Vypredaná Bratislava, nabudené regióny

Slovenský trh s nehnuteľnosťami má za sebou prvú vlnu veľkých nákupov. Na ďalšie bude čakať kratšie, no najbližšia nepríde skôr ako o dva roky.

To je čas, keď predovšetkým hlavné mesto zažije nápor státisícov štvorcových metrov nových kancelárií a obchodov. Momentálne sekundárny realitný trh zíva prázdnotou.

Po akvizíciách hladní investori spoza hraníc skúpili, čo sa dalo. Na prelome rokov konečne „dotlačili“ majiteľov budov k podpisom predajných zmlúv.

Dopyt vyhnal ceny špičkových budov dosť vysoko na to, aby si developeri s globálnymi hráčmi nakoniec tľapli. Nateraz môžu byť spokojní všetci. Noví vlastníci očakávajú, v porovnaní so západnou Európou, nadpriemerné výnosy.

Domáci developeri vyťažili z konkurenčných pretekov a získali prostriedky, ktoré môžu investovať do nových projektov. Keďže sú kapitálovo silnejší, otvára sa priestor pre riskantnejšie akcie. Napríklad inde ako na západnom Slovensku. A na svoje si prídu financujúce banky.

Stúpa cena, klesá výnos.

Idylka nepotrvá naveky. Dopyt po drahých nehnuteľnostiach je obrovský nielen na Slovensku, ale v celej strednej a východnej Európe. Napríklad v Prahe podľa portálu stavebni-forum.cz o každý väčší projekt súperí štyridsať záujemcov.

Lenže neutíchajúci záujem stimuluje rast cien realít, a teda, logicky, klesá percentný výnos z nich. „A stále je priestor na ďalší pokles,“ upozorňuje Ľuboš Čema, riaditeľ odboru financovania nehnuteľností HVB Bank Slovakia.

Makléri v Česku očakávajú, že práve tento rok klesnú výnosy – v brandži označované anglickým slovom yields – niektorých projektov pod šesť percent. A to je hranica, pri ktorej si investori nákup nehnuteľností dobre rozmyslia.

„Veď len o málo menej môžu zarobiť na bezpečných peňažných či dlhopisových trhoch,“ hovorí vedúci oddelenia financovania nehnuteľností Slovenskej sporiteľne Radoslav Jakab. Zároveň pripomína, že do úvahy, samozrejme, berú aj možný vývoj kľúčových úrokových sadzieb. Tie ovplyvňujú cenu ich úverov, ktorými financujú kúpu nehnuteľností.

Výnosy sa na Slovensku zverejňujú zriedkavo, domáci trh s nehnuteľnosťami stále trpí na nízku transparentnosť. Ale napríklad holandská spoločnosť Rodamco si pri akvizícii polovice obchodno-zábavného centra Aupark na kraji bratislavskej Petržalky zmluvne zaistila výnosnosť 7,75 percenta počas prvých troch rokov.

Ani ďalším slovenským realitným projektom v tomto roku pokles pod spomínanú šesťpercentnú hranicu zatiaľ nehrozí.

Padali rekordy.

Zimné transakcie za takmer tri štvrte miliardy eur sú znamením, že dôležití realitní investori berú Slovensko vážne. No aj toho, že éra dvojnásobných výnosov v porovnaní so západnou Európou sa prinajmenšom v Bratislave skončila.

Ceny, za ktoré sa porovnateľné veľké projekty predávali, síce zatiaľ úroveň Prahy či Varšavy nedosahujú, ale dobiehajú ich.

Výnosmi už Slovensko nemôže konkurovať napríklad Rumunsku, Bulharsku či Ukrajine, kde realitné projekty vynášajú stále vyše desať percent.

No na druhej strane je Slovensko krajina s nižším investičným rizikom. Práve preto ho do máp zaradili aj veľké medzinárodné realitné mená.

Holandský investor Rodamco oznámil vstup do retailového centra Aupark vlani v decembri. Za polovičný podiel v Auparku zaplatil 75 miliónov eur.

