Záplava kancelárií zatiaľ povodeň nespôsobila

Ticho pred búrkou. Toto klišé asi najviac vystihuje vlaňajšiu situáciu na trhu s komerčnými nehnuteľnosťami na Slovensku, ale najmä v Bratislave. Veľa nových kancelárií sa na trhu neobjavilo, všetci však vedia, že sa niečo chystá. Mnoho budov sa už dvíha, iné ešte len dostávajú svoju tvár na doskách architektov. Nikto sa zatiaľ neodváži tvrdiť, čo záplava administratívnych plôch prinesie.

Vlani sa v Bratislave zákazníci nasťahovali vlastne iba do dvoch väčších budov – Digital Parku na petržalskej Einsteinovej ulici s 11,7 tis. m2 a City Business Centra II. s 13,4 tis. štvorcov. Ďalšou budovou, ktorá sa otvorila, bolo sídlo počítačovej firmy Dell, smutne známe ako najväčšia čierna stavba metropoly. Tú si však majiteľ staval vo vlastnej réžii, trh teda príliš neovplyvnila. Obidve novostavby našli svojich nájomníkov veľmi rýchlo – do Digitalu jeho majiteľ Penta nasťahoval čínske Lenovo, do polovice CBC vtiahlo servisné centrum Slovak Telekomu.

Dôležitým bodom určite bolo, že obidve budovy sa už stavali v súlade so západoeurópskym štandardom pre kancelárske domy kategórie A. Vyhľadávajú ich najmä globálni hráči. Na druhej strane je pre Bratislavu typické, že najväčšie kapacity zaplnili práve firmy z info-komunikačnej brandže. Ony sú jej najväčšou nádejou aj do budúcnosti. Konzultačná spoločnosť AT Kearney napríklad zaradila Slovensko na piatu priečku spomedzi krajín v regióne Európa, Blízky východ a Afrika, v ktorých sa oplatí zriadiť globálne zákaznícke centrá, keď rebríček vedú susedia z Česka.

Za dvadsať či za desať. Investície preto pribúdajú. Dell má v Bratislave Európske biznis centrum pre zhruba štyristo zamestnancov, viac ako tristo ľudí pracuje pre Lenovo. Stovky majú miesta v podobných pozíciách pre IBM, Hewlett-Packard, Siemens a iné firmy. Treba pripočítať zákaznícke a infocentrá bánk, mobilných operátorov, energetikov, účtovných a poradenských globálnych hráčov. Z nich bude napríklad moderné priestory potrebovať spoločnosť Accenture. Na Slovensku jej pribudla divízia outsourcingových služieb, ľudí hľadá aj pre vývoj a správu softvérových riešení na mieru.

Ide o zákazníkov vyžadujúcich najvyššiu kategóriu kvality, čo nedokážu splniť rekonštrukcie starších vežiakov. Sú však citlivé na cenu, aj jedno-dve eurá na štvorcový meter mesačného nájomného ich dokážu podnietiť k zmenám zámerov medzi Varšavou, Prahou a Bratislavou či dokonca Bombajom a Šanghajom. Do Bratislavy ich teda pritiahol aj pokles cien nájomného, na ktorý sa mnohí developeri tak sťažujú. Je síce pochopiteľné, že ak v roku 2001 mohli dostať za svoju budovu v premium triede 20 eur/m2/mesiac a dnes sa musia uspokojiť aj s dvanástimi, nie sú z toho nadšení. Na druhej strane by tu mnohé firmy za dvadsať eur ani neboli.

Kam smerujú ceny nájmov, naznačil na nedávnej realitnej konferencii CEDES predseda Predstavenstva HB Reavis Group Ivan Valent. Viacerí diskutujúci sa posťažovali, aké je ťažké byť ziskový pri nájomnom okolo 10 eur. On kontroval vyhlásením, že podľa výpočtov jeho skupina dokáže v najhoršom prípade ekonomicky prežiť aj pri šiestich, prípadne siedmich eurách v prípade budovaných projektov Apollo Business Center II a Aupark Tower. Svedčí to o mentálnom i reál-
nom tlaku na náklady, ktorý ešte pri iných developeroch nie je bežný. Zvykli si na vysoké
výnosy nad úrovňou desať percent ročne, a keď klesajú k siedmim, bijú na poplach. Vo vyspelom svete je bežná aj výnosovosť pod úrovňou piatich percent, takže Bratislava má ešte poriadne hrubý vankúš rezerv.

Práve ceny pod desať eur za štvorcový meter mesačne môžu do mesta prilákať hráčov, ktorí by sem inak nezablúdili ani pohľadom. Zúročí sa tak nielen dobrá info-komunikačná infraštruktúra mesta, ale aj poloha na diaľničnej križovatke. Tú od novembra ešte zlepší dávno vytúžené otvorenie priameho diaľničného spojenia s Viedňou či od januára voľný pohyb cez hranice.

