Slovensko pomaly napĺňa potenciál logistickej veľmoci

Nebyť chýbajúcej infraštruktúry a problémov s právnym a finančným vyrovnaním pozemkov, zo Slovenska je už dávno logistická veľmoc. Aj preto zatiaľ developeri stavajú sklady najmä na západe krajiny. S pribúdajúcimi diaľnicami a cestami sa industriálno-logistický development isto rozšíri aj do ostatných častí Slovenska. Stredoslovenský región využije svoju výbornú polohu v srdci Európy.

Východ krajiny bude ťažiť z možnosti slúžiť ako odrazový mostík pre zaujímavé trhy bývalého sovietskeho impéria. Zatiaľ sa však aj skladový, rovnako ako ostatné segmenty realitného trhu, sústreďuje v Bratislave a okolí. Hlavným mestom slovenskej logistiky sa pomaly, ale iste stáva Senec. Do konca desaťročia sa v ňom vytvorí zóna s niekoľkými stovkami tisíc štvorcových metrov nových skladových priestorov.

Po rokoch čakania... Ešte pred pár rokmi pritom na Slovensku žiadny logistický development neexistoval. Ponuka bola minimálna, išlo spravidla o nevyhovujúce, staré budovy, ktoré nestačili ani kapacitne. Ako sklady a prekladiská sa využívali predovšetkým bývalé výrobné prevádzkarne. Tie však ani po stavebných úpravách nespĺňali nároky na moderné logistické priestory. V hlavnom meste, lebo tu sa vzhľadom na vybudovanú dopravnú sieť skladový biznis sústreďoval, dominovali predovšetkým bývalé priemyselné časti mesta. Známe adresy, kde sa nachádzali sklady, boli na Starej Vajnorskej ceste či Kopčianskej ulici v Petržalke.

Ak aj nejaké nové sklady pribudli, boli to skôr priestory firiem či obchodných reťazcov, ktoré na voľný realitný trh nemali vplyv. Klienti síce využívali služby niekoľkých špecializovaných slovenských developerov, ale tí v podstate iba plnili úlohu akéhosi dodávateľa diela na mieru. O postavení špekulatívneho developerského projektu, ktorý by priniesol na trh väčšie množstvo nových skladov, sa ešte vážne neuvažovalo. Prvé náznaky zlepšenia sa začali črtať v roku 2003 spolu s rozvojom priemyslu, v hlavnom meste a okolí pribudlo niekoľko tisíc štvorcových metrov nových logistických priestorov.

... výrazný obrat. Vlani na jar už bol obrat dokonaný definitívne. Bratislavský developer dokončil prvý špekulatívny logistický projekt väčšieho rozsahu. Vyše 66-tisíc štvorcových metrov nových skladov bolo niekoľkonásobne viac, ako na Slovensku pribudlo od vzniku republiky. Od mája 2004, keď sa Slovensko stalo členom Európskej únie, už má logistický biznis zelenú. Lokality s dobrým prístupom k dopravným komunikáciám nabrali na hodnote. A napríklad v Bratislave ostala logistická brandža verná aj Kopčianskej ulici, ktorá má z pohľadu ostatných oblastí realitného biznisu, slušne povedané, neveľmi dobrú povesť.

Vedľa fungujúceho logistického centra Schenkeru otvára sklad aj slovenská pobočka spoločnosti Cargo Partner. Kopčiansku ulicu si vlani vybrala aj spoločnosť Sklados Bratislava pre špecifický samoobslužný – „selfstorage“ sklad. Za Kopčiansku ulicu hovorí najmä dobré napojenie do Rakúska. Pre dobrú dopravnú dostupnosť si vyhliadli investori do logistického segmentu aj Malacky či Lozorno, neďaleko ktorého stavia český developer Pinnacle svoj Westpoint D2 Distribution Park. Alebo aj Svätý Jur pri Bratislave, v ktorom stavia druhý logistický projekt HB Reavis. Hoci doteraz sa profiloval skôr ako developer komerčných, teda kancelárskych a obchodných priestorov.

Senec vládne. Distribučnému biznisu však kraľuje Senec. Mestečko na západnom Slovensku neďaleko Bratislavy prilákalo na svoju výbornú polohu so skvelým dopravným napojením najprv obchodný reťazec Billa. Zakrátko začal na opačnej strane diaľnice, smerom na Pezinok, pripravovať pôdu pre svoj projekt Senec logistic center slovenská developerská skupina IPEC. V súčasnosti uvádza spolu s rakúskym partnerom UBM čistú plochu 45-tisíc štvorcových metrov skladovacej plochy, z ktorých je prenajatá asi štvrtina. Celkovo však na začiatku IPEC hovoril dokopy až o 200 hektároch vykúpenej plochy, takže zjavne má rezervu.

Len pár desiatok metrov ďalej developuje výstavbu skladov slovenská pobočka londýnskej Parkridge Developments. Tam bola medzi prvými klientmi logistická firma DHL, ktorá odtiaľ zásobuje viacerých veľkých klientov. Ďalším klientom Parkridge je britská logistická spoločnosť Wincanton, ktorá pripravuje priestory pre veľkých klientov. Najčerstvejším projektom je logistické centrum Goodyear/Dunlop pre Slovensko, Českú republiku a Maďarsko, neskôr zrejme pre celú strednú a východnú Európu. Veľký sklad si do Parkridge prenajíma slovenské zastúpenie logistickej firmy Gebrüder Weiss. Po necelom roku od spustenia sú však ich priestory takmer vyťažené a firma pomaly zvažuje rozšírenie plochy.

Senec je pomerne lákavý aj pre pomer ceny a kvality. Vzdialenosť do Bratislavy nie je veľká, prístup je dobrý. Pritom priestory vysokej kvality, ktoré sú k dispozícii, sú cenovo porovnateľné s nižšou kvalitou v starých skladoch v Bratislave. Cenovo je západná časť Slovenska zhruba na úrovni susedných krajín, nájomné za sklady sa pohybuje medzi tromi až piatimi eurami za štvorcový meter a mesiac. To sa týka tých najkvalitnejších skladov. Menej atraktívna väčšina sa prenajíma už od jeden a pol eura.