Vlastniť nehnuteľnosti už mnohé slovenské firmy neláka

Veľká firma musí mať reprezentatívne a honosné sídlo vo vlastnej budove. Toto tvrdenie platí čoraz menej aj na Slovensku. Najmä spoločnosti podnikajúce v oblasti služieb a na finančnom trhu už nie sú ochotné držať finančné prostriedky v drahých nehnuteľnostiach.

Zmena je o to citeľnejšia, že v ostatných rokoch sa na Slovensku, najmä v hlavnom meste, vo veľkom rozbehla výstavba moderných bizniscentier. Tie zasycujú dopyt po administratívnych priestoroch, ktoré vie developerská firma presne prispôsobiť želaniam budúcich nájomníkov.

„Nie sme realitná firma. Nehnuteľnostiam nerozumieme, to je úplne iný biznis. Radšej sa spoľahneme na odborníkov,“ hovorí za viacerých finančný riaditeľ EuroTelu Ivan Bošňák.

Načo viazať peniaze

Vlastniť nehnuteľnosť znamená viazať kapitál, ktorý sa dá efektívnejšie zhodnotiť corebiznisom firmy.

To je podľa finančného riaditeľa developerskej spoločnosti HB Reavis Group Ivana Valenta jeden z hlavných dôvodov, prečo firmy začali uprednostňovať sídlo v prenájme. „Banka sa má zaoberať bankovníctvom, nie nehnuteľnosťami,“ súhlasí aj podpredseda Predstavenstva Tatra banky Igor Vida.

EuroTel napríklad ani nikdy neuvažoval o tom, že by si mal postaviť vlastnú budovu. Jednak chcel maximum kapitálu sústrediť do rozvoja telekomunikačného biznisu, jednak by pred niekoľkými rokmi banky ťažšie akceptovali realitnú investíciu s dlhodobou návratnosťou v prípade mladej a zadlženej firmy. EuroTel sa napokon v roku 2001 nasťahoval do Millennium Tower pri bratislavskom obchodno-zábavnom Polus City Centre.

Bola to lacnejšia alternatíva, navyše americký minoritný akcionár firmy prirodzene inklinoval k prenájmu, ktorý je v Spojených štátoch bežný, spomína I. Bošňák. „V tej dobe síce ešte nebolo tak veľa kvalitných priestorov, boli sme však ochotní čakať aj dlhšie,“ hovorí.

A oplatilo sa, podmienky, ktoré si s majiteľom budovy EuroTel vyrokoval, sú na úrovni súčasnosti. Pred troma rokmi sa totiž platilo za prenájom výrazne viac.

Vyššia ponuka, a tým aj konkurencia budov na prenájom, stlačila napríklad v Bratislave nájomné na polovicu oproti roku 2001. Súčasné ceny sa pohybujú okolo desať až jedenásť eur mesačne za štvorcový meter.

Nájom je podľa I. Valenta efektívnejší než vlastná nehnuteľnosť v krátkodobom aj strednodobom horizonte. „Najpodstatnejšia je však flexibilita, ktorú prenajaté priestory poskytujú,“ nazdáva sa. Len máloktorá firma totiž podľa neho vie povedať, koľko priestorov bude potrebovať v budúcnosti.

Nárast počtu zamestnancov, či naopak výraznejší pokles, znamená pre spoločnosť sídliacu vo vlastnej budove škrt cez rozpočet. Musí rozmýšľať, čo s voľnými priestormi alebo kam posadí nových zamestnancov.

Že sa to stáva, potvrdzuje aj I. Vida. Tatra banka sa do nového sídla na bratislavskom Hodžovom námestí sťahovala pred troma rokmi. V súčasnosti je už pre jej potreby malé a časť zamestnancov bude musieť presunúť, priznáva druhý muž vedenia banky.

Tatracentrum pritom peňažnému ústavu nepatrí, prenajíma si ho totiž od sesterskej spoločnosti, rakúskeho developera Raiffeisen Pro Invest. Budova je však identifikovaná ako sídlo banky. A okrem nej a jej dcérskych spoločností v jej administratívnej časti až na drobné výnimky ani nikto iný sídlo nemá.

Realitné impériá

Malými realitnými impériami sú na Slovensku najmä bývalé štátne finančné inštitúcie a veľké podniky, ktoré tiež mali donedávna za sebou štátneho akcionára. Peňažnými ústavmi s najväčším podielom zainvestovaných finančných prostriedkov do nehnuteľností sú Poštová banka a OTP Banka Slovensko.

Poštovú banku však už v januári budúceho roka čaká veľké sťahovanie do nového bratislavského administratívneho centra Apollo. V súčasnosti jej centrála sídli v dvoch budovách v Bratislave, obe sú však na predaj. OTP Banka o novej centrále neuvažuje.

Naopak, do nového sídla mieri Slovenská sporiteľňa. O podrobnostiach však zatiaľ rozprávať nechce. Sporiteľňa má zatiaľ „hlavný stan“ rozdelený do niekoľkých vlastných budov. Tie bude môcť po presune do nového sídla predať.

