažuje, že zaberie vyše 10-tisíc štvorcových metrov, sem presúvajú svoje sídlo aj slovenské pobočky zahraničných firiem ako Peuget, Deutsche Leasing, Tchibo, Jan Becher, ČSA alebo Alcatel. Bratislavu však pri zvažovaní všetkých trhových fundamentov nemožno celkom stavať na úroveň Prahy, Budapešti alebo Varšavy. Svedčí o tom aj fakt, že globálna spoločnosť IBM presťahovala svoje stredoeurópske sídlo do Prahy, hoci sa špekulovalo aj o príchode do Bratislavy.

Na kancelársky bulvár sa začína meniť okolie Panónskej cesty v Petržalke. Vo výstavbe je Emporia Towers, Centrál 5 (8 000 m2), Panon Office (5 500 m2) aj ďalší polyfunkčný objekt (4 400 m2). Hneď vedľa, pri petržalskej vlakovej stanici ukončuje výstavbu Administratívneho centra Petržalka spoločnosť IDO Hutný projekt. No takmer polovica z vyše 10-tisíc m2 nových kancelárií zatiaľ čaká na nájomcov.

Väčšia opatrnosť

Zmenené podmienky na trhu financovania projektov sa už v realitnom prostredí Slovenska silno prejavujú. Navyše z dôvodu pribúdajúcich negatívnych správ z finančného sektora visí vo vzduchu hrozba, že môže byť zasiahnutý aj trh s kancelárskymi priestormi, na ktorom finančné inštitúcie tvoria podstatnú časť nájomníkov. V Bratislave sa zatiaľ prejavuje len väčšia opatrnosť developerov, čoho dôsledkom sa niektoré pripravované projekty posúvajú na neskôr alebo úplne zastavujú.

Mnohí investori sú si tiež vedomí toho, že načasovanie a kvalita ich projektu sa stávajú čoraz rozhodujúcejšími v podmienkach rýchlo pribúdajúcej ponuky. Táto skutočnosť trochu zmierňuje výmeru nových štvorcov, na ktoré sa potenciálni nájomcovia tešili. Novou kancelárskou ikonou Petržalky sa už túto jeseň mali stať dvojičky Emporia Towers od írskeho Quinlan Private Golub. Pôvodný termín ukončenia prvej z budov sa o rok posunul, investor sa pustil do projektu len nedávno. Centropark od rakúskeho investora East-West Business Park mal ponúknuť takmer 15-tisíc m2 administratívy vo forme menších jednotiek. No zatiaľ s výstavbou pri diaľnici a logistických halách ani nezačal. Podobne váha TriGránit s druhou vežou Lakesidu a treťou vežou Polusu.

Projektov, ktoré sa nebudú v najbližšom čase realizovať, alebo ktorých sa pôvodní investori zbavili, zatiaľ nie je veľa. Medzi prvé lastovičky patrí hotelovo-kancelársky Airport pri letisku od nórskeho Linstowu, kde malo pribudnúť zhruba tritisíc m2 nových kancelárií. Pozemok pri ceste už hľadá nového majiteľa. Jednou z príčin môže byť aj nedávne ukončenie kancelárií Aircraft len o pár metrov vedľa. Zhruba osem a pol tisíca štvorcových metrov je z dvoch tretín obsadených hlavne leteckými spoločnosťami, právnickými firmami a spoločnosťami pôsobiacimi v areáli letiska. Neďaleko pokračuje v intenzívnom rozširovaní Galvani Business Centra nemecký Lindner spolu s rakúskym Immorentom.

Ilustračné foto - Maňo Štrauch

Ilustračná vizualizácia - Panon Office

© 2008 TREND Holding, spol. s r.o.