Drang nach Osten. Domáci hráči pod vplyvom rastu bratislavských platov a nedostatku ľudí emigrujú do regiónov. Slovak Telekom si zriadil servisné centrá v Košiciach a Žiline, UniCredit v Liptovskom Mikuláši, ďalší v Martine, Nitre, Prešove. Už niekoľko rokov má servisné centrum pre Európu a okolie v priestoroch svojej fabriky v Piešťanoch globálny polovodičový hráč ON Semiconductor. Softvéristi Siemensu sedia už dlhšie okrem Piešťan aj v Žiline a Košiciach, v metropole východu sa usadil spoločný podnik Siemensu s Deutsche Telekomom pod názvom T-Systems alebo slovenský Ness.

Košice sú pre info-komunikačný sektor veľkým lákadlom, mieria sem aj Fíni, Američania i ďalší. Výhodou je menšia konkurencia na trhu práce, čo umožňuje nižšie mzdy, ako aj možnosť pritiahnuť zamestnancov zo susedných málo rozvinutých regiónov Ukrajiny a Poľska. Spomínané firmy by mali v najbližších rokoch v Košiciach poskytnúť prácu tisícom nových pracovníkov.

Druhé najväčšie mesto Slovenska však administratívnymi priestormi neoplýva – skôr sú k dispozícii staré budovy ako nové. Boom kancelárskych stavieb preto musí prísť aj na východ Slovenska. Jedným z projektov je prestavba areálu starého pivovaru Cassovar, kde bratislavská Global Group plánuje investovať 1,5 až 2 mld. Sk. Výsledkom má byť aj 26-tisíc m2 nových administratívnych priestorov, kde by mohlo pracovať takmer tisíc ľudí. Pribudne aj hotel a kongresové centrum. Projekt však má byť hotový až do konca roku 2010. Ďalšími mestami, kde sa očakáva boom administratívy, sú Žilina so svojím známym podhubím technickej univerzity, Poprad a Prešov s pribúdajúcimi zahraničnými investormi a rastom turistiky, Nitra ako najnovší magnet elektronického priemyslu, Zvolen a Banská Bystrica ako lokality, kde ešte nie je tak plno ako inde.

Práve stredoslovenská metropola bude mať do roka nové Europa Business Center od miestnej developerskej firmy VAV Invest za zhruba 400 mil. Sk. 22-podlažný vežiak prepojený so susedným nákupným centrom Europa má byť hotový v marci 2008 a prinesie takmer 10-tisíc štvorcových metrov kancelárií a rokovacích priestorov. Podľa vyjadrenia developera by bol záujem o viac, výšku stavby však obmedzil Letecký úrad SR pre blízkosť letiska. Predpokladá sa, že podobne ako shopping centrum, skončí v portfóliu realitného fondu ING.

Búrka sa blíži. Bratislavu čaká prvá predzvesť prívalu kancelárskych priestorov už tento rok, aj keď s miernym meškaním. HB Reavis sa chystala otvoriť CBC I s 25-tisíc m2 už v prvom štvrťroku, nakoniec sa tak stane v máji. Ešte viac sa oneskorilo Pressburg Trade Center v centre mesta od Soravie, ktoré namiesto na jeseň dokončili na jar. Park One na Kollárovom námestí od Convergance Capital s 10,8 tisíca štvorcových metrov by sa mal stihnúť načas, horšie je to už s Astoriou od I.P.R. so 4 500 m2 na Hodžovom námestí.

Až tento rok sa namiesto vlaňajšieho napĺňa aj zrekonštruovaný vežiak bývalej Pravdy a neskôr Presscentra, vďaka predĺženej anténe aktuálne najvyššia budova metropoly Tower 115 od J&T. Hoci prví nájomníci ON Semiconductor, Johnson&Johnson a ďalší sa do budovy s 32-tisíc m2 nasťahovali už v októbri, veľká časť kancelárií zíva prázdnotou aj v súčasnosti. Problémom budovy je napríklad nemožnosť výstavby podzemných garáží, čo chce developer riešiť parkovacím domom, či zatiaľ značný stavebný ruch v okolí. Jej význam porastie vďaka otvoreniu blízkeho Slovenského národného divadla i výstavbe zóny Eurovea.

Dokončenie veže Auparku s 29-tisíc m2 kancelárií sa plánovalo na prelome rokov 2007 a 2008, zrejme sa však posunie skôr do toho druhého. V budúcom roku by sa tak mala búrka zosilniť. Lakeside na Vajnorskej ulici, ďalšie dve fázy CBC na Karadžičovej, budova Slovenskej sporiteľne na Tomášikovej, druhá fáza Digital Parku v Petržalke, rozširovanie rodiaceho sa ďalšieho biznis dištriktu pri letisku. Bratislavu naozaj čaká záplava kancelárií. Čas ukáže, či sa v nej neutopí. Zatiaľ pláva na európskej úrovni.