Malé realitné impérium zdedil aj Slovak Telecom. Firma vlastní približne osemsto nehnuteľností. Okrem toho Telecom eviduje v účtovníctve pol druha tisíca nájomných zmlúv.

Firma začala predávať budovy pred troma rokmi. Stopäťdesiat už má nového majiteľa, ďalších 170 je na predaj pripravených.

„Problém je v tom, že Slovak Telecom nevlastní čisto administratívne budovy, ale kombináciu s technologickými. Ich predaj teda nebude jednoduchý,“ myslí si viceprezident firmy Alexander Janáč. Navyše, väčšina z nich nie je v príliš dobrom stave a potrebuje rozsiahlu rekonštrukciu.

Pod jednou strechou

Dôvodom mohutného sťahovania veľkých slovenských firiem v ostatných rokoch bola aj potreba sústrediť zamestnancov na jedno miesto. Byť v jednej budove je pre niektorých dôležité pre konsolidáciu aj firemnú kultúru.

Nové administratívne budovy nie sú len krajšie, energeticky úspornejšie a flexibilnejšie. Zamestnanci sa navyše cítia viac spriaznení s firmou aj medzi sebou, ak sedia pokope.

Ich roztrúsenie do viacerých budov spôsobovalo napríklad EuroTelu katastrofálne logistické problémy. „Šéfovia oddelení sedeli na iných miestach. A keď sa potrebovali poradiť, museli sa niekde stretnúť. To stálo peniaze, čas i nervy,“ spomína I. Bošňák. EuroTel pred sťahovaním sídlil na siedmich miestach. Len starať sa o ne bolo nákladné i časovo náročné.

Nepohodlnosť a neekonomickosť potvrdzuje aj A. Janáč zo Slovak Telecomu, ktorého zamestnanci chodia v Bratislave do práce na dvanásť rôznych adries. V priebehu dvoch až troch rokov by však chcel mať bratislavskú centrálu v jednej budove. Podobný postup čaká aj pobočky v Banskej Bystrici a Košiciach.

Zatiaľ sa Telecom nerozhodol, či si vyberie prenájom, výstavbu nového alebo rekonštrukciu niektorého zo súčasných sídiel. „Prenájom však vychádza zrejme najvýhodnejšie,“ hovorí A. Janáč. Firma si to chce nechať potvrdiť nezávislým realitným expertom, tender na poradcu už vypísala.

Prekáža aj neprekáža

Vnútorné riešenie budovy na kľúč býva vypracované na základe požiadaviek klienta, aby zohľadňovalo jeho nároky. „Chceli sme, aby odrážalo filozofiu banky – čistotu, otvorenosť a transparentnosť,“ hovorí za Tatra banku I. Vida.

Interiérové priečky sú preto väčšinou sklenené. „Pracovníci ich najprv vnímali ako spôsob kontroly, neskôr však uvítali lepšie možnosti komunikácie,“ spomína na prvé mesiace v novej budove podpredseda Predstavenstva Tatra banky. Tá by tiež najradšej ostala pod jednou strechou, ale Tatracentrum je jej už tesné. Keďže banka sa od jeho výstavby rozrastala, zostala vo viacerých budovách, ktoré obývala aj predtým.

V súčasnosti uvažuje o tom, ako skonsolidovať všetky pracoviská mimo Tatracentra na jedno miesto. „Kam? To ešte nevieme, ale ponuka administratívnych priestorov je naozaj bohatá, takže to nebude problém,“ hovorí I. Vida.

Banka sa zatiaľ snaží určiť, ktoré pracoviská by mali byť zoskupené na jednom mieste, aby bola komunikácia čo najefektívnejšia. „Sťahovanie by malo byť reálne začiatkom roka 2007,“ dopĺňa.

Sú však aj iné prístupy. Allianzu – Slovenskej poisťovni rozčlenenie centrály do niekoľkých vlastných budov neprekáža. Pracoviská sú rozdelené tak, že nepotrebujú medzi sebou intenzívne komunikovať.

Opačný prístup

Svetové trendy už teda na Slovensko dorazili. Stále sa však nájdu výnimky. Vlastné sídlo si za takmer päť miliárd korún postavila Národná banka Slovenska. Zo 111-metrovej dominanty to robí najdrahšiu administratívnu budovu na Slovensku.

Centrálni bankári sú však spokojní. Návratnosť si NBS vyrátala na 30 rokov. Pri komerčných projektov je to maximálne tretina.

Honosné sídlo si sa vlastné peniaze postavila aj Prvá stavebná sporiteľňa. Investíciu približne za pol miliardy korún si člen jej predstavenstva Erich Feix nevie vynachváliť.

„Zodpovedá našim potrebám a nárokom, to rozhodlo v prospech stavby vlastného sídla,“ tvrdí. Pravda, v čase, keď stavebná sporiteľňa toto rozhodnutie robila, slovenský trh s administratívnymi priestormi prakticky nejestvoval. Rozvinul sa až po roku 2000.