Len zopár zainteresovaných vtedy tušilo, že transakciu roka 2005 prekonaná o pár týždňov nemecký Hannover Leasing. Biznis centrum Apollo kúpil za vyše sto miliónov eur. Obe budovy developovala domáca realitná skupina HB Reavis, ktorá zastrešovala aj ich predaj.

Apollo na výslní ostalo len týždeň a opäť začali padať rekordy. Za vyše dvesto miliónov eur zmenili majiteľa obchodno-zábavné centrum Polus, dve priľahlé kancelárske veže a predávajúci developer TriGránit pribalil tiež opciu na pripravovanú tretiu vežu.

Novým vlastníkom sa prostredníctvom dcérskej firmy stala rakúska akciovka investujúca do nehnuteľností Immofinanz Immobilien. A keď začiatkom februára zaplatila francúzska AXA Group za logistické projekty a ich plánované rozšírenie domácej J&T Global štvrť miliardy eur, už sa nikto nečudoval.

Vypredané!

Prakticky všetky dokončené realitné projekty už nových investorov majú. Tí až do tejto zimy prichádzali skôr potichu a po jednom. Z väčších transakcií najprv kúpila hotel Radisson SAS Carlton firma blízka Ericovi Assimakopoulosovi.

Ten je známy ako záujemca o budovy Slovenského národného divadla a najnovšie aj ako akcionár hokejového Slovana Bratislava. Cena zverejnená nebola, realitný konzultant Colliers International ju odhadol na šesťdesiat miliónov eur. Kancelárie patriace k hotelovému komplexu sú momentálne najdrahšie v Bratislave, za štvorcový meter administratívnej plochy mesačne inkasuje majiteľ vyše osemnásť eur.

Potichu prišiel do Bratislavy americký gigant Heitman, ktorý je jeden z troch najväčších svetových realitných investorov. Od izraelskej B.S.R. Europe a jej lokálneho partnera kúpil majoritný podiel v trojici najnovších biznis centier na bratislavskej Plynárenskej ulici.

Cena opäť nezverejnená, odhad poradenských spoločností znie na 60 až 90 miliónov eur. Postupne dostali nových majiteľov aj Soravia Shopping Center na bratislavských Zlatých pieskoch či obchodné centrá Dubeň v Žiline a Optima v Košiciach.

No a vlastníka pred mesiacom zmenila trojica obchodno-zábavných centier Max v Trnave, Poprade a Trenčíne. Za trnavský Max zaplatila spoločnosť GE Real Estate vyše štrnásť miliónov eur, cenu zvyšných dvoch rovnaký kupec nezverejnil.

Ako ďalej.

Trh sa teda nateraz vypredal. Čo bude ďalej? „Bude zložitejšie identifikovať dobrý investičný produkt,“ odpovedá Oliver Galata, analytik poradenskej firmy CB Richard Ellis. Pre pretlak peňazí a nedostatok kvalitných projektov musia kupujúci zľaviť z kritérií, na ktoré sú štandardne zvyknutí, myslí si R. Jakab.

Podľa Kataríny Lindbergh, investičnej manažérky firmy Czech and Slovak Investment Advisors, sa vo väčšej miere začnú na Slovensku presadzovať v stredoeurópskom regióne čoraz obľúbenejšie forwardové transakcie.

Teda také, pri ktorých si kupujúci zabezpečí vlastnícke práva pred dokončením projektu. K. Lingbergh zastupuje firmu, ktorá je asset manažérom v Holandsku založeného Czech and Slovak Property Fund. Ten plní Česká sporiteľňa.

Forwardovú transakciu použil napríklad investičný fond zo skupiny Deutsche Bank pri obchodnom projekte Centro Nitra. Alebo už spomínaná AXA Group pri obchode s J&T Global. Motivácií forwardu môže byť niekoľko.

