Zostať alebo presťahovať sa

V osemdielnom seriáli zverejňovanom každú stredu prinášame návod, ako vybrať efektívny administratívny priestor zodpovedajúci potrebám a predstavám firmy.

„Naša spoločnosť sa po piatich rokoch zmenšila z 30 na 20 zamestnancov. Priestory, v ktorých sídlime viac nevyhovujú našim požiadavkám. Prenajímateľ je však ochotný vyjsť v ústrety a pomôcť s úpravou priestorov. Otvorený je aj rokovaniam o cene prenájmu. Za akých podmienok by sme mali zostať v tejto budove alebo je výhodnejšie sa presťahovať?“

Kľúčom k správnemu rozhodnutiu je komplexný prieskum realitného trhu. Pomôcť môže aj odborná rada realitných konzultantov, ktorí pripravia prehľad ponuky vhodných kancelárskych priestorov, pomôžu s vyjednaním obchodných podmienok, či porovnajú finančné ukazovatele, na základe ktorých odporučia najvhodnejšie alternatívy: renegociovať podmienky alebo sa presťahovať.  „V priebehu minulého roka sme mali viacero obchodných prípadov, ktoré potvrdili nasledovné: ak je súčasný prenajímateľ ochotný sa dohodnúť a spoločnosti vyhovuje navrhnuté riešenie, je pre ňu výhodnejšie renegociovať obchodné podmienky,“ potvrdzuje skúsenosti poradenskej spoločnosti Colliers jej riaditeľ Ermanno Boeris.

Renegociácia ako jedna z možností

Sťahovanie nemusí byť vždy najvýhodnejšou možnosťou. Príkladom je minulý rok a začiatok tohto roka, keď väčšina nájomcov uprednostnila stratégiu renegociácie nájomnej zmluvy. Vyššia miera neobsadenosti kancelárskych priestorov, na úrovni približne 14,2 %, momentálne zvýhodňuje nájomníkov.

Výška mesačného nájomného uvedeného v zmluve v prvom polroku 2010 síce výraznejšie neklesala. Prenajímatelia však boli ochotní poskytovať rôzne úľavy v podobe príspevkov na zariadenie alebo prestavanie kancelárie, prípadne 3 až 6 mesiacov neplatenia nájmu pri opätovnom podpísaní nájomnej zmluvy. Vyjednávacia pozícia nájomcu je silnejšia, ak je nájomná doba dohodnutá na dobu určitú 5 rokov, pri väčších spoločnostiach je možné hovoriť až o 10 rokoch. „Podľa nášho prieskumu sa v priebehu najbližších troch rokov situácia pozmení viac v prospech vlastníkov nehnuteľností,“ konštatuje E. Boeris.

Keď nedôjde ku konsenzu

Počas päťročného trvania nájomnej zmluvy sa interné požiadavky spoločnosti výrazne menia. Neefektívny priestor je taký, ktorý nezodpovedá svojou veľkosťou, nie je flexibilný k požiadavkám spoločnosti, vyžaduje vysoké nájomné a prevádzkové náklady. „Odolať ponukám nových biznis centier býva ťažké, najmä ak prenajímateľ nie je ochotný pristúpiť na flexibilné usporiadanie priestorov, či na znášanie časti nákladov na ich úpravu,” dodáva E. Boeris.

Sťahovanie preto môže pre spoločnosť znamenať zvýšenie reputácie a vytvorenie nových podmienok pre jej fungovanie. Nové priestory môžu tiež slúžiť ako odrazový mostík pre zvýšenie produktivity zamestnancov. Výhodou je, že v súčasných podmienkach na trhu, v závislosti od veľkosti spoločnosti, môže nájomník získať aj výhody ako nájomné prázdniny a príspevok prenajímateľa na štandard kancelárskych priestorov.

Kvalita budovy, v ktorej spoločnosť sídli, zvyšuje aj hodnotu značky spoločnosti nielen v očiach zamestnancov, ale aj v očiach zákazníkov.

Renegociácia vs. relokácia

Nájomníci musia posúdiť nasledovné:

- či ide o novostavbu, alebo rekonštruovaný objekt s konkrétne vymedzenou dispozíciou
- flexibilitu kancelárskych priestorov
- štandard kancelárskych priestorov
- výšku nájomného
- výšku prevádzkových nákladov
- výšku nájmu za parkovacie státia
- dĺžku nájomných prázdnin
- výšku príspevku na štandard priestorov
- služby v okolí projektu (stravovanie, pošta, banka atď.)
- prípadne ďalšie skutočnosti v závislosti od požiadaviek nájomcu

Efektívna kancelária na TRENDreality.sk každú stredu v spolupráci so spoločnosťou Colliers International. Prečítajte si celý seriál.