A keď spoločnosť predtým mala dostatok zdrojov na to, aby si centrálu postavila, zväčša to aj spravila. Nie vždy síce hrala hlavnú úlohu efektivita investície, ale „to je dedičstvo minulosti“, glosuje Miloš Sušarský, vrchný riaditeľ úseku vnútorných služieb Všeobecnej úverovej banky (VÚB). Jej centrálu na Mlynských nivách pri bratislavskej autobusovej stanici postavili v rokoch 1995 až 1997, vtedy vyšla banku na 1,7 miliardy korún.

„Prvoradé boli praktické a ekonomické dôvody, jeden bol však aj ukázať dominanciu spoločnosti na trhu,“ hodnotí s odstupom času M. Sušarský. Nepotrebné budovy však predať banka chce. „Napríklad tú na Námestí SNP v Bratislave, pričom vzhľadom na jej polohu by sme radi vygenerovali pre banku aj nejaký zisk,“ usmieva sa M. Sušarský.

Centrála banky má 44-tisíc štvorcových metrov administratívnej plochy, podľa M. Sušarského sú však využívané efektívne. „Sídli tu centrála banky, časť budovy má prenajatú naša sesterská spoločnosť Generali,“ vysvetľuje.

Podľa neho VÚB zvažovala aj predaj budovy a spätný prenájom, súčasný model je však pre banku lacnejší. Z rovnakého dôvodu nepredal centrálu ani Allianz – Slovenská poisťovňa.

Niežeby záujemcov nebolo, ale „naozaj dobrú ponuku sme zatiaľ nedostali“, hovorí viceprezident pre ekonomiku najväčšej slovenskej poisťovne Marek Jankovič. Ak taká príde, rozhodne o nej budeme uvažovať, dodáva.

Výhodná kúpa

Ani riešenie, pre ktoré sa rozhodla UniBanka, a.s., Bratislava, nezodpovedá moderným trendom. No je pre banku efektívnejšie, a to je rozhodujúce. Rozhodla sa totiž stavať novú centrálu z vlastných zdrojov.

„Aj my sme hľadali vhodný prenájom a vlastnú budovu sme vôbec nemali v pláne. Dostali sme však ponuku, ktorá bola veľmi výhodná,“ hovorí generálny riaditeľ UniBanky Jozef Barta.

Banka pred tromi mesiacmi kúpila v Bratislave nehnuteľnosť pri hlavnej železničnej stanici. Na mieste, ktoré bolo známe ako „železničná jama“. Rozostavanú budovu získala od stavebnej firmy Reding.

Tá bola pôvodne dodávateľom stavebných prác pre železničné firmy, ktoré si stavali novú centrálu. Po intervencii ministra dopravy Pavla Prokopoviča sa však práce zastavili. Reding zaplatil za pozemky a rozostavanú budovu 124,8 milióna korún bez DPH.

To je aj suma, za ktorú ju podľa J. Bartu odkúpila UniBanka. Celá investícia by ju mala vyjsť na tristo miliónov korún.

Matka UniBanky – talianska finančná inštitúcia UniCredito – najskôr svojej slovenskej dcére jednoznačne odporúčala prenájom. „Aj experti z Talianska, ktorí sa sem prišli pozrieť, však nakoniec usúdili, že vlastníctvo bude v tomto prípade výhodnejšie,“ dodáva šéf UniBanky.

Dôležitú úlohu zohrala výhodná lokalita a viditeľnosť budovy. Kapitálová požiadavka podľa J. Bartu nie je príliš vysoká, zato úspora prevádzkových nákladov bude „značná“. Centrála UniBanky v súčasnosti sídli v troch vlastných budovách. Jednu z nich si nechá pre IT stredisko, zvyšné dve však predá.

UniBanka sa novou centrálou zaoberala už pred niekoľkými rokmi, plány však boli najprv úplne iné. „Pôvodne sa predpokladalo, že bude problém naše budovy predať, preto sa dlho zvažovala ich rekonštrukcia,“ spomína J. Barta. Banka už mala detailne rozpracovaný plán prestavby.

Ich obnova sa mala robiť počas dvoch rokov za plnej prevádzky. „To sa mi zdalo neprijateľné. Potrebujeme sa sťahovať čím skôr, súčasné podmienky sú nevyhovujúce,“ poznamenáva J. Barta. Banka si preto ešte raz preverovala všetky možnosti.

„Po ďalších, detailnejších analýzach a prizvaní odborníkov na realitný trh sme zistili, že tieto budovy predsa len dokážeme predať,“ hovorí J. Barta. V súčasnosti už o tom nepochybuje. „Máme viacero záujemcov, ktorí tu chcú spraviť byty. Na predaj budov však riadne vypíšeme tender,“ dodáva.

Ilustračné foto – Miro Nôta