V prípade J&T Global a AXA Group to bolo hľadanie silného strategického partnera, s ktorým môže developer počítať výhľadovo pri ďalších projektoch. Záujemcov o priemyselno-logistické priestory J&T Global bolo viac, no developer zvolil predaj jednému kupcovi. Ten sa stal nielen majiteľom menšej kancelárskej budovy a celého priemyselného portfólia, ale aj jeho zamýšľaného rozšírenia.

Inokedy developer pustí do projektu budúceho majiteľa, aby znížil riziko. Alebo jednoducho nie je dostatočne silný na to, aby finančne zvládol projekt sám. Partner v podobe realitného investičného fondu zo silnej bankovej skupiny môže zlacniť projektový úver na jeho dokončenie.

Investor pri forwardových transakciách kupuje budúci výnos za súčasnú cenu. Riziká, že by sa projekt nedokončil včas, prípadne by sa ho nepodarilo naplniť, si dokáže zmluvne ošetriť.

Podľa predsedu Predstavenstva HB Reavis Group Ivana Valenta však silnejší developeri budú vyčkávať. „Hotový a naplnený projekt sa dá lepšie zhodnotiť,“ nazdáva sa.

Šanca pre regióny...

Špekulovať budú môcť predovšetkým tí, ktorí si počas tejto zimy pripisovali na účty sumy od nových investorov. Vložiť by ich mali najmä do ďalších projektov. Dostatok peňazí môže podnietiť primárnych investorov ísť do vyššieho rizika.

A tak by sa konečne mala rozbehnúť výstavba komerčných projektov aj v regiónoch. Tam developeri mieria už dnes, lenže hrajú na istotu a obmedzujú sa najmä na retailový segment. Mimo Bratislavy prakticky neexistuje napríklad kancelársky trh s novými priestormi.

Výnimky potvrdzujúce pravidlo sú počiny VAV Investu v Banskej Bystrici, kde buduje 23-poschodové administratívno-kongresové Europa Business Center. Či rakúsko-slovenská BZ Group, ktorá plánuje v lete začať v Poprade stavať polyfunkčný objekt, ktorého súčasťou má byť do 15-tisíc štvorcových metrov kancelárií.

Niekoľko tisíc metrov administratívnej plochy má byť súčasťou košického Auparku. „Práve úspech či neúspech týchto projektov sa rozhodujúcou mierou podpíše pod ďalší územný rozvoj mimo Bratislavy,“ zdôrazňuje Juraj Bielik, vedúci slovenského zastúpenia rakúskej Investkreditbank, ktorá sa špecializuje na financovanie nehnuteľností.

V regionálnych investíciách do nehnuteľností by v najbližších rokoch mali ďalej hrať prím obchodno-zábavné centrá strednej veľkosti a logisticko-priemyselné priestory. Developeri vidia príležitosti pozitívne.

Logistické parky budú pribúdať spolu s ďalším rozvojom diaľničnej a cestnej siete. A riziko neúspechu retailového segmentu klesá s rastom životnej úrovne a kúpnej sily aj v menej rozvinutejších končinách Slovenska.

... aj pre banky

Posuny na trhu nahrali do karát aj domácim bankám. Hoci po predaji veľkých projektov niektoré prídu o časť úverového portfólia. „Väčšina nových majiteľov doterajšie projektové úvery prevezme, prípadne ich bude reštrukturalizovať za pomoci iných bánk,“ myslí si riaditeľ odboru projektového financovania Všeobecnej úverovej banky Roman Krajčír.

Využitím leverage efektu dosiahnu vyššiu výnosovosť vlastného vloženého kapitálu. Úvery na financovanie nehnuteľností sú totiž na Slovensku pre výrazný konkurenčný boj financujúcich bánk najlacnejšie v strednej a východnej Európe, zvyčajne sa pohybujú medzi jedným až dvoma percentuálnymi bodmi nad referenčnou sadzbou.

Ďalšia šanca sa bankám ponúka s pribúdajúcimi developerskými projektmi. Pri menších sa bude konkurencia ešte zostrovať, hovorí R. Krajčír. Pri väčších sa naopak dá očakávať spájanie síl a poskytovanie syndikovaných úverov.

Foto – Miro Nôta